Quelles sont les mesures à prendre en cas de moisissure dans une location ?

En matière d’habitat, on parle de moisissure pour désigner les taches de couleur verdâtre, noire ou blanchâtre qui apparaissent sur les murs et les plafonds (principalement). Il s’agit d’un champignon invisible à l’œil nu, qui se développe dans un environnement humide dans les éléments du bâti (cloisons, isolation, faux plafonds, etc.). 

Pour se reproduire, ces champignons produisent et libèrent des spores, qui, une fois en suspension dans l’air, dispersent les moisissures sur d’autres supports. Ils sont également capables de synthétiser des substances chimiques, appelées mycotoxines, dont certaines peuvent avoir des effets nocifs sur la santé. 

Les salles de bain, cuisines et toilettes (avec une chasse d'eau défectueuse) sont généralement les pièces les plus touchées, à cause de l’humidité présente dans l’air, mais les autres espaces d’un logement peuvent aussi être impactés par la moisissure lorsque le problème est généralisé.

Risques pour la santé : quand la moisissure devient dangereuse…

Les locataires qui vivent dans un appartement ou une maison où on trouve de la moisissure sont susceptibles de présenter des symptômes plus ou moins graves : toux et accumulation de mucus, irritation des yeux, du nez et de la gorge, démangeaisons cutanées, difficultés à respirer et essoufflement, symptômes d'asthme, réactions allergiques, etc. 

L’effet des moisissures sur la santé est d’autant plus dangereux pour les enfants, les personnes âgées ou ceux qui ont déjà des problèmes de santé. Et selon la sensibilité de chacun, une quantité minime peut suffire à déclencher des symptômes. Dans le cas de symptômes, il est nécessaire de contacter un médecin le plus tôt possible.

Problème d’humidité dans le logement : des risques pour le bâti et les structures

En plus du risque sanitaire, les moisissures représentent également un danger pour les bâtiments, dont notamment :

• Une détérioration des matériaux : les champignons se nourrissent des matières organiques telles que le bois, le papier, le tissu ou la peinture et peuvent abîmer fortement les revêtements concernés, voire la structure du bâti dans le pire des cas ;
• Des dommages sur l’installation électrique : accumulation d'humidité préjudiciable aux composants électriques, détérioration des isolants électriques des fils et câbles pouvant entraîner des courts-circuits et des arcs électriques, réduction de la conductivité ou encore un risque d'électrocution plus élevé si des moisissures (chargées en humidité) entrent en contact avec des prises de courant, des interrupteurs ou d'autres composants électriques ;
• Une dégradation de l’isolation du bien : le développement des moisissures dans les matériaux isolants des murs et des plafonds peut réduire fortement leur efficacité et entraîner une augmentation des coûts de chauffage ou de climatisation, ainsi qu'une diminution du confort thermique ;
• Une obstruction des systèmes de ventilation : la prolifération des moisissures dans les conduits et les filtres peut réduire l'efficacité de la ventilation, tout en favorisant la propagation des moisissures dans tout le bâtiment ;
• Enfin, la présence de moisissures entraîne une dépréciation de la valeur du bien. Même localisées et peu répandues, des taches de moisissures sont souvent considérées comme un défaut d'entretien et peuvent dissuader des acheteurs potentiels en cas de vente du logement.

Les moisissures peuvent se développer partout : les murs et plafonds, les moquettes, les placards, les joints silicones, etc. Parfois, on détecte les moisissures avant de voir les taches apparaître, à cause de l’odeur caractéristique et des murs et plafonds qui gonflent ou s’écaillent… 

Pour prendre les bonnes mesures face à un problème d’humidité qui provoque des moisissures, il faut donc déterminer la cause de leur apparition. 

Bien souvent, c’est le cumul de plusieurs facteurs qui favorisent l’humidité des locaux : défaut d’aération du logement, ventilation VMC défectueuse, fuite dans le réseau d’eau ou au niveau des appareils électroménagers (lave linge, lave-vaisselle…), mauvaise isolation, ponts thermiques (zones froides sur un mur ou une fenêtre par exemple), mauvaises pratiques du locataire, etc. 

La présence de moisissures est un point important auquel doivent faire attention les futurs locataires en recherche d’un bien à louer. Si des traces apparaissent entre la première visite et l’état des lieux d’entrée, il est primordial de demander au bailleur la cause des moisissures et si des travaux sont prévus pour remédier au problème.

Voici quelques conseils pratiques pour prévenir l’apparition de moisissure dans un logement et maintenir un environnement sain.

Contrôlez l’humidité : détecter et agir

Grâce à un hygromètre, vérifiez que le taux d'humidité reste inférieur à 60 % en moyenne. Au-delà, l’humidité ambiante favorise les moisissures. 

