Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Août 2024)

La crise immobilière de 2024 soulève de nombreuses questions pour les investisseurs. Pourtant, l'investissement locatif reste une option attrayante, même dans ce contexte économique incertain. Face à l'inflation et aux fluctuations du marché immobilier, de plus en plus de propriétaires cherchent des moyens sûrs de préserver la valeur de leur patrimoine tout en générant des revenus réguliers.

Malgré les défis actuels du marché, pourquoi investir dans l’immobilier locatif est-il toujours judicieux en 2024 et pourquoi ceux qui ont déjà fait ce choix ont pris la bonne décision ?

La baisse des taux de crédit immobilier

Les taux de crédit immobilier, après avoir atteint un pic de 4,24% fin 2023, ont commencé à baisser, se situant maintenant sous les 4%. Cette tendance améliore la capacité d'emprunt des investisseurs, rendant l'achat de biens immobiliers plus accessible. 

À savoir que ces taux pourraient encore baisser de façon plus significative à partir de septembre, ce qui confirme que c’est bien le moment de profiter de cette ouverture intéressante. Les emprunts sont moins coûteux et améliorent le rendement net de l'investissement.

Une opportunité de négociation pour les investisseurs

Selon l'Insee, les prix des logements en France métropolitaine ont baissé pour le cinquième trimestre consécutif : 

• 4ème trimestre 2023 : - 1,7% ;
• 1er trimestre 2024 : - 1,4%.

Sur un an, la baisse s'accentue avec une chute de 4,8%, plus marquée pour les logements anciens (-5,2%) que pour les logements neufs (-1,2%).

Cette baisse des prix, combinée à une meilleure disposition des vendeurs à négocier, crée un environnement favorable aux acheteurs. Les marges de négociation actuelles permettent d'acheter à des prix plus attractifs, particulièrement dans les zones où les prix avaient fortement augmenté ces dernières années.

Cette baisse de prix permettra alors aux investisseurs de miser sur un redressement du marché, afin de bénéficier d'une plus value sur leur achat.

La stabilité de l'immobilier locatif en période de crise

Malgré le ralentissement de l'immobilier, l'investissement locatif demeure une option stable. 

Les loyers en France évoluent à la hausse, suivant l'inflation. Cette augmentation reste toutefois modérée, grâce au plafonnement de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) à 3,5%. Pour le deuxième trimestre 2024, l’IRL (publié le 12 juillet), est égal à 3,26 % en France métropolitaine, mais également en Corse et Outre-mer.

Des avantages fiscaux considérables pour les propriétaires bailleurs

L'investissement locatif offre plusieurs avantages fiscaux :  

• Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire les charges réelles et les amortissements, réduisant significativement l'impôt sur les revenus locatifs ;
• La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22% à 30% sur les travaux, jusqu'à 100 000€ par an pendant 4 ans, sans être comptée dans le plafonnement des niches fiscales ;
• Le déficit foncier permet de déduire jusqu'à 10 700€ des autres revenus ;
• Pour les monuments historiques, 50% à 100% des charges foncières sont déductibles. 

Ces dispositifs, combinés à l'amortissement et aux déductions de charges, peuvent considérablement réduire, voire annuler, l'imposition sur les revenus locatifs.

La loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), visant à réduire l'artificialisation des sols, a un impact considérable sur le marché immobilier français. En interdisant la construction sur des terrains non exploités d’ici 2030, cette nouvelle réglementation soulève des inquiétudes quant à la raréfaction des biens et la hausse des loyers dans les zones urbaines. 

Les prix immobiliers et l'urbanisation sont au cœur des débats, alors que les investisseurs cherchent à s'adapter à ces nouvelles contraintes. 

Quelles sont les 20 villes les plus impactées par la loi ZAN ?

Le classement suivant est basé sur le déficit d'espace disponible pour de nouveaux logements, les villes avec les plus grands déficits étant en tête de la liste. 

Les 20 villes françaises les plus touchées par la loi ZAN entre 2021 et 2030 sont :

Quel est l'impact sur le marché immobilier dans les zones tendues ?

