Qui doit gérer et réparer une fuite d'eau entre le locataire et le propriétaire ?

Le locataire est responsable de l’entretien des équipements 

En matière de gestion locative, il existe un principe fondamental : le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et le propriétaire des réparations rattachées à sa vétusté. L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’explique en ces mots : 

“Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État”. 

Cela comprend notamment le débouchage des canalisations et l'élimination du calcaire. Mais ce n’est pas tout. Le locataire est aussi responsable du remplacement de certains éléments tels que les joints des canalisations d'eau, les clapets, les flotteurs et les joints cloches des chasses d'eau.

On peut donc aisément arriver à la conclusion suivante : lorsque la fuite d'eau est causée par un manquement du locataire à ses obligations d’entretien, les frais de réparation lui sont imputables. 

La responsabilité du locataire est également engagée si les équipements de la location sont mal utilisés. Cela sera notamment le cas si le locataire oublie de fermer un robinet ou bien s'il bouche les toilettes en y jetant des déchets inadaptés. 

Le propriétaire est tenu de remplacer les équipements vétustes

En ce qui concerne le propriétaire bailleur, nous l’avons vu, ce dernier est tenu de remettre au locataire un bien en "bon état d'usage et de réparation". Autrement dit, il est responsable de la vétusté des équipements. 

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit effectuer les travaux (autres que les réparations locatives à la charge du locataire) destinés à maintenir en bon état d’usage les locaux loués. Cela comprend : 

• La réparation du gros œuvre ; 
• La réparation des menuiseries ; 
• Le maintien en bon état de la toiture ; 
• Le maintien en bon état de la plomberie et la prévention de canalisations bouchées.

Par conséquent, lorsqu’une fuite d'eau est causée par la vétusté de l'un de ces éléments, le propriétaire doit alors prendre en charge l'ensemble des frais de réparation. 

Voilà pour la théorie. Malheureusement dans la pratique, l’exercice peut s’avérer être plus complexe. 

Il arrive souvent que les locataires et propriétaires se renvoient la responsabilité du sinistre… En l’absence d’accord, l'intervention d'un expert est alors indispensable pour déterminer l’origine de la fuite. On parle de recherche de fuite. 

Cas 1 : La fuite d’eau relève d’une faute du locataire 

En cas de dégât des eaux causé par le locataire, ce dernier doit informer son assurance de l'incident dans les 5 jours qui suivent la découverte des dommages. Pour rappel, la souscription d'une assurance multirisque habitation est obligatoire et ce peu importe qu'il s'agisse d'une location meublée ou vide. Cette assurance inclut une garantie dégât des eaux qui permettra la prise en charge des frais de réparation en cas de sinistre.

La garantie risques locatifs couvre uniquement les dommages causés au logement loué, et non ceux qui pourraient être causés à des tiers. Il est donc vivement conseillé de souscrire une assurance multirisque habitation pour se protéger contre tous les types de sinistres pouvant survenir non seulement dans son propre logement, mais aussi dans les logements voisins.

Cas 2 : La fuite d’eau engage la responsabilité du propriétaire 

Si plusieurs parties sont impliquées dans un sinistre (en l'occurrence le locataire et le propriétaire) , la Convention IRSI (Convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) doit être appliquée. Cette convention a été mise en place par la Fédération française de l'Assurance en 2018 et vient remplacer la convention CIDRE. Cette dernière régissait auparavant les cas de dégâts des eaux.

Selon la convention IRSI, toutes les parties impliquées dans le sinistre doivent remplir un constat amiable de dégât des eaux et l'envoyer à leur compagnie d'assurance respective. Le sinistre est ensuite géré en fonction du montant estimé d'indemnisation :

• Les dégâts sont inférieurs à 1 600 €  : l'assureur du locataire prend en charge l'indemnisation (même si le locataire n'est pas responsable) et ce dernier doit dans tous les cas déclarer le sinistre à son assureur.
• Les dégâts sont compris entre 1 600 € et 5 000 € : l'assureur du locataire reste le gestionnaire du sinistre et prend en charge l'indemnisation, mais une expertise peut être nécessaire pour évaluer le montant des travaux et de l'indemnisation. Dans ce cas, l'assureur du locataire peut demander à l'assureur de la partie responsable de rembourser les coûts.

Si les dommages causés par le dégât des eaux sont supérieurs à 5 000 €, la convention IRSI ne s'applique plus. Elle est remplacée par la convention CIDE-COP, qui permet à chaque partie de demander une indemnisation et une réparation à l'assureur de la partie responsable et de nommer des experts distincts.