L’actualité de la Gestion Locative résumée (Avril 2025)

L’âge d’or de l’investissement locatif est-il définitivement terminé ?

Oui, d’une certaine façon. Hausse des taux d’emprunt immobilier, du coût des matériaux et travaux, durcissement de la législation à tous les égards (calendrier d'interdiction des passoires thermiques qui s'accélère, évolution de la fiscalité des locations meublées)… Sans rentrer dans de grandes démonstrations, chacun sait que le marché du locatif tel qu’il existait encore il y a 5 ans n’a plus grand chose à voir avec celui d’aujourd’hui. Mais...

Mais pourtant, chez BailFacile, nous sommes convaincus que votre choix d’investir dans le locatif est et restera pertinent. Voici pourquoi en quelques mots.

Existe-t-il une alternative économique sérieuse au fait d’investir dans la pierre ? Pas vraiment. Quand les marchés financiers se sont effondrés face au COVID, le marché immobilier a bondi. En 100 jours, Trump a réussi à affaiblir la finance mondiale comme jamais et… ce n’est pas fini. Presque tous les secteurs sont concernés. Même les crypto-monnaies, qui ont connu une ascension fulgurante à leurs débuts, ont bien du mal à se stabiliser avec des chutes très marquées fin 2021 et fin 2024.

Alors oui, les marchés sont résilients, l’or le prouve et aucun crash irréversible n’a eu lieu. Mais durant cette période trouble, qui ne prendra pas fin de sitôt, qu’a fait la pierre ?

Malgré les défis économiques et réglementaires, l'investissement locatif conserve des fondamentaux solides, et c’est bien là sa force. Sa résistance historique aux crises, sa caractéristique locale, sa tangibilité, ses revenus réguliers et sa protection contre l'inflation (rendement moyen de 4,11% à Paris jusqu'à 10,26% à Saint-Étienne sur 10 ans, hausse des loyers de 3,3% en 2024, hausse de la tension locative…) en font un placement encore aujourd’hui pertinent. 

Une valeur refuge, certains diraient même. 

Les obstacles réglementaires et fiscaux sont réels mais surmontables pour les bailleurs qui adoptent une vision à long terme, sélectionnent rigoureusement leurs investissements et leurs locataires et, surtout, mettent en place une gestion proactive de leur bien.

Ces éléments sont la clé de votre réussite mais aussi la raison d’être de BailFacile : vous alléger des lourdeurs administratives, conserver une pleine autonomie et assurer la rentabilité maximale qu’une location peut offrir. En d’autres mots, vous offrir du confort et de la rentabilité, d’autant plus dans les périodes compliquées.

Ceux qui ont adopté notre outil et profité de notre service client ne font que le confirmer.

Faisons le pari de l'optimisme. 

À très vite chez BailFacile.

Depuis 2023, les propriétaires sont tenus de déclarer l’occupation de leurs logements. Mais en 2025, les règles évoluent : plus strictes, plus détaillées, et surtout plus risquées en cas d’oubli. Objectif pour l’administration fiscale : mieux cibler les logements vacants et les résidences secondaires.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour éviter les sanctions.

Qui est concerné par la déclaration ?

La déclaration des biens immobiliers est obligatoire dans deux cas de figure :

• Si aucune déclaration n’a été faite en 2024 ;
• Ou si la situation du logement a changé entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025.

Cela concerne notamment :

• Un nouveau locataire ;
• Un logement devenu vacant ;
• Un changement d’usage (ex : résidence principale devenue secondaire).

Tous les propriétaires sont concernés, quel que soit le nombre de biens ou le statut juridique (SCI, indivision, etc.).

Quand et comment faire sa déclaration ?

La déclaration doit être effectuée au plus tard le 30 juin 2025. À la date de parution de ce contenu, il vous reste donc 2 mois pour agir.

Deux options sont envisageables :

• En ligne, via votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique Gérer mes biens immobiliers ;
• Par formulaire papier (Cerfa n°53005).

Quelles sont les nouvelles obligations pour les propriétaires ?

L’administration fiscale renforce les exigences déclaratives pour améliorer le croisement des données et limiter la fraude :

• Mention obligatoire du loyer mensuel pour chaque logement loué ;
• Indication précise du motif de vacance pour les logements inoccupés : travaux, vente/location sans preneur, raisons personnelles, ou démolition ;
• Possibilité de déléguer la déclaration à un tiers pour les propriétaires de plus de 25 logements.

Quels sont les risques en cas d’oubli ou d’erreur à la déclaration des biens ?

En 2024, 12% des propriétaires n’avaient toujours pas déclaré leurs logements. Prenez garde si vous êtes concernés, les mailles du filet se resserrent toujours plus.

