Assurance Prêt Immobilier : comment choisir, pourquoi et comment la changer ?

L'assurance prêt immobilier est une assurance contractée par un emprunteur désireux de faire une acquisition immobilière.

Elle garantit les remboursements de vos échéances mensuelles en cas d'imprévus vous empêchant d'assurer vous-même le paiement du capital restant dû (accident, maladie, décès, arrêt de travail…).

Elle concerne les prêts liés notamment à :

• L'acquisition d'une résidence principale ou secondaire ;
• L'investissement locatif ;
• L'achat d'un bien professionnel (fonds de commerce par exemple).

C'est le taux immobilier qui détermine le montant des mensualités de l'emprunteur selon votre capacité d'emprunt . Un des critères est celui du taux d'endettement, avec un taux d'effort limité à 33%. Il conditionne l'accord de la banque pour l'obtention d'un prêt. Sachez par ailleurs, qu'il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport !

Il existe ainsi deux types d'assurances emprunteur : l'assurance groupe et la délégation d'assurance.

L'assurance groupe

Cette assurance vous est proposée par la banque qui vous octroie le crédit.

Il s'agit d'un contrat collectif spécialement établi pour les clients de la banque. Autrement dit, l'établissement prêteur a négocié un contrat standard avec des garanties identiques pour tous les emprunteurs. Les risques sont alors mutualisés entre tous les assurés.

Par conséquent, vous êtes couvert de la même manière, quel que soit votre profil, votre âge ou votre profession.

Sa mise en place est rapide, et se fait au moment de la demande de crédit.

La délégation d'assurance

Il s'agit d'une assurance individuelle externe. Elle est permise depuis l'instauration de la loi Lagarde en 2010. Ainsi, vous pouvez demander des devis auprès de plusieurs assureurs, et comparer le niveau de protection ainsi que les tarifs.

Les garanties sont adaptées à votre situation professionnelle, votre état de santé, votre âge, etc.

Dès que votre choix est arrêté, vous adressez à votre banque une copie du contrat individuel mentionnant l'ensemble des garanties proposées. La banque dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour vous répondre.

Est-on obligé de choisir l'assurance groupe ? : La banque n'a pas le droit de vous contraindre à choisir l'assurance groupe. Toutefois, les garanties proposées par la délégation d'assurance doivent être a minima égales à celles du contrat collectif.

Avant de choisir une assurance, il est essentiel de vérifier les garanties qu'elle offre. En effet, si l'un des risques couverts survient pendant la durée du crédit, l'assurance prend à sa charge tout ou partie du paiement des échéances ou le remboursement du capital restant dû.

Il existe plusieurs types de garanties :

• Garantie Incapacité temporaire de travail (ITT) ;
• Garantie Invalidité permanente partielle (IPP) ;
• Garantie Invalidité permanente et totale (IPT) ;
• Garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ;
• Garantie Décès.

La garantie Incapacité temporaire de travail (ITT)

L'incapacité temporaire de travail est une garantie toujours réclamée par la banque. Elle est particulièrement imposée lorsqu'il s'agit d'un prêt immobilier rattaché à l'acquisition d'une résidence principale.

La garantie est activée lorsque, au cours du contrat d'assurance, survient une incapacité totale de travailler. Les causes peuvent être multiples : maladie, accident… Cette incapacité doit être attestée par avis médical.

En pratique :

1. Vous adressez votre arrêt de travail à la compagnie d'assurance.
2. Celle-ci mandate un médecin expert pour qu'il confirme votre état de santé.
3. L'indemnisation est soit indemnitaire soit forfaitaire en fonction des termes de votre contrat d'assurance.

La prise en charge ne peut excéder 3 ans, soit 1 095 jours. Ensuite, l'état de santé évolue en invalidité, et d'autres garanties sont activées.

La garantie Invalidité permanente partielle (IPP)

Cette garantie est facultative. Elle ne concerne pas tous les emprunteurs. Aussi, les personnes âgées de plus de 65 ans ou souffrant d'une pathologie existante au moment de la signature du contrat en sont notamment exclues.

Il peut s'agir d'une invalidité physique ou mentale comprise entre 33 % et 66 % (catégorie 1 d'après le barème de la sécurité sociale). Vous êtes alors incapable de poursuivre votre activité professionnelle à temps plein.

La garantie couvrant l'incapacité permanente partielle prend en charge une partie de vos remboursements basée sur la quotité souscrite. En pratique, votre taux d'invalidité est constaté par une expertise médicale initiée par la compagnie d'assurance.