Une raréfaction des terrains à bâtir

La loi ZAN provoque une raréfaction des terrains à bâtir, entraînant une hausse des prix du foncier. 

Cette situation affecte particulièrement la construction de maisons individuelles et les logements neufs. La densification urbaine atteint ses limites géographiques, freinant ainsi l'expansion continue du territoire.

Les coûts de construction augmentent, rendant l'accès au logement plus difficile, notamment pour les primo-accédants et les ménages modestes. Cette tension sur le marché immobilier risque d'aggraver la crise du logement existante et de freiner le développement économique local.

Impact sur les prix de l'immobilier ancien 

Avec moins de constructions neuves, la demande va se reporter sur l'immobilier ancien, entraînant une hausse des prix de ces biens. Les propriétaires de logements anciens pourraient en tirer profit, et rendre l'accession à la propriété encore plus difficile pour les nouveaux acheteurs.

Une réévaluation des projets immobiliers existants 

De nombreux projets immobiliers en cours ou prévus pourraient être réévalués ou même annulés en raison des nouvelles restrictions sur l'utilisation des sols. Les promoteurs devront s'adapter à des exigences plus strictes, ce qui pourrait ralentir la livraison de nouveaux logements.

Des défis majeurs pour le développement économique local

La loi ZAN limite l'expansion urbaine et l'implantation de nouvelles entreprises, créant une tension entre les besoins de croissance et la préservation des espaces naturels. 

Les élus locaux doivent concilier l'offre de logements, le développement économique et les impératifs écologiques. Les zones d'activités économiques existantes offrent des opportunités de reconquête, mais se heurtent à des difficultés juridiques et économiques. 

L'optimisation des espaces existants et la recherche de nouvelles voies d'aménagement alliant bien-être des habitants et impératif écologique deviennent cruciales.

Quelles opportunités les investisseurs doivent-ils saisir ?

Pour les investisseurs avisés face aux défis posés par la loi ZAN, voici quelques opportunités clés à saisir :

• Réhabilitation urbaine : investir dans la rénovation de bâtiments anciens et la reconversion de friches industrielles ;
• Écoquartiers : se tourner vers des projets durables qui combinent densité urbaine et respect de l'environnement ;
• Logements modulaires : explorer les constructions préfabriquées, rapides et efficaces en ressources ;
• Zones de densification : investir dans des zones urbaines à forte demande malgré les restrictions ;
• Performance énergétique : profiter des aides pour des rénovations écoénergétiques et attractives ;
• Périphérie : envisager des investissements dans des zones périphériques moins touchées par les restrictions.

Les conflits de voisinage sont une réalité quotidienne pour de nombreux Français. Qu'il s'agisse de nuisances sonores, olfactives ou visuelles, ces troubles peuvent avoir un impact significatif sur la qualité de vie des résidents. Face à cette problématique, une nouvelle loi sur les troubles anormaux de voisinage a été promulguée, visant à clarifier les droits et responsabilités de chacun. 

Quels troubles du voisinage sont considérés comme anormaux ?

Les troubles anormaux de voisinage sont des nuisances qui dépassent les inconvénients ordinaires de la vie en communauté. Ils peuvent prendre diverses formes, telles que le bruit excessif, les odeurs désagréables ou les pollutions visuelles. La nouvelle loi sur les troubles anormaux de voisinage, codifiée dans l'article 1253 du Code civil, vise à clarifier cette notion. 

Elle établit que ces troubles doivent être continus ou répétés pour être considérés comme anormaux. De plus, ils doivent causer un préjudice dépassant les seuils d'inconvénients normaux du voisinage, en tenant compte des circonstances locales. 

Quelles sont les principales dispositions apportées par la nouvelle loi ?

La loi du 15 avril 2024 (article 1253 du Code Civil) entérine le régime de responsabilité depuis longtemps dégagé par la jurisprudence, pour les troubles anormaux de voisinage.

Elle établit que le propriétaire, locataire ou occupant à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage causé. 

Cependant, la loi prévoit des exceptions, notamment pour les activités préexistantes à l'installation du plaignant, conformes à la réglementation et poursuivies sans aggravation du trouble.

