Location saisonnière ou longue durée : comment choisir ?

La location saisonnière implique de louer son logement sur des périodes de courte durée. Cela peut aller d'une nuit à quelques semaines. L'idée sous-jacente est d'accueillir des visiteurs temporaires qui choisissent votre logement comme base pour explorer une région. 

Pour autant, lorsqu’on parle de location saisonnière, il ne faut pas oublier que la durée du bail reste limitée. Elle ne peut en effet excéder les 90 jours consécutifs et 120 jours de location saisonnière par an. Après quoi le propriétaire récupère automatiquement les locaux. 

Quels sont les avantages d’une location de vacances ?

Le premier avantage réside dans la rentabilité de la location saisonnière. Que ce soit une résidence secondaire ou un investissement locatif, cette pratique permet de générer des revenus fonciers intéressants. 

Au-delà de l'aspect financier, la location saisonnière peut également insuffler de la vie à un logement qui serait autrement inoccupé sur certaines périodes de l'année. 

Quels sont les inconvénients d'un logement en location courte durée ?

Malgré tous ces avantages, la location saisonnière implique également des exigences qu'il est essentiel de prendre en considération.

Tout d'abord le turn over de locataires multiplie des démarches telles que les états des lieux d'entrée et de sortie, l'envoi des contrats de location saisonnière, et les tâches liées au ménage.

Le problème se pose surtout lorsque les propriétaires n'habitent pas à proximité du logement. Le bailleur est alors contraint de déléguer la gestion locative à un professionnel ou bien d’effectuer lui-même des déplacements réguliers.

Quel bail pour une location saisonnière ?

La rédaction d’un contrat de location saisonnière est-elle obligatoire ? 

La location saisonnière est soumise à la réglementation du Code du tourisme et du Code civil. Conformément à l'article L. 324-2 du Code du tourisme, "toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux".

Les mentions à intégrer au contrat de location saisonnière 

Pour être valable, le contrat doit également énoncer les conditions de la location, les responsabilités de chaque partie, ainsi que les modalités de paiement du loyer et le montant estimatif de la taxe de séjour.

L’accord vient aussi préciser des éléments tels que le nombre maximal d'occupants, les règles d'utilisation du logement (horaires d'arrivée et de départ, présence d'animaux domestiques, etc.).

Doivent figurer les informations suivantes :

• l'identification du propriétaire et du locataire ; 
• l'adresse du logement ; 
• la catégorie du logement ; 
• la durée de la location ; 
• le montant éventuel d'un dépôt de garantie ; 
• la date d'entrée en vigueur du bail ; 
• un état des lieux (ce document devient une référence en cas de litige concernant l'état du logement à la fin de la location).

Les conditions de renouvellement d'un bail en location saisonnière 

À la différence d'un bail d'habitation classique, le locataire saisonnier peut prolonger sa location dans la limite des 90 jours de réservation consécutifs. Au-delà, il peut toujours louer le même espace la saison suivante en signant un nouveau bail de location. Il est également envisageable de conclure un bail saisonnier pour le même espace à deux périodes différentes (par exemple, saison hivernale et saison estivale).

Quelle fiscalité appliquer dans une location saisonnière ?

Que ce soit pour la location saisonnière d'une résidence secondaire ou la location saisonnière d'une résidence principale, la déclaration des revenus fonciers est inévitable. Mais bonne nouvelle, la fiscalité d'une location saisonnière comprend des avantages fiscaux significatifs : elle est automatiquement classée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En optant pour le régime micro-BIC, le propriétaire bénéficie donc d'un abattement de 50 % (ou même de 71 % pour une chambre d'hôte ou un meublé de tourisme classé).

Si les revenus du bailleur dépassent un certain seuil ou s'il préfère, le régime réel est également une option. Bien que plus complexe sur le plan comptable, ce choix peut être intéressant grâce à son système de charges déductibles.

Quels sont les avantages de la location longue durée ?

Pour louer son logement sur une durée plus longue, le bailleur a toujours la possibilité d’opter pour un contrat classique : un bail meublé ou une location vide. L’avantage est clair : le locataire est censé rester plus longtemps. Ce modèle facilite la prévision des flux financiers et réduit dans le même temps la gestion courante du logement. 

Étant donné que le locataire s'engage sur une période prolongée, le propriétaire réduit aussi les démarches liées aux remises de clés et aux états des lieux. De son côté, le locataire d’une location longue durée a tendance à prendre soin du logement, à effectuer un entretien régulier, et peut même apporter des aménagements qui mettront en valeur les lieux. 

Quels sont les inconvénients de la location longue durée ?

Bien évidemment, quelques inconvénients existent aussi comme un rendement financier moins élevé par rapport à une location saisonnière.  Cette option ne permet pas non plus une récupération facile du bien en vue d'en faire une résidence secondaire ou d’y loger un proche.

Enfin, le risque de loyers impayés est plus important. Pour y remédier, le bailleur a toujours la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Quelle fiscalité appliquer dans une location longue durée ?

Dans le cadre d'une location longue durée, les revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des "revenus fonciers" de la déclaration de revenus. Deux régimes d'imposition sont disponibles en fonction du montant des recettes locatives :

• Si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, le bailleur a le choix entre le régime réel et le régime micro-foncier. Opter pour le régime micro-foncier, plus simple, permet de bénéficier d'un abattement automatique de 30 % sur ses revenus locatifs.
• Au-delà de 15 000 € de revenus locatifs, le régime réel s'applique. Ce régime autorise la déduction des charges, en fonction des dépenses réellement engagées au cours de l'année fiscale.

Location longue durée : le bailleur non soumis à la taxe d’habitation 

Contrairement à la location saisonnière, le bailleur est assujetti à la taxe foncière, mais pas à la taxe d'habitation ni à la taxe sur les ordures ménagères. Ces dernières sont directement imputables au locataire (à condition que ce dernier occupe le logement au 1er janvier de l'année en cours). 

Sur le plan fiscal, la location à long terme d'un logement non meublé est moins avantageuse. Néanmoins dans le cadre d'un bien meublé, il existe les mêmes avantages que la location saisonnière, qu'il s'agisse du régime forfaitaire (micro-BIC) ou du régime réel.  Cela peut constituer un compromis judicieux si le propriétaire hésite entre les deux options.