Passoires thermiques : comment les identifier, quelles solutions, quelles aides ?

Une passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, est une habitation énergivore, c'est-à-dire qui consomme beaucoup d'énergie, et présente des défauts d'isolation. Son diagnostic de performance énergétique (DPE) la classe sous l'étiquette F ou G : en d'autres termes elle est très mal classée.

En pratique, les occupants de ces maisons ou appartements généralement anciens supportent des factures d'énergie très élevées (chauffage ou climatisation), mais ressentent toujours un froid anormal.

Vous êtes propriétaire d'une passoire thermique que vous louez ? Attention, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 appelée loi Climat et résilience ou  loi Climat a durcit les conditions de mise en location pour leurs propriétaires bailleurs :

— Depuis le mois d'août 2022, en l'absence de travaux, vous ne pouvez plus augmenter ni indexer le loyer de votre bien, si celui-ci se situe en catégorie F ou G.

— Depuis le 1er janvier 2023, vous n'avez plus le droit de louer ce logement qui sera jugé « indécent ». L'interdiction est progressive en fonction du classement du bien sur le DPE :

• Classes G : 2025 ;
• Classes F : 2028 ;
• Classes E : 2034.

Votre logement est considéré comme énergétiquement décent uniquement à condition que sa consommation soit inférieure à 450 kWh/m²/an.

Le gouvernement ambitionne, à terme, d'assainir le marché immobilier de toutes les passoires thermiques.

Les passoires thermiques mises en vente doivent faire l'objet d'un audit énergétique obligatoire :

• Catégorie F ou G : depuis septembre 2022  ;
• Catégorie E : en 2025  ;
• Catégorie D : en 2034.

De plus, réaliser un bilan énergétique est obligatoire pour les propriétaires pour toute mise en vente d'un bien, qu'il s'agisse d'une maison individuelle, d'un immeuble en mono-propriété ou d'un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Pour savoir si votre logement est considéré comme une passoire thermique, attardez-vous sur 3 facteurs essentiels :

• Des factures d'énergie élevées ;
• De l'humidité ;
• Un bail sans DPE est caduque.

Des factures élevées, conséquence d'un appartement dit passoire thermique 

Si le montant de vos factures d'énergie (chauffage en hiver, climatisation en été) explose, il est fort probable que votre habitation souffre d'une mauvaise isolation.

Vérifiez les déperditions thermiques au niveau du toit, des murs, des fenêtres sans négliger les performances de votre système de chauffage.

Humidité, problème majeur d'une maison passoire thermique 

L'humidité est l'une des conséquences inévitables des maisons mal isolées. Elle est facilement identifiable à l'œil et au toucher :

• Condensation sur les fenêtres ;
• Moisissures sur les murs et les plafonds ;
• Auréoles sur les peintures ;
• Murs « mouillés » ;
• etc.

DPE, diagnostic révélateur des passoires thermiques

Vous avez encore des doutes ? Contactez un diagnostiqueur accrédité par le Cofrac (Comité français d'accréditation) afin de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Ce document mentionne deux informations essentielles sur votre logement :

• La consommation énergétique annuelle du bien  ;
• L'émission des gaz à effet de serre.

Avant la réforme du DPE de juillet 2021, on distinguait deux étiquettes différentes sur le DPE :

• L’étiquette Énergie indiquant votre niveau de consommation d’énergie de A (extrêmement performant) à G (très énergivore) ;
• L’étiquette Climat mentionnant la quantité de gaz à effet de serre émise par votre maison.

Aujourd'hui, ces étiquettes ont été fusionnées en une seule pour plus de lisibilité. Celle-ci établit les classes énergétiques de A à G.

Observez bien la lettre qui détermine l'état de votre logement. Si elle se situe entre F et G, vous êtes propriétaire d'une passoire thermique.

Par ailleurs, le DPE fournit des recommandations de travaux de rénovation à prévoir afin d'améliorer la consommation énergétique de votre logement (isolation, chauffage, ventilation…), et par conséquent, de réaliser des économies d'énergie.

Les travaux recommandés sur le DPE ne revêtent bien sûr aucun caractère obligatoire ni pour le propriétaire ni pour le locataire.

Le montant d'un tel document varie de 100 € à 250 € en moyenne. Les prix sont librement fixés par les techniciens certifiés. Il est donc judicieux de comparer les prix.

Le coût du DPE est à la charge du propriétaire bailleur ou vendeur. Il est valable 10 ans s'il a été réalisé à compter du 1er juillet 2021. Depuis cette date, le DPE est opposable, et peut être contesté par un locataire ou un propriétaire.

Pour améliorer les performances énergétiques de votre bien et éviter qu'il soit qualifié de passoire thermique, vous pouvez réaliser plusieurs démarches :

1. Réaliser un bilan énergétique ;
2. Faire des travaux d'isolation ;
3. Remplacer les équipements de confort thermique.

Réaliser un bilan énergétique

Que vous soyez propriétaire bailleur ou occupant, vous êtes tenu de faire réaliser un audit thermique avant la mise en location ou la mise en vente de votre bien immobilier.

Cette étude réalisée par un thermicien est un état des lieux plus détaillé qu'un DPE. Elle analyse les informations, préconise les travaux adéquats, et établit une projection de l'habitation après réalisation éventuelle de ces améliorations.

Isoler l'habitation, étape essentielle pour réaliser des économies d'énergie

Pour isoler votre logement, faites appel à un professionnel Reconnu Garant de l'Environnement (RGE). En effet, outre la fiabilité de son expertise en matière de performance énergétique, vous pourrez prétendre aux aides à la rénovation thermique si les travaux sont éligibles.

