SOMMAIRE
- Les recours du bailleur
- Les recours du locataire
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
En cas de dégât des eaux en copropriété, le syndic doit identifier la fuite et organiser les réparations.
Si le syndic ne fait rien, le propriétaire doit le prévenir, exiger son intervention et, si nécessaire, faire les travaux lui-même avant de demander un remboursement.
Si la situation s'aggrave, le locataire peut demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail.
Télécharger la fiche en PDF
Lisez ce contenu en toute confiance !
BailFacile aide déjà plus de 100 000 propriétaires-bailleurs à gérer leurs locations en totale autonomie.
Lorsqu’un dégât des eaux survient dans un logement en copropriété, le syndic doit identifier l’origine de la fuite. Il doit par ailleurs mettre en œuvre les réparations nécessaires, notamment si les parties communes sont concernées. Cependant, lorsque le syndic n’agit pas, propriétaires et locataires doivent entreprendre des actions pour le contraindre à remplir ses obligations.
Que peut faire un bailleur si le syndic n’agit pas en cas de dégât des eaux ?
Le propriétaire victime d’un dégât des eaux doit protéger son bien contre des dégradations potentielles. Il doit aussi garantir un logement décent à son locataire. Aussi, en cas d’inaction du syndic, le bailleur doit intervenir rapidement.
1. Identifier l’origine de la fuite
Le propriétaire doit déterminer l’origine de la fuite :
- Si elle provient de son logement, il est responsable de sa gestion ;
- Si elle vient des parties communes, c’est au syndic d’intervenir.
Il identifie et documente également les conséquences visibles du dégât des eaux (moisissures, infiltrations, traces d’humidité…).
2. Informer le syndic par écrit
Le propriétaire informe le syndic du sinistre par lettre RAR ou par mail avec preuve d’envoi.
Cette démarche vise à engager la responsabilité du syndic et à prouver, en cas de recours judiciaire, qu’il avait une parfaite connaissance du dégât des eaux.
3. Demander l’intervention du conseil syndical
Si le syndic ne se manifeste toujours pas, le propriétaire peut demander au conseil syndical de faire pression sur lui, notamment en inscrivant le problème à l’ordre du jour de la prochaine AG.
4. Mettre en demeure le gestionnaire de l’immeuble
Si aucune des démarches précédentes n'aboutit, le copropriétaire concerné adresse au syndic une mise en demeure formelle.
5. Engager les réparations et se retourner contre le syndic
Le copropriétaire peut entamer les réparations afin de limiter les dommages :
- Diligenter une recherche de fuite par un professionnel, à ses frais ;
- Réaliser des travaux d’urgence ;
- Adresser les devis et factures au syndic, de préférence avant l’intervention ;
- Réclamer le remboursement des frais engagés au syndic si le sinistre relève des parties communes.
6. Saisir le tribunal judiciaire
Enfin, le propriétaire est en droit de saisir le tribunal judiciaire pour :
- Engager la responsabilité du syndic pour faute de gestion ;
- Obtenir l’exécution forcée des travaux ;
- Réclamer une indemnisation.
Il peut contacter son assureur, et employer la garantie de protection juridique de son assurance habitation ou de son assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les frais de procédure.
7. Envisager un changement de syndic
Si l'inaction du syndic nuit à la gestion de la copropriété, les copropriétaires peuvent décider de convoquer une AG pour proposer son remplacement.
Que peut faire un locataire si le syndic ne fait rien en cas de dégât des eaux ?
Même si l’article 1242 du Code civil prévoit qu'« on est responsable des choses qu’on a sous sa garde », le locataire n’a généralement pas de contact direct avec le syndic. Il doit s’adresser à son propriétaire.
1. Prévenir le propriétaire et exiger une intervention
Le locataire doit immédiatement signaler à son propriétaire le dégât des eaux par lettre RAR ou par mail avec preuve d’envoi.
Il appartient au propriétaire de contacter le syndic pour exiger une recherche de l’origine de la fuite et les réparations nécessaires si celles-ci lui incombent.
2. Déclarer le sinistre auprès de son assurance habitation
Le locataire doit déclarer le dégât des eaux à son assurance habitation dans un délai de 5 jours ouvrés. L’assurance peut exercer un recours contre le syndic si la négligence est reconnue.
3. Mettre en demeure le syndic
Si le syndic reste inactif, le bailleur adresse une mise en demeure au syndic afin de lui rappeler ses obligations.
4. Saisir la commission départementale de conciliation (CDC)
Si nécessaire, le locataire peut saisir la CDC pour tenter une médiation, et obtenir un avis non contraignant quant à la responsabilité du syndic. Cet organisme est chargé de régler les litiges au sein des copropriétés. Son intervention est gratuite.
5. Demander la résiliation du bail si le logement devient insalubre
Dans les cas les plus graves, notamment lorsque le logement devient insalubre ou inhabitable par le dégât des eaux, le locataire peut, en l’absence de mesures prises par le syndic :
- Réclamer au bailleur une réduction du loyer pour privation de jouissance.
- Mettre le propriétaire en demeure de réaliser les travaux nécessaires.
- Demander une résiliation anticipée du bail de location.
FAQ
Quelles sont les obligations du syndic en cas de dégât des eaux ?
En cas de dégât des eaux affectant les parties communes, le syndic doit organiser une recherche de fuite, déclarer le sinistre auprès de l’assurance de la copropriété dans les 5 jours ouvrés, et procéder aux réparations.
Qui doit s'occuper d'un dégât des eaux ?
La gestion d’un dégât des eaux dépend de l’origine de celui-ci :
- Si le sinistre provient des parties communes, le syndic assure les réparations ;
- Si la fuite vient d’un logement, le copropriétaire concerné se charge de sa remise en état ;
- Si l’origine est inconnue, le syndic diligente une recherche de fuite.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 1720 du Code civil
- Legifrance.gouv.fr - Article 1242 du Code civil
Partager