Si tel est le cas, le recours à un déshumidificateur peut aider à diminuer le niveau d’humidité dans le logement. Préférez les modèles à compresseur (à partir de 150 € environ), bien plus efficaces que les absorbeurs d’humidité à recharge.

Aérez régulièrement vos salles de bain, cuisines, chambres, etc.

Assurez-vous d'aérer votre logement en ouvrant grand les fenêtres quelques minutes tous les jours. Cela permet de faire circuler l'air et de réduire l'humidité. De plus, aérez aussi après une douche, au moment d’ouvrir une cocotte-minute, etc. Enfin, un logement doit-il être équipé d’une VMC obligatoire en location, elle doit fonctionner en permanence pour être efficace, il ne faut donc jamais boucher les bouches d’aération. 

Laissez l’air circuler et n’encombrez pas vos meubles

En hiver, la tentation de tout calfeutrer pour ne pas perdre de chaleur est grande, mais tout ce qui entrave la circulation de l’air (boudins de portes, rideaux épais, etc.) ne permet pas le renouvellement et l’assèchement de l’air ambiant. De plus, évitez de coller vos meubles au mur et d'accumuler trop d'objets.

Réparez les fuites d’eau

C’est une cause fréquente de moisissures… un robinet qui fuit, évier bouché, canalisations bouchées, un tuyau d’évacuation mal fixé, un sèche-linge mal installé… toute fuite d'eau doit être réparée rapidement. N’hésitez pas à contrôler régulièrement votre installation pour éviter un dégât des eaux.

Attention au séchage du linge, plantes vertes, etc.

De nombreux petits gestes du quotidien apportent aussi de l’humidité dans l’air : faire sécher son linge à l’intérieur, disposer trop de plantes vertes ou tout simplement dormir… un être humain perd environ 1 litre d'eau par nuit en respirant et en transpirant !

Nettoyez vos fenêtres, douches, papiers-peints et peintures dès l’apparition de moisissure

Effectuez un nettoyage régulier pour prévenir l’apparition de moisissure (surtout dans les pièces humides) et éliminez toute nouvelle trace avant qu'elle ne se propage. Pour cela, il existe des produits antifongiques appropriés.

En signant un bail de location, le locataire comme le propriétaire bailleur s’engagent à respecter leurs obligations envers l’autre partie.

Moisissure : quelles sont les obligations du propriétaire ?

De manière générale, un propriétaire bailleur doit fournir un logement décent. La définition est fixée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et précise notamment que le bailleur doit louer un bien sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants, avec une isolation correcte et un système de ventilation, sans toutefois donner plus de précisions. Malgré tout, la présence de moisissure, si elle est très développée, va à l’encontre de ces critères et peut remettre en cause l’habitabilité des lieux. 

C’est pourquoi, le locataire se doit de vérifier que le logement ne comporte pas de traces de moisissure et dispose d’une VMC en état de marche avant la signature de l’état des lieux d’entrée, sans quoi, les éventuelles futures moisissures pourraient lui être attribuées.

Est-ce au locataire de nettoyer et de traiter la moisissure ?

Si le logement a été donné en bon état de fonctionnement, le locataire a l’obligation d’entretenir le bien. Cela comprend l’aération suffisante de chaque pièce, le nettoyage des bouches d’aération (à ne pas obstruer), le nettoyage régulier des points susceptibles de générer des moisissures (douche, cuisine, etc.), la réparation des éventuels dégâts causés par ses machines, le maintient d’une température de chauffage suffisante, etc. 

Si c’est le locataire qui constate l’apparition de moisissure en cours de bail, et qu’il estime entretenir correctement le logement, il doit avertir le propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour demander la réalisation des travaux nécessaires. Avant cela, le locataire doit s’assurer que toutes les dispositions ont été prises et documenter la moisissure : photos, historique des événements, actions menées, etc. En cas de litige avec le bailleur, le locataire peut faire appel à un huissier, à la commission départementale de conciliation, voire à la justice. 

Si c’est le propriétaire qui découvre d’importantes traces de moisissure, lors d’une visite annuelle pour vérifier l’entretien du bien loué par exemple, il doit rappeler au locataire ses obligations (de préférence par courrier recommandé également) et lui indiquer que le coût des réparations éventuelles sera retenu sur le dépôt de garantie. Toutefois, seul l’état des lieux de sortie permettra de constater si les moisissures sont toujours présentes ou si le problème a été traité. Si ce n’est pas le cas, le dépôt de garantie pourra donc être amputé en partie ou en totalité pour payer les travaux de remise en état.

À l’inverse, il peut arriver qu’un locataire fasse la même chose avant l’état des lieux de sortie… il s’agit là aussi d’un acte répréhensible pour lequel le propriétaire bailleur pourra demander la remise en état du logement et des dommages et intérêts.