Une déclaration manquante ou erronée entraîne 150 € d’amende par bien. En plus, en cas de non-déclaration :

• Le bien peut être requalifié en résidence secondaire, entraînant l'application de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) ;
• Ou considéré comme logement vacant, soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV).

Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté un texte qui rebat les cartes pour les “passoires thermiques”. L’objectif : éviter une crise locative en autorisant certains logements classés G à être loués sous conditions… tout en maintenant la pression sur la rénovation.

La loi n’est pas encore définitive. Elle doit encore passer entre les mains de l’Assemblée nationale. Mais les grandes lignes sont posées. Sursis, exemptions, nouvelles règles… Voici ce à quoi les propriétaires peuvent s’attendre.

Qu’est-ce qui change pour les logements G ?

Jusqu’à 5 ans de sursis pour les propriétaires qui engagent des travaux

Certains logements classés G pourraient encore être loués temporairement, si des travaux sont engagés. La durée du sursis dépend du type de bien :

• 5 ans pour les copropriétés : si un projet collectif de rénovation est enclenché (audit énergétique, plan pluriannuel de travaux…)
• 3 ans de sursis pour les maisons individuelles et monopropriétés : si un contrat de travaux est signé. Ce sursis s’applique aussi aux logements situés dans des immeubles collectifs hors copropriété.

Le mot d’ordre est l’engagement clair dans la rénovation. En l’absence de projet concret, la location reste ainsi interdite.

Le coût des travaux peut devenir un critère d’exemption

Si les travaux nécessaires sont jugés disproportionnés par rapport à la valeur du bien, le propriétaire pourrait être dispensé de les réaliser – et donc continuer à louer, même en G.

La dérogation s’applique si le coût des travaux dépasse 50% de la valeur vénale du logement, telle qu’évaluée par un professionnel qualifié. Ce seuil, inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation, vise à éviter des investissements économiquement incohérents, notamment dans les zones rurales ou faiblement valorisées.

Pour faire valoir cette exception, le propriétaire devra :

• fournir une estimation officielle de la valeur du bien (par notaire, expert immobilier ou agent immobilier certifié) ;
• présenter des devis précis et complets relatifs aux travaux projetés ;
• justifier que toutes les améliorations énergétiques raisonnables ont été envisagées ou déjà engagées.

En l’absence de preuves solides, l’administration peut rejeter la demande d’exemption.

Quelles sont les conditions pour louer un logement G sans risque ?

La réforme précise les critères de décence qui permettront à un logement G d’échapper à l’interdiction de location :

• Travaux en cours ou prévus par contrat signé ;
• Audit ou diagnostic énergétique à jour (en copropriété) ;
• Absence de solutions techniques ou coût jugé excessif par rapport à la valeur du bien.

Autrement dit, un propriétaire de bonne foi, engagé dans une démarche de rénovation, pourra continuer à louer sans sanction, même si le logement reste classé G quelques années.

Attention, les obligations persistent tout de même pour le propriétaire

Même avec un sursis, les obligations du propriétaire ne disparaissent pas. Il reste responsable de la mise en conformité du logement.

Obligation de relogement dans certains cas

Si les travaux sont abandonnés ou si le logement devient inapte à la location, le bailleur peut être contraint de reloger son locataire. C’est notamment le cas :

• En cas de contentieux ;
• Si le logement est déclaré insalubre ;
• Si le bail est annulé pour non-conformité énergétique.

Suivi des démarches et transparence avec le locataire

Il est également fortement conseillé au propriétaire d’informer le locataire :

• de la nature des travaux attendus ;
• des délais prévus ;
• des dispositifs d’accompagnement éventuellement mobilisés.

Un défaut de transparence ou une inertie prolongée peut entraîner des litiges ou des sanctions, y compris financières. Ce potentiel sursis doit donc être traité comme tel. Il ne fait que décaler l’interdiction de louer mais ne l’annule en rien.

L’INSEE a communiqué, le 15 avril dernier, la nouvelle valeur de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2025.

Pour rappel, ce dernier est utilisé pour encadrer la révision annuelle des loyers des logements vides ou meublés. Cet indice s’établit désormais à 145,47, marquant une hausse de 1,40% sur un an. ​

Une progression contenue, mais toujours présente

Depuis le pic d’inflation de 2022, la hausse de l’IRL s’est progressivement modérée, sans pour autant s’annuler. L’IRL est calculé à partir de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers). Il reflète donc directement la hausse du coût de la vie.