Le coût de cette garantie dépend :

• De votre âge ;
• du montant de l'emprunt ;
• Et de votre état de santé.

La prise en charge peut être indemnitaire ou forfaitaire.

La garantie Invalidité permanente et totale (IPT)

La garantie invalidité permanente et totale est obligatoire lors de la souscription d'un prêt destiné à financer l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire.

Elle couvre une incapacité permanente d'exercer tout travail vous permettant de recevoir une rémunération, et par conséquent de rembourser votre prêt.

Le taux d'invalidité doit atteindre au moins 66 % (2e catégorie de la Sécurité sociale) pour déclencher la garantie d'invalidité permanente totale.

La garantie Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)

C'est une garantie obligatoire. Cette invalidité correspond à la 3e catégorie de la Sécurité sociale. Elle fait suite à une maladie ou à un accident. L'individu est déclaré inapte à l'exercice d'un travail.

L'invalidité doit entraîner une incapacité totale de travailler et imposer le recours à une aide extérieure pour accompagner l'assuré dans les 4 actes principaux de la vie quotidienne :

• Se laver ;
• S'habiller ;
• Se nourrir ;
• Se déplacer ;

Elle entraîne le remboursement total du capital restant dû si le taux d'invalidité est au moins égal à 66 %.Celui-ci est estimé par le médecin conseil de la compagnie d'assurance.

Toutefois, cette couverture ne concerne que les emprunteurs âgés de moins de 65 ans et toujours en activité.

La garantie Décès (DC)

La garantie décès est obligatoire pour tous les contrats d'assurance emprunteur.

C'est une protection pour la banque et pour la famille du défunt.

Après 75 ans, la plupart des assurances ne couvrent plus le risque décès.

D'autre part, certaines activités sportives ou certains métiers dangereux vous excluent de cette garantie.

En cas de décès à la suite d'une maladie ou d'un accident, l'assurance rembourse le capital restant dû à l'organisme prêteur à hauteur de la quotité assurée.

En pratique :

• Les héritiers doivent remettre à la compagnie d'assurance un acte de décès de l'emprunteur.
• L'assurance procède alors au remboursement du capital restant dû selon la quotité assurée sur la tête du défunt.

Les modes de remboursements

Il existe deux types de remboursement : indemnitaire ou forfaitaire. C'est le mode de calcul des indemnités qui fait la différence. Découvrez comment calculer vos mensualités.

Les garanties indemnitaires

C'est la modalité de remboursement la plus fréquemment utilisée par les assurances groupe, c'est-à-dire celles proposées par les banques.

Le remboursement est calculé à hauteur de votre perte de revenus. Si cette diminution de salaire est compensée par le versement d'indemnités éventuellement prévues par votre convention collective, la sécurité sociale ou votre régime de prévoyance, alors la garantie n'intervient pas.

Les garanties forfaitaires

C'est la garantie privilégiée par les contrats individuels, c'est-à-dire ceux proposés par les assurances externes.

La quotité d'indemnisation est fixée lors de la souscription du contrat d'assurance. C'est un pourcentage de la mensualité (quotité d'indemnisation) défini en fonction de :

• Votre profil emprunteur ;
• Et du niveau de couverture auquel vous souscrivez.

Elle s'avère plus avantageuse que la garantie indemnitaire, car elle ne tient pas compte de la baisse de vos revenus ni des indemnités reçues par d'autres organismes. Elle est versée en cas de sinistre.

Il est très important de calculer le montant de l'assurance afin de prévoir le coût total de votre crédit.

Les critères pris en compte

Les critères pris en compte pour calculer le coût de votre assurance emprunteur sont :

