3 différences majeures entre location saisonnière et meublé de tourisme

En France, on parle souvent de « location saisonnière » ou de « location courte durée ». Pour autant , la loi ne reconnaît que la notion de « meublés de tourisme ». 

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

Concrètement, les meublés de tourisme sont des logements meublés (villas, appartements ou studios), proposés à la location à une clientèle de passage qui n'y établit pas de domicile et effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois.

De même, il est possible de louer un logement en meublé de tourisme toute l'année, mais uniquement pour des séjours de moins de 90 jours.

Qu'est-ce qu'une location saisonnière ?

Pour ce qui est de la location saisonnière, sa durée ne peut excéder les 120 jours par an. 

C'est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui encadre la durée maximale des contrats de location saisonnière. Cette dernière stipule notamment qu'un même locataire ne peut louer un bien pour une période continue dépassant 90 jours ni dépasser 120 jours de location par année civile. Cette régulation vise à prévenir les abus de location de courte durée pendant les périodes de vacances et saisons touristiques.

Attention, ces restrictions peuvent varier selon les régions, notamment celles où le tourisme est actif toute l'année (stations de montagne, Côte d'Azur...). Dans ces zones, la limite de 120 jours peut en effet être étendue à 240 jours par an.

La location d'un logement classé comme hébergement touristique

En mettant en location son logement, le propriétaire bailleur a la possibilité de le faire classer en meublé tourisme. Outre le fait d'accroître sa visibilité sur les plateformes de réservation en ligne et attirer davantage de clients potentiels, cette notation contribue  à augmenter le taux d'occupation et les revenus générés par la location.

De même, faire classer son logement en meublé tourisme est un excellent moyen pour le propriétaire bailleur de rejoindre l'Association Nationale des Chèques Vacances. Ce moyen de paiement supplémentaire facilite la location sur de la courte durée et ne s'applique pas à la location meublé classique dite "saisonnière". 

La location d'un logement en courte durée

La loi distingue ensuite 2 types de locations au sein de la même catégorie des meublés de courte durée, à savoir : 

• la location de sa résidence principale ; 
• la location de sa résidence secondaire.

Cas 1 : Le propriétaire loue sa résidence principale 

Comment obtenir un numéro d’enregistrement pour sa location touristique ? 

Lorsqu'un propriétaire désire mettre en location sa résidence principale, ce dernier doit respecter certaines formalités plus ou moins strictes en fonction de sa commune. Il s'agit plus précisément de déclarer sa résidence principale auprès de la mairie afin d’obtenir un numéro d'enregistrement. Ce dispositif s'applique dans les communes suivantes :

• Annecy ; 
• Aix-en-Provence ; 
• Biarritz ; 
• Bordeaux ; 
• Cannes ; 
• Lyon ; 
• Nice ; 
• Paris ; 
• Strasbourg ; 
• Toulouse ; 
• Tours.

Le bailleur doit-il s’inscrire au répertoire Siren de l'Insee pour de la location courte durée ? 

Le propriétaire doit également s’inscrire au répertoire Siren de l'Insee pour obtenir un numéro Siret. Ce dernier est indispensable pour déclarer ses revenus locatifs aux impôts.

Cas 2  : Le propriétaire loue sa résidence secondaire

À l’inverse de la résidence principale, lorsque le propriétaire bailleur loue son logement plus de 120 jours par an (soit plus de 4 mois par an ), l'administration fiscale considère alors la location comme une résidence secondaire. 

La demande de changement d’usage est-elle obligatoire pour louer sa résidence secondaire ? 

Louer sa résidence secondaire est donc tout à fait possible, à condition bien sûr de respecter quelques règles. La majorité des communes françaises demandent préalablement à la mise en location une déclaration en ligne. Dans certaines villes (Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse et Tours) c'est la remise d'une autorisation de changement d'usage qui est exigée.

D'autres communes encore (de plus de 200 000 habitants ou situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) imposent à la fois une déclaration et une demande d'autorisation de changement d'usage.

Enfin, le propriétaire doit aussi déclarer le « début d'activité » aux impôts via le formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET. 

Comment faire une déclaration de changement d’usage pour de la location temporaire ? 

Pour faire une demande de changement d'usage, le propriétaire doit obtenir un formulaire auprès de la mairie de la commune où se trouve le logement concerné.

Le meublé de tourisme bénéficie d’un abattement de 71% 

Une autre particularité du meublé tourisme tient donc dans sa fiscalité.

Il faut savoir que le régime réel simplifié s'applique automatiquement aux loueurs de biens immobiliers de tourisme ayant des recettes annuelles comprises entre 188 700 € et 840 000 € hors taxes. Les contribuables peuvent également choisir ce régime si leurs recettes sont inférieures à 188 700 €. Cette option peut être très avantageuse en raison de la possibilité de déduire les charges et amortissements.

En effet, si les recettes locatives ne dépassent pas 188 700 €, le bailleur bénéficie d'un abattement de 71 %. Cela signifie que seulement 29 % des recettes seront imposables. 

Une fiscalité simplifiée avec la location saisonnière  

Pour ce qui est de la fiscalité de la location saisonnière, le régime micro-bic convient parfaitement aux activités occasionnelles. Pour déclarer ses revenus, le propriétaire doit simplement reporter le montant de ses recettes sur la déclaration complémentaire d'impôt n° 2042 C pro.

Avec le régime micro-bic, le bailleur est imposé sur 50 % de ses recettes et bénéficie donc d'un abattement automatique de 50 %.

Attention, ce régime s'applique uniquement si les revenus perçus sont inférieurs 77 700 € pour les locations saisonnières non classées, et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés.