État des Risques et Pollutions : Tout ce qu’il faut savoir à propos de ce formulaire

L'État des Risques et Pollutions, appelé aussi ERP, est un formulaire qui informe le futur acquéreur ou locataire d’un bien immobilier des risques naturels liés à la localisation du bien et qu'il peut être exposé (inondation, sismicité, avalanche, volcan, miniers, risques d'effondrement liés aux cavités souterraines artificielles, usine de produits chimiques, etc.).

L'ERP est le fruit de la loi“Information des Acquéreurs et Locataires" (IAL). Ce texte, ratifié le 30 juillet 2003, se traduit par une obligation d’information sur les risques pour les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers situés dans des zones réglementées.

Le diagnostic ERP est obligatoire lorsque le bien se situe dans une zone à risques. Le document doit être remis à l’acquéreur ou au futur locataire. Et ce, avant la signature de l’acte de vente ou du bail. En cas d’omission, la transaction peut être annulée et un recours en justice est possible.

Au cours de ces années, ce document fut successivement nommé État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT), État des Risques naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), État des Servitudes, Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS) avant d'être finalement rebaptisé ERP en Août 2018.

L’État des Risques et Pollutions prend en compte diverses catastrophes liées à la situation géographique du bien. Dans le cadre d'un diagnostic ERP, l'expert étudie : 

• Les risques naturels : les habitants de certaines régions sont exposés à des catastrophes natures de diverses natures allant des avalanches aux feux de forêts en passant par les inondations et les glissements de terrain. 
• Les risques miniers : ils concernent surtout les zones où la présence de cavités souterraines artificielles et abandonnées peut provoquer des effondrements.
• Les risques radons : Il s’agit des dangers liés à la présence de résidus et déchets radioactifs comme l’uranium et le radium présents dans la croûte terrestre.
• Les risques technologiques : Ils correspondent à de potentiels accidents industriels d’établissement classés Seveso présents dans un périmètre plus ou moins proche du bâtiment (accidents nucléaires, ruptures de barrage, transport de matières dangereuses.
• La pollution des sols : liée à d'anciennes activités industrielles.

Il est possible d’obtenir et de remplir l’état des nuisances sonores et aériennes en même temps que l’état des risques et pollutions. Cette action aide à l’appréciation positive d’une annonce de location ou de mise en vente d'un bien immobilier.

Le diagnostic ERP ne concerne pas les logements sur l'ensemble du territoire. Remettre ce document est uniquement obligatoire lorsque le bien se situe dans une zone à risques. Il s’agit de zones géographiques précises listées par des arrêtés préfectoraux.

L'ERP est requis lorsque le bien se situe dans :

• Une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels ou des risques miniers ;
• Une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
• Une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• Le périmètre d'exposition aux risques technologiques ;

Pour savoir si un bien se trouve dans une zone à risque, le propriétaire peut saisir son adresse sur le site Géorisques. 

Si c'est le cas, le diagnostic ERP permet de vérifier si l'habitation en question est située dans le périmètre d'un plan de prévention des risques. Le document sert à informer précisément le futur locataire ou l'acquéreur sur les éventuelles précautions à prendre pour minimiser les risques d'accident.

Les propriétaires doivent remettre un ERP au plus tard 6 mois avant la signature de l'acte de vente ou l'entrée du nouveau locataire. Dans le cas contraire, l’état des risques et pollutions est considéré comme invalide au vu de la réglementation. Le diagnostic ERP est donc valable pour 6 mois, pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction.

À la différence des autres diagnostics immobiliers, ce document ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un professionnel. Le vendeur peut tout à fait remplir le formulaire ERP.

Cette formalité demande toutefois du temps. Pour éviter de longues recherches en ligne et plusieurs déplacements, il est préférable de contacter un diagnostiqueur certifié. Cette solution permettra d'ailleurs d'éviter de futurs litiges. Lorsque le diagnostic est effectué par un professionnel, sa responsabilité est pleinement engagée. 

Toutes les informations concernant les risques naturels, miniers, technologiques et de pollution sont consultables directement sur la Toile. De même, toutes les ressources utiles sont sur georisques.gouv.fr. Les propriétaires peuvent également se renseigner directement auprès de la mairie ou de la préfecture.

Après avoir pris connaissance des informations utiles, il suffit de les reporter sur le formulaire ERP. Il faut également compléter des cartographies et indiquer les sinistres indemnisés ainsi que les travaux déjà entreprises.

L'ERP est totalement gratuit si le propriétaire décide de le remplir lui-même. En revanche, si un professionnel certifié est sollicité, ce service est facturé. N'étant pas réglementés, les prix varient d'un professionnel à l'autre. Néanmoins, les diagnostiqueurs demandent habituellement entre 10 et 30 €. Il est courant que l'ERP soient inclus dans un pack regroupant toutes les études à réaliser pour compléter le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

En cas d’omission ou si le diagnostic a dépassé la validité de 6 mois, la responsabilité civile ou pénale du vendeur ou bailleur est engagée, et la vente ou la location peut être annulée à tout moment. La loi IAL insiste sur l’importance d’être transparent envers les futurs acquéreurs ou locataires d’un bien. Ainsi, en l’absence d’un ERP, le vendeur ou bailleur s’expose à une amende pouvant atteindre 300 000€.

Les contrevenants s'exposent également à une peine de prison allant jusqu'à 2 ans. La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) veillera à l'application de cette sanction.