• Votre âge : le tarif est progressif en fonction de l'âge de l'emprunteur. En effet, plus vous êtes âgé, plus l'assureur prend de risques en vous couvrant. Par conséquent, la surprime augmente.
• Le niveau de garantie choisi : certaines garanties sont facultatives. En les ajoutant à votre contrat, vous augmentez le coût de l'assurance.
• La quotité assurée : elle est définie dans le contrat. C'est le pourcentage du capital emprunté qui est couvert par l'assurance. Plus il est important, plus l'assurance est chère.
• Votre situation professionnelle : certaines professions sont considérées comme étant « à risque » par les assureurs. Il s'agit notamment des policiers, pompiers...
• Les sports pratiqués : s'adonner à certains sports dangereux entraine une hausse du tarif de l'assurance (alpinisme, ULM, sports de combat, de montagne, nautiques, équestres…). Comparez les offres de différents assureurs, car les surprimes ne sont pas calculées de la même manière par toutes les compagnies.
• Votre état de santé : le coût augmente si votre questionnaire santé fait état de pathologies (diabète, tumeur…), de comportements à risque (fumeur par exemple), etc.
• Le type de projet immobilier : le montant de l'assurance varie en fonction de l'emprunt, du montant et de la durée du crédit.
• La franchise : seules les garanties décès et PTIA sont exemptes de franchise. Les autres garanties peuvent faire l'objet d'un délai de carence. Cette période peut varier de 60 jours à 90 jours, mais peut atteindre jusqu'à 6 mois en fonction des contrats et des assureurs.
  Plus le délai de carence est long, plus l'assureur est protégé et moins chère est la prime d'assurance.

Veillez à indiquer clairement vos antécédents médicaux. Vous ne devez rien omettre volontairement ou non, car en cas de fausse déclaration, vous pourriez être accusé d'escroquerie à l'assurance, et voir votre contrat annulé de manière rétroactive.

Si votre prêt n'est plus couvert, votre banque peut alors exiger son remboursement immédiat avec des conséquences désastreuses. Vous vous exposez également à de graves sanctions.

Par ailleurs, si la mauvaise déclaration n'est pas intentionnelle, la loi prévoit une résiliation du contrat sous 10 jours ou son maintien avec un recalcul de la prime.

Le mode de calcul de l'assurance d'un prêt immobilier

Assurance de prêt proposée par la banque

Les cotisations sont fixes durant toute la durée de l'emprunt. En effet, le calcul est basé sur le montant du capital emprunté.

Les formules de calcul sont les suivantes :

Délégation d'assurance

Le calcul prévu par la délégation d'assurance est basé sur le capital restant dû. Par conséquent, les cotisations diminuent à mesure des remboursements.

Les mensualités sont recalculées chaque année selon un tableau d'amortissement.

Par ailleurs, vous pouvez estimer le montant de ces remboursements à l'aide d'un simulateur en ligne.

Calcul de l'assurance d'après le TAEA

Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) vous permet de connaître la part de l'assurance dans le coût de votre prêt immobilier. Il s'apparente au taux annuel effectif global (TAEG) qui, lui, renseigne sur le montant global d'un crédit.

Depuis le 1er janvier 2015, le TAEA doit figurer sur toutes les propositions d'assurance liées à un prêt immobilier (article L.311-4-1 du Code de la consommation).

Il permet une meilleure comparaison entre les offres de différents assureurs.

La formule de calcul du TAEA est la suivante :

Pour fixer le TAEA, les assurances prennent en compte l'âge, la profession, l'état de santé et la durée de prêt de l'assuré.

Ce que dit la loi

Par conséquent, l'assuré peut désormais résilier son assurance à tout moment par simple courrier.

Il faut toutefois que le niveau des garanties de la nouvelle assurance soit au moins équivalent à celui de l'assurance actuelle.

Les emprunteurs concernés sont les personnes physiques ayant souscrit un crédit pour l'acquisition d'un logement d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Les raisons du changement d'assurance emprunteur

Les conditions pour changer l'assurance d'un prêt immobilier

Pour changer d'assurance, la seule condition est de maintenir votre niveau de couverture. Le changement peut se faire à tout moment durant toute la durée du crédit. Les garanties de votre nouvelle assurance doivent être au moins égales à celles de l'ancien contrat.

Vous devez comparer les offres. Toutefois, ne vous contentez pas de comparer les tarifs, attardez-vous aussi sur les garanties, les délais de carence, franchise, etc.

Pour cela, depuis 2015, les assureurs doivent obligatoirement vous remettre une fiche standardisée d'information (FSI). Celle-ci relate l'ensemble des garanties de votre contrat d'assurance.

Etape 1 : choisir votre nouvelle assurance.

Assurez-vous que les garanties sont identiques à celles que vous aviez. Ainsi, le prêteur ne pourra pas vous opposer un refus faute d'une couverture suffisante.

Vous devez y souscrire avant de demander la résiliation de l'ancienne. En effet, la banque doit connaître et étudier l'ensemble des conditions générales et particulières de votre nouvelle assurance avant d'accéder à votre demande de substitution (aussi appelée demande de déliaison).

