Pourquoi choisir la SARL de famille pour faire de la location meublée ?

Définition

La SARL de famille est une forme particulière de société à responsabilité limitée.

Elle est constituée exclusivement par des membres d'une même famille jusqu'au deuxième degré, par des conjoints ou des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS). Les associés peuvent donc être des parents et leurs enfants (y compris leurs conjoints), des grands-parents et leur petit-enfant, des frères et sœurs, etc.
En revanche, une société constituée entre des concubins, entre cousins, ou entre un oncle et son neveu ne répond pas aux critères d'une SARL de famille.

Régime juridique

La SARL de famille est régie par les mêmes règles que la SARL classique.

Toutefois, elle bénéficie d'avantages fiscaux spécifiques lorsqu'elle opte pour l'imposition sur le revenu. En effet, ce régime permet une transparence fiscale où la société elle-même n'est pas imposée.

La SARL de famille est une structure particulièrement adaptée à la location meublée. Elle est compatible avec les statuts de loueur meublé non professionnel (LMNP) et de loueur meublé professionnel (LMP). Voici les principales caractéristiques :

1. La SARL de famille peut choisir d'être imposée à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sans limite de temps. 
2. Les loueurs meublés associés dans la SARL de famille sont obligatoirement soumis au régime réel d'imposition (micro-BIC exclu).
3. Dans une SARL de famille, le statut de LMNP ou de LMP est déterminé pour chaque associé individuellement, selon ses revenus et ceux de son foyer fiscal. 
4. Cette structure juridique permet d'établir des contrats de location adaptés aux besoins des locataires. Elle autorise notamment le bail meublé classique ou le bail mobilité.
5. La gestion locative en ligne peut faciliter la gestion quotidienne des propriétés (accès aux informations sur les locataires, les paiements, la maintenance, automatisation des tâches récurrentes, communication de rapports et alertes…).

Transparence fiscale de la SARL de famille

Contrairement à d'autres formes juridiques, la SARL de famille permet d'opter pour l'imposition des bénéfices selon le régime des sociétés de personnes. Les bénéfices ou les pertes sont directement imputés aux associés et soumis à l'impôt sur le revenu de chacun. 

Pour bénéficier de la transparence fiscale, 3 conditions sont requises :

• Maintien du caractère familial de la SARL tout au long de son existence.
• Exercice d'activités exclusivement industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles. La location nue ou la jouissance gratuite sont exclues.
• Respect des formalités pour l'exercice de l'option fiscale.

Plus-value d'une SARL familiale

En cas de vente du bien immobilier

Lors de la vente d'un bien immobilier détenu sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), la plus-value réalisée est soumise au régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime est distinct de celui des plus-values professionnelles qui s'applique notamment aux SARL classiques ou aux loueurs meublés professionnels (LMP). 

Le statut LMNP permet un abattement progressif sur les plus-values. L'imposition du vendeur diminue jusqu'à atteindre une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et une exonération totale (impôt et prélèvements sociaux) après 30 ans.

En cas de cession de parts sociales

La cession de parts sociales dans une SARL de famille peut bénéficier d'une exonération totale de plus-value lorsque la cession concerne la totalité des parts à un ou plusieurs membres de la famille autorisés.

TVA et amortissements dans une SARL de famille

Dans le cadre d'une location de bien situé dans une résidence de services incluant la fourniture de prestations para-hotelières (linge de maison, ménage, petit-déjeuner…), les associés de la SARL de famille peuvent opter pour le régime de la TVA. Ils peuvent alors déduire cette taxe sur le prix d'achat du bien.

De plus, le régime réel d'imposition permet aux associés d'amortir le prix d'acquisition du bien et des meubles (à l'exclusion du terrain) sur une période maximale de 10 ans. Cet amortissement peut réduire significativement, voire annuler, le montant de l'impôt sur les revenus locatifs.

Avantages de la SARL familiale pour la transmission des biens

Des coûts de transmission réduits

La transmission des parts sociales d'une SARL de famille est généralement moins coûteuse que la transmission directe des biens immobiliers. En effet, la valeur des parts est diminuée du passif de la société (emprunts, dettes) ce qui réduit la base imposable pour le calcul des droits de donation.

Pas d'indivision

La SARL de famille permet d'éviter les complications liées à l'indivision sur les biens immobiliers qui restent détenus par la société.

Fiscalité de la donation

Dans le cas d'un démembrement de propriété des parts transmises, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée. De plus, un abattement de 100 000 € applicable entre parent et enfant tous les 15 ans peut encore réduire les coûts fiscaux.

Exemple de 2 stratégies de transmission :

Un couple envisage la transmission du patrimoine familial à ses trois enfants.

Cas n° 1 : Transmission directe des biens immobiliers 

Les conjoints choisissent de donner directement la nue-propriété de chaque bien à leurs trois enfants, tout en conservant l'usufruit. Cette approche présente plusieurs inconvénients :

• Coût de la donation : le coût de la donation de la nue-propriété est basé sur la valeur des biens, sans déduction des passifs.
• Succession : au décès des parents, les enfants deviennent pleinement propriétaires, et doivent gérer les biens en indivision.

Cas n° 2 : Apport des biens à une SARL de famille 

Les époux décident de transférer leurs biens dans une SARL de famille constituée avec leurs trois enfants comme associés. Ils procèdent ensuite à la donation de la nue-propriété des parts sociales à leurs descendants, tout en conservant eux-mêmes l'usufruit des parts. Ce scénario offre plusieurs avantages :

• Réduction des coûts fiscaux : la valeur des parts transmises est réduite par les passifs de la société, diminuant ainsi les droits de donation. De plus, la transmission des parts n'entraîne pas de plus-value immobilière.
• Succession : à leur décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires des parts de la SARL. Il n'existe pas d'indivision entre eux et les décisions peuvent être prises à la majorité des voix des associés.