Taux Immobiliers : types de taux d'intérêt et calculs

Le taux d'intérêt d'un prêt immobilier (ou taux d'emprunt immobilier) est un pourcentage du capital emprunté. Ce revenu est payé à la banque en échange de l'avance des fonds qu'elle vous accorde pour financier tout ou partie de votre projet.

Les intérêts servent donc à indemniser l'établissement bancaire du risque qu'elle prend en vous prêtant des fonds. Par conséquent, plus votre profil d'emprunteur est fragile, plus la banque prend des risques et plus le taux d'intérêt est élevé.

Ces frais supplémentaires s'additionnent au remboursement du prêt immobilier, appelé capital.

On distingue 2 sortes de taux d'intérêt :

• L'un est fixe : il s'agit du taux nominal ;
• L'autre tient compte de l'inflation : on parle de taux réel.

Le taux nominal

Le taux nominal est annuel, et expressément fixé dans le contrat de prêt signé entre la banque et l'emprunteur.

Le taux réel

Le taux réel dépend de la fluctuation des prix du marché, en d'autres termes, de l'inflation. Une inflation croissante diminue la valeur des sommes empruntées. Aussi, plus l'inflation est élevée, moins la charge de l'emprunteur est importante.

On parle de taux déflaté lorsque le taux d'intérêt est ramené à sa valeur réelle, c'est-à-dire hors taux de l'inflation :

Les taux d'intérêt sont influencés par les taux directeurs, aussi appelés taux de refinancement ou taux refi.

Ces derniers sont fixés par la Banque Centrale européenne (BCE) en tenant compte notamment :

• De l'inflation ;
• De la situation économique globale ;
• Du taux d'intérêt des Etats membres de l'Union européenne.

La BCE utilise le taux directeur comme un outil visant à maintenir la stabilité des prix dans la zone euro et l'activité économique des pays :

• En baissant le taux refi, les demandes de prêts se multiplient ;
• En l'augmentant, les dossiers de crédits diminuent.

Notez que pour pouvoir vous prêter des fonds aux entreprises ou aux particuliers), votre banque :

• Emprunte auprès de la BCE au taux directeur ;
• Et fixe ensuite le taux d'intérêt (incluant sa marge commerciale) qu'elle va vous appliquer pour que l'opération soit rentable pour elle.

Les banques peuvent contracter des emprunts auprès de la BCE chaque semaine à condition d'avoir remboursé ceux de la semaine précédente.

En bref, le taux de refinancement (ou taux directeur) a un impact sur :

• Le taux de la BCE : c'est-à-dire le taux d'intérêt au jour le jour qui est appliqué aux emprunts des banques ;
• Le taux fixe : il est fréquemment indexé sur les obligations émises par les États membres de la zone euro (OAT 10 ans) ;
• Le taux variable : son taux de référence est l'Euribor sur 3 mois ou 1 an.

Les taux d'intérêt fixés par votre établissement bancaire dépendent de plusieurs critères :

• Le taux de l'OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : il s'agit des titres financiers qui représentent la dette de l'État à long terme. La hausse ou la baisse de ce taux est un indicateur pour connaître la tendance des taux immobiliers.
• La durée du prêt sollicité ;
• Votre dossier emprunteur : taux d'endettement et/ou taux d'effort, situation personnelle et professionnelle.

Les taux varient en fonction :

• Des banques ;
• De la région ;
• De la fluctuation des marchés (économie du pays, géopolitique, etc.) ;
• Des taux officiels fixés par la Banque Centrale Européenne.

Les intérêts de votre prêt se calculent différemment selon qu'il s'agit d'un prêt amortissable ou d'un prêt in fine. En effet, le taux peut varier d'un type de prêt à un autre.

Calcul des intérêts d'un prêt amortissable

La plupart des prêts amortissables sont à taux fixe.

Le remboursement d'un prêt amortissable est progressif. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû à la banque. Par conséquent, ce capital diminue au fur et à mesure des remboursements mensuels.

Le principe est le suivant :

1. Le premier mois : intérêts = taux x montant du capital emprunté ;
2. Le deuxième mois : intérêts = montant du capital restant à rembourser x taux ;
3. etc. (jusqu'à la fin du prêt).

