Qu'est-ce que le prêt relais et quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Le principe

Le prêt relais constitue une avance accordée par un établissement bancaire. Il est consenti pour une courte durée variant de 12 à 24 mois. Il concerne les emprunteurs qui sont déjà propriétaires d'un bien immobilier. Il complète souvent un prêt traditionnel souscrit pour l'achat du nouveau bien.

Ce crédit est généralement accordé en moins de 45 jours.

Il n'est pas amortissable, car le remboursement intégral a lieu en un versement unique. 

Il s'achève lorsque l'emprunteur a vendu son ancien logement, et que le prêt est remboursé grâce à l'argent de la vente. Seul le nouvel emprunt immobilier contracté pour la nouvelle acquisition reste alors à rembourser.

Les 3 formes de prêts relais

Il existe 3 types de prêts relais qui ont chacun leur mode de remboursement.

1. Le prêt relais « sec » : il est proposé à l'acquéreur lorsque le prix de vente estimé du bien immobilier actuel est égal ou supérieur au prix d'acquisition du nouveau bien.
   Ce type de prêt relais n'est envisageable que lorsque le bien actuel est déjà payé. Les banques demandent généralement un apport.
   L'emprunteur rembourse les intérêts tous les mois. Le capital du prêt relais est soldé grâce aux fruits de la vente du bien.
   
2. Le prêt relais adossé (aussi appelé prêt relais associé, couplé ou jumelé) : il concerne les propriétaires qui n'ont plus de prêt en cours sur leur logement actuel. Par ailleurs, la vente de leur bien n'est pas suffisante pour acheter le nouveau logement. Le prêt relais est par conséquent complété par un prêt immobilier classique accordé sur un plus long terme. 
   L'emprunteur rembourse uniquement les intérêts de son prêt relais tant que le bien n'est pas vendu. Il paie également les mensualités de son nouveau crédit. 
   
3. Le prêt relais rachat (aussi appelé prêt achat-revente) : ce prêt concerne les acquéreurs qui ont encore un prêt en cours sur leur logement actuel. La banque rachète leur emprunt, et propose un nouveau prêt. Il permet de fusionner les mensualités des 2 crédits pour un remboursement à taux d'intérêt unique. Il est accordé pour 24 mois.
   Les 12 premiers mois, l'emprunteur ne rembourse ni les mensualités ni les intérêts.
   Si le bien est vendu avant le terme des 12 mois, il rembourse le prêt (capital et intérêts) à hauteur du nombre de mois écoulés.
   Si le bien n'est pas vendu dans les 12 mois, l'emprunteur rembourse les intérêts de l'emprunt ainsi que ceux de la première année à compter du 13me mois suivant sa souscription.
   Il est possible de négocier avec la banque la suppression de l'indemnité de remboursement anticipé. 

Différence entre un prêt relais et un prêt in fine

• Le prêt relais est une avance partielle ou totale. Le fonctionnement du prêt relais s'apparente au prêt in fine, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois. Cependant, le remboursement s'effectue lorsque l'emprunteur vend son bien.
• Le prêt in fine fréquemment utilisé par les investisseurs immobiliers doit être remboursé en une fois au terme du contrat de prêt. 

La durée du prêt 

Le prêt relais est généralement consenti par la banque pour une durée de 12 mois. Il peut avoir une durée maximale de 24 mois. Ce délai représente le temps dont vous disposez pour vendre votre logement.

Le taux d'intérêt

Le taux immobilier d'un prêt relais varie d'une banque à l'autre. Il est toutefois supérieur à celui d'un prêt classique (entre 0,10 et 0,30 % de plus). Il dépend également :

• De votre profil d'emprunteur ;
• Des frais de garantie ;
• Du coût de l'assurance ;
• Des frais de dossier ;
• Des frais de remboursement anticipé le cas échéant.

Le taux du prêt relais est soumis, comme tous les prêts, au taux d'usure, c'est-à-dire au taux maximum autorisé par la Banque de France.

Les intérêts du prêt relais sont calculés sur le capital restant dû, soit sur le montant total de l'emprunt.

Le calcul du montant de l'emprunt

Le montant du prêt relais est calculé d'après le prix de vente théorique du logement que vous devez vendre. C'est pourquoi il est important de bien estimer sa valeur. La banque peut mandater un expert afin d'évaluer au plus juste votre bien immobilier.

Une fois la valeur du bien connue, l'établissement bancaire applique un coefficient de pondération. Généralement, la valeur prise en compte correspond à 70 % environ du prix de vente estimé. Cette valeur peut toutefois varier d'une banque à l'autre, et selon l'état du marché immobilier au moment de la demande.
Dans le cas où vous n'avez pas fini de rembourser le prêt ayant servi à l'achat de votre bien actuel, le prêteur retire le montant restant dû sur celui du prêt relais qu'elle vous accorde. 

Prenons un exemple :

Vous vendez votre logement au prix de 200 000 euros. Il reste à rembourser sur le prêt ayant servi à financer l'acquisition de ce bien la somme de 50 000 euros. Le prêt relais sera calculé sur la base suivante :

70 x valeur estimée de votre bien à vendre / 100 – le capital restant dû sur votre crédit en cours.