Ces travaux voués à améliorer l'efficacité énergétique de votre logement concernent l'isolation :

• Des combles  ;
• Des murs  ;
• Des planchers bas (sous-sols)  ;
• Des fenêtres et menuiseries…

Remplacer les équipements de confort thermique pour gagner en économie d'énergie

Après l'isolation du logement, d'autres améliorations de confort thermique visant à faire plus d'économie d'énergie peuvent être envisagées, notamment :

• L'achat d'un nouveau dispositif de chauffage moins énergivore que les vieux appareils (pompe à chaleur, poêle à bois…) : attention, pour bénéficier de subventions, l'installation doit répondre à certains critères de performance, et être réalisée par un professionnel RGE ;
• La pose d'un robinet thermostatique et/ou thermostat programmable afin d'optimiser la consommation de chauffage ;
• L'installation d'un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour lutter contre l'humidité et la pollution de l'air intérieur.

Le gouvernement veut en finir avec les passoires thermiques, mais les remises en état sont coûteuses. C'est pourquoi il a été mis en place de nombreux dispositifs pour vous aider à réaliser des travaux d'améliorations thermiques.

C'est donc le moment d'agir pour mettre votre bien qualifié de passoire thermique  aux normes énergétiques. Vous êtes probablement éligible à une ou plusieurs des aides proposées.

Une fiscalité à taux réduit pour financer des travaux d'isolation

Le coût des travaux d'isolation bénéficie d'une TVA à taux réduit de 5,5 % faisant automatiquement baisser la note.

Pour en bénéficier, aucune démarche n'est requise de votre part.

Un dispositif de Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) ou primes « coups de pouce »

Les différentes entreprises de fourniture d'énergie (EDF, Engie…) participent à l'incitation d'amélioration thermique. En effet, elles proposent des aides financières (primes, bons d’achat, remises, prêts à taux bonifié, subventions…) ou techniques (diagnostic du logement).

Les particuliers obtiennent des Certificats d'économies d'énergie (CEE) lorsque ces travaux sont effectués sous certaines conditions, notamment lorsqu'ils sont réalisés par un professionnel RGE. La valeur des CEE varie en fonction des économies d'énergie générées. Les fournisseurs d’énergie attribuent ensuite aux particuliers une aide financière (bon d'achat, réduction, chèque, etc.) en échange de leurs Certificats.

Pour bénéficier du CEE, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes :

1. Réclamez la prime avant la signature du devis.
2. Après validation du dossier, faites réaliser les travaux par un professionnel RGE.
3. Enfin, envoyez votre dossier dans les 12 mois de réception de la facture des travaux réalisés.

MaPrimeRénov '

L'aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov' varie selon les matériaux et équipements éligibles dans la limite de 20 000€ de travaux dans un logement et pendant une durée maximale de 5 ans.

Le montant de la prime est calculé d'après votre revenu fiscal de référence.

Depuis le 1er janvier 2022, MaPrimRénov' est réservée aux logements construits depuis au moins 15 ans. Toutefois, elle peut être accordée pour les logements construits depuis plus de deux ans pour le changement d'une chaudière fonctionnant au fioul.

Les travaux et dépenses de rénovation doivent concerner votre résidence principale (elle doit être occupée au minimum 8 mois par an).

Cette prime s'accompagne de deux bonus :

• Le Bonus sortie de passoire  : en quittant les catégories F ou G du DPE grâce aux travaux réalisés, vous pourrez bénéficier d'un bonus de sortie de passoire énergétique pouvant atteindre 1  500€.
• Le Bonus BBC : en atteignant les catégories B ou A du DPE, vous recevrez un bonus Bâtiment basse consommation (BBC) de 1  500€ maximum ainsi qu'une bonification des Certificats d'économie d'énergie.

Ces deux bonus sont cumulables.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov', vous devez réclamer un audit énergétique, et faire réaliser les travaux par un artisan RGE. Les dossiers de demande d'aide MaPrimeRénov' peuvent être déposés sur le site www.maprimerenov.gouv.fr.

Les aides locales

Renseignez-vous auprès de votre région, département ou commune pour connaître les aides allouées pour financer vos travaux d'isolation.

Vous pouvez aussi vous rapprocher de l'Agence locale de l’énergie et du climat (Alec), organisation indépendante présente dans de nombreuses zones de France.

Le programme «  Habiter Mieux Sérénité  » de l’Anah

Cette aide incluant accompagnement, conseils et subvention concerne les ménages les plus modestes. Le montant accordé varie en fonction des ressources du foyer.

L'Anah propose une aide bonifiée dans le cadre d’un chantier dans une passoire thermique sous réserve de remplir les conditions d'attribution :

• Votre logement est classé F ou G avant les travaux  ;
• La rénovation permet d’améliorer les performances énergétiques du logement jusqu’à 35 %  ;
• Vous avez gagné deux classes sur l’étiquette énergie du DPE.

Pour bénéficier du programme, créez un compte personnel sur le site de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), et remplissez une demande en ligne.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Vous pouvez prétendre à un crédit bancaire sans intérêts, dit Éco-PTZ. Son montant peut atteindre 30  000 € pour une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans.

Pour bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro, consultez l'une des banques disposant d’un partenariat avec l’État.

Pour en savoir plus sur les aides accordées, rendez-vous sur le site du Ministère de la Transition écologique.