Pour connaître et calculer vos mensualités, vous devez notamment inclure dans vos calculs le taux de l'assurance emprunteur, et le cas échéant, les frais de garantie hypothécaire.

Pour calculer le montant des intérêts dont vous êtes redevable tous les mois, vous pouvez élaborer un tableau d'amortissement de type Excel comportant plusieurs colonnes :

• Taux mensuel (taux annuel/12) ;
• Intérêts (taux mensuel x capital restant dû) ;
• Capital remboursé (montant de la mensualité - intérêts) ;
• Capital restant dû (capital restant dû du mois précédent - capital remboursé).

Pas de panique ! Vous n'êtes pas obligé de faire vous-même tous ces calculs ! En effet, avant la signature de votre prêt immobilier, vous pouvez réaliser une simulation en ligne ou vous rapprocher d'un courtier en crédit immobilier pour comparer les offres.

Une fois le prêt accordé, la banque vous délivre l'offre de prêt accompagnée d'un tableau d'amortissement. Celui-ci détaille le montant du capital, des intérêts ainsi que le coût global de votre crédit immobilier.

Calcul des intérêts d’un prêt in fine

Ce prêt non amortissable s'adresse généralement aux emprunteurs dont le profil est jugé rassurant par les banques. Il concerne également les investisseurs non-résidents. Le taux est généralement plus élevé que celui des prêts amortissables.

L'emprunteur rembourse uniquement les intérêts (et frais annexes) durant toute la durée du prêt. Au terme du contrat, il rembourse le capital prêté.

Les intérêts sont calculés sur le montant du prêt, et sont donc constants.

Dans le cadre d'un prêt in fine, vous pouvez estimer le montant des intérêts de la manière suivante :

1. Capital emprunté x taux d'intérêt ;
2. Résultat x durée du prêt.

Le taux fixe

Le taux fixe est défini sur votre offre de prêt, lors de sa signature. Il reste le même pendant toute la durée de l'emprunt.

Aussi, vous n'avez pas de surprise. Vous connaissez dès le début le montant de vos échéances et le coût global de votre crédit.

Il est calculé d'après la formule suivante :
12 x durée du crédit x nombre de mensualités - capital emprunté.

Le taux variable (aussi appelé taux révisable)

Lorsque vous signez une offre de prêt avec un taux variable, celui-ci est généralement moins élevé que pour un prêt à taux fixe.

Ce taux est révisé tous les ans, habituellement à la date anniversaire du contrat de prêt. Il fluctue en fonction de la variation des taux du marché. En effet, il dépend de l'indice de référence du marché monétaire indexé sur l'inflation, qu'on appelle l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate).

Par conséquent, vous payez des intérêts plus ou moins élevés, et risquez de voir vos mensualités dépasser votre capacité d'emprunt.

Toutefois, pour éviter une fluctuation trop importante, ce taux est souvent encadré, par un taux plancher (seuil minimum) et un taux plafond (montant maximum). C'est le prêt "capé". Cette option doit être mentionnée en amont dans votre offre de prêt.

Le taux mixte

Il s'agit d'un prêt à taux fixe au début puis à taux variable les années suivantes.

Les conditions, les taux et les délais de ce prêt sont déterminés dans l'offre.

Le taux initial est généralement moins élevé que s'il s'agissait d'un prêt à taux fixe.

Les autres types de taux bancaires

Vous pouvez rencontrer d'autres types de taux :

• Le taux mini : il s'agit du meilleur taux qui n'est proposé qu'à certains emprunteurs aux profils rassurants (reste à vivre important, hauts revenus, etc.) ;
• Le taux moyen : il s'agit d'une moyenne définie en fonction des taux proposés par les établissements bancaires ;
• Le taux max : ce taux élevé est appliqué aux clients jugés "à risque" par la banque.

Le taux d'intérêt nominal

Il s'agit du taux appliqué au montant de l'emprunt que vous contractez.

Comme nous l'avons expliqué plus haut, il existe deux types de taux d'intérêt :

• Le taux fixe : il ne varie pas pendant toute la durée de remboursement du crédit ;
• Le taux variable : il est indexé sur l'inflation, et fait donc l'objet d'une réévaluation tous les ans.