70 x 200 000 / 100 - 50 000 = 90 000 euros.

Les remboursements du crédit relais

Les remboursements s'étalent de 12 à 24 mois selon le contrat de prêt. Votre bien doit être vendu dans ce délai afin de pouvoir honorer le remboursement du prêt relais avant sa date d'échéance.

Il existe deux options :

• Vous remboursez le capital et les intérêts en une fois lorsque votre bien immobilier est vendu. Vous ne payez que les primes d'assurance chaque mois. C'est la franchise totale.
  Le coût du prêt relais s'alourdit, car les intérêts non payés génèrent d'autres intérêts en plus du capital emprunté.
  
• Vous vous acquittez des intérêts et des primes d'assurance mensuellement. Vous remboursez le capital à la fin du prêt. C'est la franchise partielle.

Si vous parvenez à vendre votre ancien logement avant la fin du prêt relais, vous pouvez rembourser ce dernier par anticipation, sans aucune pénalité (absence d'indemnités de remboursement anticipé).

Par ailleurs, si le bien n'est pas vendu à l'échéance du prêt relais, la banque peut librement décider : 

• De vous accorder une prolongation de durée du crédit relais.
• De transformer le prêt relais en un prêt amortissable classique. Cette option n'est possible que si votre taux d'endettement autorisé n'est pas dépassé (taux d'effort maximum fixé à 35 % par le Haut Conseil de Sécurité financière).
• De saisir le bien financé par le prêt relais ou l'ancien logement mis en vente.

Les avantages du prêt relais 

• Assumer la possession temporaire de deux biens immobiliers simultanément. En d'autres termes, le prêt relais permet de pallier le décalage de trésorerie entre la vente de votre résidence principale et l'acquisition d'un nouveau logement. 
  Cette solution vous permet de gérer la transaction (vente de l'ancien logement) sereinement, sans urgence, et sans risque de brader votre bien. Vous pouvez attendre l'acquéreur idéal, celui qui paiera le prix de vente demandé.
• Disposer des fonds rapidement afin de pouvoir réagir à une opportunité immobilière, un coup de cœur, etc.
• Éviter la location d'un logement pendant la période de transition entre la vente de votre résidence principale et l'acquisition de votre nouveau bien. Vous économisez également des frais de déménagement entre l'ancien logement et la location, puis entre la location et le nouveau logement. 
• Économiser des pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt.
• Éviter une demande de garantie hypothécaire de la banque. Seule une promesse d'affectation hypothécaire peut être réclamée dans l'hypothèse où le bien ne serait pas vendu dans les deux ans, et où le prêt ne serait pas remboursé. 

Le prêt relais : un financement risqué

• Les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux d'un crédit classique.
• Le délai pour vendre l'ancien bien immobilier est restreint. Vous pourriez par conséquent être obligé d'accepter un prix de vente inférieur à celui prévu.
• Vous pouvez vous retrouver dans l'incapacité de rembourser le prêt relais si le bien n'est pas vendu dans les 24 mois ou si vous avez dû consentir à une baisse du prix de vente.
• Lorsque le marché immobilier est tendu, comme c'est le cas en 2023, souscrire un prêt relais présente des risques financiers. Le délai de vente est plus long, le crédit peut donc être plus coûteux.
• La banque peut exiger le remboursement du prêt à la date prévue même si votre logement n'est pas vendu.

Comme pour n'importe quel prêt, la demande d'un prêt relais nécessite une étude de votre dossier et de votre capacité d'emprunt. La banque étudie vos revenus, votre stabilité professionnelle, votre capacité d'épargne, de gestion de vos comptes bancaires, etc. 

Voici les différentes étapes de la procédure de demande de prêt relais.

Évaluation de votre logement actuel

Vous devez justifier de la valeur vénale de votre bien immobilier. Présentez à votre banquier deux estimations de votre logement.

Parallèlement, si vous avez un prêt en cours sur votre résidence actuelle, demandez à votre prêteur le montant du capital restant dû. Cette somme sera nécessaire pour calculer le montant du prêt relais.

Simulation du prêt relais

Il existe de nombreuses calculettes en ligne vous permettant de simuler le montant que la banque pourra vous accorder. Vous pouvez aussi vous rapprocher directement de votre banquier afin qu'il réalise cette simulation. 
L'intervention d'un courtier en immobilier peut vous permettre d'obtenir de meilleures conditions d'emprunt. Celui-ci négocie en effet avec les banques, en votre nom.

Constitution de votre dossier de prêt

Voici les documents essentiels que vous devez fournir à votre banque :

• Votre titre de propriété ;
• Tous documents permettant de justifier de la valeur de votre bien à vendre ;
• Vos justificatifs de revenus (avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, etc.) ;
• Vos relevés bancaires, tableaux d'amortissement des prêts en cours,...

Signature de l'offre de prêt

Votre banquier vous adresse les offres de prêt. Vous devrez les signer en respectant un délai de réflexion incompressible de 10 jours. Par conséquent, vous ne pourrez signer vos offres qu'à compter du 11me jour avant de les retourner à la banque. Les offres restent valables pendant une durée de 30 jours.