Que faire en cas d'assemblée générale de copropriété non tenue dans les délais ?

La tenue, les délais et les modalités de convocation d’une assemblée générale (AG) de copropriété sont encadrés par des dispositions précises.

Fréquence et délais de convocation

L’article 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose la tenue d’une AG au moins une fois par an. Cette obligation garantit la gestion collective et transparente de la copropriété. Elle permet également aux copropriétaires de :

• Valider les budgets et les comptes annuels ;
• Prendre des décisions sur les travaux nécessaires (entretien, rénovation) ;
• Désigner ou renouveler le syndic.

La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date prévue de l’AG, conformément à l'article 9 du décret n° 67-223. Ce délai peut toutefois être prolongé si le règlement de copropriété le prévoit.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner la contestation des décisions prises lors de l’AG, et engager la responsabilité du syndic pour faute de gestion.

Exceptions et dérogations aux délais obligatoires

Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible de déroger aux délais légaux pour la tenue des assemblées générales :

• Assemblée générale de rattrapage : organisée pour régulariser l’absence d’une AG annuelle tenue dans les délais ;
• Convocation d’urgence : destinée à traiter des travaux ou décisions nécessitant une intervention immédiate ;
• Catastrophes ou événements exceptionnels : prévue en cas d’inondation, explosion, ou tout sinistre majeur impactant l’immeuble.

Contestation des décisions et nullité de l’assemblée générale

Le non-respect des délais légaux de convocation ou une irrégularité dans l'organisation de l'assemblée générale peut entraîner la contestation des résolutions adoptées. Dans certaines situations, il est également possible de demander l'annulation pure et simple de l'AG, à condition de respecter des règles strictes :

• Règles pour contester une résolution : seuls les copropriétaires qui ont voté contre une résolution ou ceux absents lors de la réunion peuvent solliciter une action en nullité. Les copropriétaires ayant approuvé une résolution ne peuvent pas en contester la validité ;
• Validité de l'annulation de l'AG : l'annulation totale de l'assemblée générale n'est possible que si le délai de convocation légal n'a pas été respecté et qu'aucune résolution n'a été validée par le copropriétaire demandant l'annulation. Dans le cas contraire, seule l'annulation des résolutions refusées par ce dernier peut être sollicitée ;
• Maintien des résolutions valides : la nullité d’une ou plusieurs résolutions pour irrégularité de convocation n’affecte pas les décisions conformes aux règles légales, qui demeurent valables.

Enfin, toute demande de nullité doit être formulée dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’AG. Passé ce délai, même en cas d’irrégularité dans la convocation, les décisions deviennent définitives.

Les conséquences pour la gestion de la copropriété

L’absence de tenue d’une assemblée générale dans les délais impartis peut compromettre la gestion de la copropriété :

• Blocage des décisions essentielles : l'impossibilité de voter le budget annuel empêche la mise en œuvre des dépenses nécessaires à la gestion quotidienne de l’immeuble ;
• Retard des projets importants : les décisions notamment liées aux travaux et au renouvellement des contrats sont reportées, ce qui affecte le fonctionnement général de la copropriété.

Les risques pour le syndic en cas de manquement

Le syndic, responsable des convocations aux assemblées générales, s'expose à des sanctions en cas de non-respect des délais :

• Engagement de responsabilité : les copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire pour exiger la convocation d'une AG ou réclamer des dommages et intérêts en cas de préjudice, qu'il soit financier ou lié à la gestion de l'immeuble ;
• Révocation pour faute de gestion : en cas de manquements graves ou d’inaction persistante, le syndic peut être révoqué par décision de l’assemblée générale ou sur injonction judiciaire.

Option 1 : Convoquer une assemblée générale extraordinaire par le syndic

Lorsque les convocations n’ont pas été envoyées dans les délais légaux, le syndic peut convoquer une assemblée générale exceptionnelle. Cette réunion permet de régulariser la situation, débloquer les décisions en attente, comme le vote du budget ou l’approbation des travaux, et rétablir une gestion conforme.

Option 2 : Organiser une AG à l’initiative des copropriétaires en cas de carence

La loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de convoquer eux-mêmes une assemblée générale en cas de carence du syndic. Cette convocation doit respecter les règles légales, notamment :

• Un délai de préavis de 21 jours minimum ;
• Un ordre du jour détaillé, incluant les points à voter, comme le budget ou la désignation d’un nouveau syndic.

Option 3 : Engager des recours contre le syndic en cas d'inaction

Si le syndic refuse d’agir pour régulariser la situation, les copropriétaires disposent de plusieurs recours :

• Mise en demeure du syndic : une lettre recommandée avec accusé de réception peut lui être adressée pour exiger la convocation de l’assemblée générale. Cette démarche officielle lui rappelle ses responsabilités légales et constitue une étape préalable avant toute procédure judiciaire ;
• Saisine du tribunal judiciaire : si le syndic reste inactif malgré la mise en demeure, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour obtenir une injonction lui imposant de convoquer l’AG. 

Option 4 : Révoquer un syndic défaillant pour manquements graves

En cas de manquements graves ou d’inaction persistante de la part du syndic, les copropriétaires peuvent engager une procédure de révocation. Cette démarche se déroule en plusieurs étapes :

• Inscription à l’ordre du jour : la révocation doit être préalablement inscrite à l’ordre du jour d’une AG, conformément aux règles légales ;
• Vote en assemblée : lors de l’AG, les copropriétaires peuvent voter pour mettre fin au mandat du syndic en place, et désigner un nouveau syndic pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété.

Si la situation est urgente ou que le remplacement immédiat du syndic n’est pas possible, le tribunal judiciaire peut intervenir pour désigner un syndic provisoire. Ce dernier sera chargé de gérer temporairement les affaires courantes, et d’organiser la transition jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.