En juin 2024, la fin du bouclier loyer a permis à l’IRL de suivre librement l’inflation. Depuis, l’indice évolue sans plafond. Cette évolution progressive rappelle l’importance pour un bailleur de bien suivre la publication trimestrielle de l’IRL afin d’optimiser sa gestion locative, et plus notamment la rentabilité de son bien, tout en restant conforme au cadre légal.​

Voici les dernières valeurs trimestrielles de l’IRL publiées par l’INSEE :​

Comment réviser son loyer avec le nouvel IRL ? 

Conditions d’application de l’IRL

Une augmentation de loyer n’est jamais automatique. Un propriétaire ne peut augmenter le loyer que si une clause de révision figure dans le bail, avec mention :

• De l’IRL comme indice de référence ;
• Du trimestre pris comme base (ex : IRL du 1er trimestre).

Sans cette clause, aucune révision n’est légalement autorisée en cours de bail.

De plus, la révision :

• Est limitée à une fois par an ;
• Ne peut pas être rétroactive au-delà de 12 mois ;
• S’applique à la date prévue dans le bail (souvent la date anniversaire)​.

Calcul du nouveau loyer

La révision s’effectue selon la formule suivante :​ Loyer révisé = Loyer en cours × (IRL de référence / IRL de départ)​

• Loyer en cours = montant hors charges
• IRL de référence = dernier IRL connu du trimestre indiqué dans le bail
• IRL de départ = IRL du même trimestre un an plus tôt​

Exemple de révision de loyer au 1er mai 2025

Un propriétaire loue un appartement depuis le 1er mai 2023 pour 800 € hors charges. Le bail prévoit une révision annuelle à date fixe, basée sur l’IRL du 1er trimestre.​

• IRL de départ (T1 2024) : 143,46
• IRL de référence (T1 2025) : 145,47​

800 € × (145,47 / 143,46) = 811,19 €​

Le nouveau loyer à compter du 1er mai 2025 pourra donc être de 811,19 €, soit une augmentation de 11,19 € par rapport au loyer actuel.

En avril 2025, l’UNPI et plusieurs fédérations ont proposé un statut fiscal unique pour tous les bailleurs privés. Pour rappel, ce nouveau régime, que nous vous présentions le mois précédent, vise à relancer l’investissement locatif, tout en allégeant les démarches fiscales. Il serait ouvert à tous les propriétaires, quels que soient le type de bien ou sa localisation.

Voici de nouvelles informations d’une réforme ambitieuse en trois leviers.

Un amortissement de 2% par an pendant 40 ans

Le cœur du dispositif est un amortissement de 2% par an pendant 40 ans, soit 80% de la valeur du bien amortissable. 

Cette mesure permettrait de réduire l’assiette des revenus locatifs imposables. Cette mesure s’appliquerait :

• aux logements meublés ou vides ;
• neufs ou anciens ;
• acquis par achat, donation ou succession.

Exemple concret

Un bailleur ayant acquis un logement pour 100 000 € pourrait amortir 2 000 € par an sur ses revenus locatifs pendant 40 ans. Ces montants viendront réduire ses revenus fonciers imposables.

L’amortissement serait réintégré dans le prix de revient du bien si le logement est revendu dans un délai de 10 ans. Cela permettrait de lutter contre les effets d’aubaine tout en sécurisant la recette fiscale à moyen terme.

Un amortissement de 5% par an du coût des « gros travaux »

Le projet prévoit également un amortissement dédié aux travaux lourds (surélévation, extension, aménagement de combles…) : 5% par an pendant 20 ans, soit jusqu’à 100% du montant déductible.

Exemple concret

Si un bailleur engage 30 000 € de gros travaux, il pourra amortir 1 500 € par an pendant 20 ans, ce qui réduit fortement sa fiscalité.

En complément, les déficits fonciers générés seraient imputables sans plafond sur les revenus globaux. Une mesure qui améliorerait la rentabilité fiscale du bailleur même en cas de charges élevées.

Une déduction des charges courantes, dépenses d’entretien et intérêts d’emprunt

Ce régime maintiendrait également la déduction des charges courantes déjà permise dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers :

• Dépenses de petit entretien ;
• Frais de gestion locative ;
• Primes d’assurance ;
• Taxe foncière ;
• Intérêts d’emprunt.

Cette capacité à déduire les dépenses liées à l’exploitation du bien vise, une fois encore, à encourager les bailleurs à investir durablement dans leur patrimoine locatif.  

En contrepartie, les dispositifs fiscaux existants (comme par exemple Loc’Avantages), ou ceux récemment supprimés (tels que le Pinel) seraient remplacés par une mécanique d’amortissement pérenne, pensée pour offrir une incitation durable aux bailleurs. Le propriétaire devra également s’engager à louer son bien pendant au moins 10 ans.