Les documents à fournir à votre nouvelle compagnie d'assurance sont les suivants :

• Carte d'identité ;
• Relevé d'identité bancaire ;
• Coordonnées de votre banque ;
• Contrat de prêt et tableau d'amortissement daté ;
• Questionnaire médical le cas échéant ;
• Fiche standardisée d'information (FSI).

Etape 2 : transmettre le nouveau contrat à la banque

Adressez une copie du nouveau contrat d'assurance à votre banque. Elle doit être accompagnée de votre lettre de résiliation si vous aviez contracté une assurance groupe.

Etape 3 : attendre la décision de la banque

La banque a 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser votre demande. Pour l'étudier, elle se réfère à la grille du comité consultatif du secteur financier (CCSF), et s'assure que les garanties du contrat initial sont respectées.

Ensuite, 2 hypothèses :

• Refus du nouveau contrat : si votre couverture n'est pas au moins égale à l'ancienne, elle peut être refusée. La banque doit motiver sa décision, et énoncer les garanties manquantes. En cas de refus, le contrat initial est maintenu.
• Acceptation de la substitution : si votre ancienne assurance était une assurance groupe, la banque se charge de la changer. Elle vous adresse un avenant à l'offre de prêt après avoir calculé le nouveau TAEG de l'emprunt. Elle ne doit pas modifier le taux fixe ou variable du prêt ni facturer des frais pour la modification du contrat et la rédaction de l'avenant (article L313-31 du Code de la consommation, dernier alinéa).

Etape 4 : signer l'avenant au contrat

Renvoyez à la banque et à votre nouvel assureur une copie datée et signée de l'avenant. Adressez à votre ancienne compagnie d'assurance emprunteur (assurance individuelle) votre demande de résiliation (article L.113-14 du Code des assurances) :

• Par lettre recommandée avec avis de réception ;
• Par simple déclaration faite chez votre assureur ;
• Par acte extrajudiciaire ;
• Par tout moyen prévu dans le contrat.

Une renégociation de prêt intervient lorsque vous demandez à votre banque de modifier le taux d'emprunt pour obtenir de meilleures conditions.

En cas d'accord, un avenant à l'offre de prêt est rédigé. Ce changement n'a pas d'impact sur votre contrat d'assurance. Par conséquent, vous pouvez poursuivre avec votre assurance actuelle, dans les mêmes conditions qu'auparavant.

Toutefois, vous pouvez profiter de cette renégociation d'emprunt pour changer d'assurance, et tenter d'obtenir de meilleures conditions (cotisations réduites grâce à un taux plus bas).

Dans ce cas, les étapes à suivre sont les suivantes :

1. Adressez à la banque une copie du nouveau contrat souhaité ;
2. Après validation, adhérez au nouveau contrat ;
3. Envoyez à la banque l'attestation d'assurance aussi appelée délégation de bénéfice ;
4. La banque rédige un avenant, et l'intègre à votre contrat de prêt renégocié ;
5. Vous poursuivez le paiement de vos mensualités conformément aux conditions du contrat d'assurance.

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet aux personnes qui présentent un risque aggravé de santé, c'est-à-dire qui sont ou qui ont été gravement malades de bénéficier d'un prêt immobilier à des conditions spécifiques.

Cette convention s'applique aux prêts immobiliers ou professionnels d'un montant maximum de 320 000 €.

Elle est accordée sous certaines conditions :

• D'âge ;
• De durée de prêt ;
• Et de montants cumulés de tous les emprunts en cours.

L'analyse de votre dossier se fait sur 3 niveaux :

Niveau 1 : la banque étudie votre dossier, et vous fait remplir un questionnaire de santé :

• Soit, elle vous propose une assurance groupe simplifiée ;
• Soit, vous passez en niveau 2 de la convention AERAS.

Niveau 2 : vous subissez un examen plus approfondi de votre état de santé. On peut vous demander de subir un examen médical et de remplir un questionnaire de santé détaillé :

• Soit, un contrat groupe spécifique vous est proposé ;
• Soit, en cas d'exclusion, vous passez en niveau 3.

Niveau 3 : des experts médicaux de l'assurance analysent votre situation médicale. Pour entrer dans cette catégorie, vous devez respecter des conditions :

• Le contrat d'assurance expire avant votre 71me anniversaire ;
• La demande de prêt n'excède pas 320 000 euros.