Effet de Levier Immobilier : comment booster vos investissements locatifs ?

L'effet de levier immobilier consiste à contracter un prêt à la banque pour augmenter votre capacité d'investissement. L'objectif est :

• D'accroître votre capital ;
• De développer votre rentabilité locative ;
• Et de mettre de l'argent de côté.

Autrement dit, c'est une manière de s'enrichir avec l'argent de la banque. Il s'agit d'une technique d'autofinancement.

Le montant de votre crédit sera amorti et remboursé grâce au paiement des loyers. Il existe toutefois une limite : votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % et le taux d'effort ne doit pas excéder 33%.

Les banques prêtent plus facilement à des investisseurs en immobilier. Alors pourquoi ne pas en profiter ? Les avantages sont multiples :

• Généralement, le taux d'intérêt de l'emprunt est inférieur au taux de rendement locatif : vous bénéficiez alors d'une rentabilité globale supérieure au coût du crédit ;
• Vous pouvez financer votre projet tout en plaçant vos fonds propres sur des supports différents : ainsi, vous diversifiez vos placements, et augmentez votre patrimoine ;
• En contractant un crédit immobilier, vous souscrivez presque toujours à une assurance-décès : aussi, en cas de décès, vos héritiers conservent le bien et continuent de percevoir les loyers ;
• D'un point de vue fiscal, vous déduisez les intérêts des loyers que vous déclarez aux impôts : c'est le moyen de réduire la base de votre imposition.

Les investisseurs savent que l'immobilier locatif est un placement rentable, particulièrement s'ils mettent en place le fameux effet de levier. Alors comment ?

Ce booster de rentabilité repose sur 4 principes :

• Vous contractez un prêt bancaire pour acheter un bien destiné à la location ;
• Vous encaissez le loyer du bien acquis ;
• Vous remboursez les mensualités (découvrez comment calculer vos mensualités) ;
• Vous épargnez une partie des fonds.

Voici deux méthodes pour calculer l'effet de l’endettement sur la rentabilité des fonds propres que vous avez investis.

Première méthode

Pour bien comprendre, distinguons :

• Le rendement locatif ;
• La rentabilité financière ;
• La rentabilité économique.

Le rendement locatif

Le rendement locatif représente l'indicateur des performances de votre investissement grâce à la location. Il s'entend sur la durée totale de l'investissement, depuis l'acquisition jusqu'à la vente. Il ne tient pas compte des charges de location ni des impôts.

Plus le rendement est important, plus votre investissement est rentable. Une fois votre prêt remboursé, il ne vous reste plus qu'à capitaliser !
La formule de calcul est la suivante :

Pour obtenir votre rendement locatif net, vous devez déduire des loyers les différentes charges liées à votre investissement :

• Les charges locatives non récupérables (par exemple les travaux d'amélioration de l'immeuble) ;
• Le coût des gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière, etc.) ;
• Les taxes foncières ;
• Les frais de gestion (mise en location, assurance… ) ;
• Les intérêts de l'emprunt (taux immobilier).

Voici la formule à appliquer :

La rentabilité financière

La rentabilité financière est l'impact de l'endettement sur la rentabilité de vos capitaux propres investis.

Elle se calcule de la manière suivante :

La rentabilité économique

La rentabilité économique mesure les performances économiques liées à l'ensemble du capital utilisé pour financer le projet. Il tient compte des profits (loyers), déduction faite des charges et impôts payés.

Vous pouvez désormais mesurer le ratio de l'effet de levier, c'est-à-dire la rentabilité de votre apport par rapport à l'investissement.

Souvenez-vous que l'endettement a un effet démultiplicateur. Aussi, plus le taux d'intérêt du prêt est bas, et la rentabilité économique de l'investissement est forte, plus l'effet de levier est conséquent.

Deuxième méthode

La seconde méthode est la plus simple. Il s'agit de trouver le coefficient multiplicateur de l'effet de levier pour mesurer la rentabilité du capital personnel investi. Cette pratique permet de définir le pourcentage de vos gains ou de vos pertes.

Voici la méthode de calcul et quelques explications utiles :

Le rendement comprend uniquement les revenus du capital investi, alors que la rentabilité comprend aussi sa variation en fonction de l'inflation.

Indéniablement, le prêt immobilier sans apport personnel, c'est-à-dire financé en totalité par un emprunt bancaire, représente l'effet de levier maximal. Toutefois, gardez à l'esprit que vous devrez assumer le remboursement des mensualités du prêt, les charges, l'assurance du prêt immobilier, etc. Le montant des loyers perçus risque de ne pas suffire. Anticipez aussi une possible défaillance des locataires.

Quoi qu'il en soit, pour faire une acquisition immobilière sans apport personnel, vous devez présenter à votre banquier un dossier très solide.

Par ailleurs, vous devez prouver la stabilité de votre situation professionnelle ainsi que votre solvabilité financière. Votre projet doit présenter une rentabilité avantageuse.

En immobilier, le cash flow, ou littéralement « flux de trésorerie », désigne les bénéfices de l'investissement.

Le calcul d'un cash flow net est la différence entre les recettes et les dépenses, en d'autres termes :

Les recettes sont généralement constituées uniquement des loyers perçus.

Les dépenses incluent :

• Le remboursement des mensualités de l'emprunt ;
• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• etc.

Il résulte de ce calcul trois types de cashflow :

• Positif : il s'agit d'un investissement lucratif. Les bénéfices sont alors, soit versés sous forme de dividendes, soit réinvestis.
• Négatif : il suppose une trésorerie insuffisante. L'investisseur est amené à fournir un effort financier supplémentaire. Il diminue sa capacité d'emprunt pour envisager un autre investissement immobilier (dans la limite du taux d'endettement maximum de 35 %).
• Nul : le bien s'autofinance, c'est-à-dire que les loyers suffisent à couvrir le montant des mensualités. Toutefois, l'investisseur ne dégage aucun bénéfice de son investissement pendant la durée de son emprunt.

Une SCPI (Société civile de Placement immobilier), aussi appelée « pierre papier », est un système de placement immobilier collectif à long terme. Celui-ci permet d'acquérir un patrimoine immobilier locatif avec un taux de rendement susceptible de dégager des revenus complémentaires.

Il existe différents types de SCPI, mais le principe reste le même : acheter des parts de SCPI à capital variable ou fixe pour investir dans un ensemble immobilier (et non dans un bien précis).

Vous pouvez parfaitement souscrire un emprunt immobilier pour acquérir des parts de SCPI. Leur taux de rendement en 2022 est de 4,22 %.

Vous pouvez aussi profiter du levier immobilier au travers d'une SCPI lorsque celle-ci contracte un prêt à la banque pour l'acquisition d'un bien.

L'effet de levier peut avoir des conséquences différentes selon l'investissement :

• Soit, le bien immobilier est un bon investissement : vous augmentez sa rentabilité ;
• Soit, il perd de sa valeur : vous multipliez les pertes.

Toutefois, les pertes sont dommageables uniquement lorsque vous vendez le bien. Il est alors judicieux de veiller à s'en séparer au bon moment en fonction de l'évolution du marché immobilier.