Des dispositions spécifiques sont prévues pour les activités agricoles, permettant des modifications mineures sans engager la responsabilité. Elles tendent à protéger les professionnels contre les recours des riverains, tout en laissant aux juges l'appréciation du caractère substantiel des modifications des activités agricoles.

Cette loi a donc pour objectif de moderniser les dispositions existantes et de les adapter aux réalités actuelles. Elle prend en compte l'évolution des modes de vie et l'urbanisation croissante, qui ont modifié les relations de voisinage. Cette législation s'efforce de trouver un équilibre entre le droit à la tranquillité et la liberté individuelle.

Quelle procédure désormais suivre en cas de conflit de voisinage ?

En cas de conflit de voisinage, la nouvelle loi encourage d'abord une tentative de résolution amiable. Les parties sont invitées à dialoguer pour trouver une solution. 

Si cette approche échoue, la médiation peut être envisagée. Un médiateur neutre aide les voisins à trouver un accord. 

En dernier recours, une action en justice peut être intentée. Le plaignant doit prouver l'existence d'un trouble anormal de voisinage et le préjudice subi. Le juge évalue alors la situation en tenant compte des circonstances locales et de la nature du trouble. Il peut ordonner la cessation du trouble et le versement de dommages et intérêts si nécessaire.

Ce type de litige peut être coûteux car les preuves sont difficiles à établir et nécessitent souvent des expertises approfondies. De plus, la procédure peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années.

La nouvelle loi sur les troubles anormaux de voisinage clarifie les droits et responsabilités de chacun, offrant un cadre légal moderne pour résoudre les conflits. Elle privilégie les solutions amiables avant toute action judiciaire, favorisant ainsi la cohésion entre voisins.

En juin dernier, nous avions abordé le sujet de la déclaration d'occupation des biens immobiliers, qui est une obligation imposée à de nombreux contribuables en France, dont la date butoir était fixée au 30 juin. Récemment, la Direction générale des finances publiques a fait preuve de bienveillance envers les retardataires en leur épargnant l'amende habituelle de 150 euros. 

Rappel : qui sont concernés par la déclaration d'occupation des biens immobiliers ?

La déclaration d'occupation des biens immobiliers est une obligation pour tous les propriétaires en France. Elle concerne 34 millions de propriétaires qui doivent indiquer la nature de l'occupation de leurs biens et l'identité des occupants au 1er janvier de chaque année. Cette démarche s'effectue via le service en ligne "Gérer mes biens immobiliers" sur le site impots.gouv.fr.

Pour 2024, si un changement de situation est intervenu entre le 2 janvier 2023 et le 1er janvier 2024, les propriétaires doivent le déclarer avant le 1er juillet 2024. Les informations à fournir comprennent les modalités d'occupation, la nature de l'occupation (résidence principale, secondaire, local loué, etc.), l'identité des occupants et la période d'occupation.

Cette déclaration permet à l'administration fiscale de vérifier les biens soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, la taxe sur les logements vacants, et d'assurer une imposition appropriée de chaque contribuable.

Pas d’amende pour les propriétaires de bonne foi

La Direction générale des finances publiques fait preuve de bienveillance envers les propriétaires retardataires dans leur déclaration d'occupation des biens immobiliers. 

Bien que 11% des biens n'aient toujours pas été déclarés, l'administration fiscale a décidé de ne pas appliquer systématiquement l'amende de 150 euros prévue par la loi. Cette clémence s'applique particulièrement aux propriétaires de bonne foi. Cela n’exclut pourtant pas le fait que l’amende puisse être appliquée au cas par cas.

Les retardataires peuvent encore effectuer la démarche sur la plateforme dédiée en s’assurant de réaliser correctement leur déclaration. L’idée est de ne pas reproduire les mêmes erreurs de 2023, où des avis de taxe d'habitation avaient été envoyés par erreur à certains contribuables.

L'administration fiscale se veut rassurante : les contribuables confrontés à des erreurs de taxation pourront contacter les services pour corriger leur situation et leur imposition. Cette approche témoigne de la volonté de l'administration d'accompagner les propriétaires dans leurs démarches administratives.