Le Taux annuel effectif global (TAEG)

Le taux annuel effectif global (TAEG) englobe tous les frais liés au crédit. Ceux-ci s'additionnent au montant du prêt demandé par les futurs acquéreurs pour donner le coût total de leur emprunt.

Il comprend :

• Le taux d'intérêt nominal fixe ou variable ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de gestion de compte ;
• Le taux d'assurance emprunteur ;
• Les frais de garantie (caution ou hypothèque).

Le taux d'usure

Il s'agit du taux d'intérêt maximum que les banques sont autorisées à appliquer. C'est en fait le TAEG maximum permis.

Il est calculé par la Banque de France. Celle-ci recueille des informations tous les trois mois auprès des établissements bancaires et de financement pour définir les TAEG moyens pratiqués. Il est augmenté d'un tiers pour donner le taux d'usure du trimestre suivant.

Un taux d'intérêt intéressant est subordonné à plusieurs facteurs :

• L'éligibilité à un prêt à taux zéro ;
• L'apport personnel qui influence votre capacité d'emprunt ;
• La situation professionnelle ;
• La situation financière (sachez qu'il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport) :
• La concurrence.

Prêt à taux zéro

Vérifiez si vous pouvez prétendre à un prêt à taux zéro (PTZ) sans intérêts. En effet, c'est une très bonne option pour diminuer le montant de votre emprunt complémentaire, et par conséquent le taux d'intérêt immobilier applicable.

Toutefois, sachez qu'il est réservé à certains emprunteurs et pour certaines acquisitions. Il concerne principalement les primo-accédants sous conditions de ressources.

Les opérations éligibles au prêt à taux zéro sont notamment :

• L'acquisition d'une résidence principale,
• L'investissement dans le neuf ou dans l'ancien rénové (travaux d'économie d'énergie ou d'amélioration),
• La revente d'un logement HLM à l'occupant.

Le montant de ce prêt est plafonné, et peut couvrir jusqu'à 40 % du prix d'achat d'un bien neuf.

Apport personnel

Lorsque vous demandez un prêt à la banque pour votre projet immobilier, il est très important de justifier d'un apport personnel. En effet, c'est un élément qui rassure le prêteur sur votre capacité à rembourser vos mensualités.

Aussi, plus votre apport personnel est élevé, plus la banque est encline à vous accorder un prêt d'un montant plus important et au meilleur taux d'intérêt.

Situation professionnelle

Votre situation professionnelle détermine l'accord ou le refus d'un crédit d'une part, mais aussi le taux d'intérêt auquel l'établissement bancaire va vous prêter les fonds. En effet, les banques redoutent les revenus instables et irréguliers.

C'est pourquoi si vous êtes un salarié dit "précaire" (CDD ou intérim) ou auto-entrepreneur, vous risquez d'essuyer un refus de prêt ou d'être confronté à des taux d'intérêt très élevés.

Situation financière

Lorsque vous sollicitez un prêt, la banque étudie votre situation financière présente et antérieure.

Aussi, toute situation laissant penser que vous ne gérez pas bien votre budget est à éviter :

• Découvert ;
• Défaut de paiement ;
• Ou tout autre incident financier.

Concurrence

Pour obtenir un taux de crédit immobilier plus intéressant, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence. En multipliant les négociations avec plusieurs établissements bancaires, vous pouvez obtenir un meilleur taux d'intérêt. Comparez ensuite les offres, et faites votre choix.

Si vous manquez de temps, faites appel à un courtier immobilier. Ce sont des intermédiaires qui négocient pour vous les meilleures offres avec les banques, mais aussi avec les sociétés d'assurance. En contrepartie, vous lui réglez des frais de courtage.

Quelle banque propose le meilleur taux d'intérêt ?

Les banques n'ont pas toutes les mêmes critères de sélection quant aux dossiers des emprunteurs. En effet, le profil recherché est différent en fonction des établissements, mais aussi des régions, de votre projet immobilier, etc.

C'est pourquoi il est difficile de lister les banques offrant les meilleurs taux d'intérêt.

Toutefois, vous pouvez faire une simulation de prêt immobilier en ligne pour orienter vos démarches ou faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à trouver la banque qui proposera l'offre la plus adaptée à votre projet.