Qu'est-ce que le quitus en copropriété ?

Le quitus désigne l'acte par lequel les copropriétaires reconnaissent que le syndic de copropriété a assumé correctement toutes les tâches liées à la gestion de l'immeuble.

L'obtention de l'accord de l'assemblée générale dégage le syndic de toute responsabilité quant à sa gestion. Le vote a lieu suite à son exposé sur la bonne exécution des missions qui lui ont été confiées pendant la durée de l'exercice écoulé. 

Le vote en faveur du quitus indique que les copropriétaires approuvent l'ensemble de la gestion : 

• Le suivi des travaux ; 
• Le recouvrement des charges impayées ; 
• La signature et la résiliation des contrats des fournisseurs ; 
• Le respect du règlement de copropriété ; 
• La mise en conformité des parties communes : 
• La souscription des contrats d'assurance obligatoires ; 
• La réalisation des diagnostics techniques requis ; 
• La tenue des assemblées générales : envoi des convocations et des procès-verbaux dans les délais prévus par la loi, exécutions des résolutions adoptées ; 
• La gestion financière et comptable. 

Le syndic de copropriété convoque l'assemblée générale en ajoutant le vote du quitus à l'ordre du jour. Avant le passage au vote, les copropriétaires doivent approuver ou refuser les comptes de l'exercice concerné. 

Conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le quitus doit être voté à la majorité simple. La bonne gestion annuelle doit être votée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. 

La procédure pour accorder un quitus au syndic est encadrée par le règlement de copropriété qui prévoit plusieurs étapes : 

• La convocation de l'assemblée générale ; 
• Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires sont appelés à voter pour l'accord ou le refus du quitus ; 
• La rédaction d'un procès-verbal mentionnant la décision prise à la majorité simple ; 
• La consignation de la décision dans le registre des délibérations de la copropriété. 

Si un copropriétaire n'est pas présent lors d'une assemblée générale, il peut donner procuration à un autre pour voter en son nom. 

Lorsque le quitus est voté sans réserve, l'ensemble des actes de gestion du syndic de copropriété sont validées pour l'exercice précédent. Même si une erreur est constatée après le vote, aucune action ne pourra être intentée. En cas de doute, les copropriétaires peuvent voter le quitus avec réserve. 

Automatiquement après le vote de cette marque de confiance, la responsabilité est dégagée mais cette décharge de responsabilité reste limitée : 

• Le quitus ne concerne que les actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée générale ; 
• Le vote du quitus ne concerne que l'exercice en cours. Les autres années ne sont pas concernées ; 
• Le quitus décharge le syndic de copropriété uniquement de sa responsabilité contractuelle. Un copropriétaire qui subit un préjudice personnel pourra toujours se retourner contre lui.

Le refus du quitus indique que les copropriétaires émettent des doutes quant à la gestion du syndic. Ce dernier ne dispose donc d'aucune décharge de responsabilité pour l'exercice concerné. 

La présentation du rapport moral par le syndic de copropriété permet d'en évaluer les détails et la transparence. Chaque information permet de voter en faveur de la bonne gestion de la copropriété. 

En l'absence de communication des données relatives à la gestion du syndic, un refus peut se justifier. Le syndic de copropriété peut prendre cette décision comme une preuve de méfiance à son égard et démissionner. 

Donner quitus au syndic ne fait pas partie des obligations des copropriétaires. Cependant, ce vote est souvent ajouté à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Aucun document n'est requis mais le syndic a tout intérêt à ajouter le rapport moral et financier à l'ordre du jour pour informer les copropriétaires. 

En cas de points de désaccord, les copropriétaires disposent d'alternatives au quitus au syndic : 

• La non-reconduction du mandat du syndic de copropriété ; 
• La révocation du syndic si la gestion est considérée comme insatisfaisante. Cette décision est validée lors d'une assemblée générale extraordinaire ; 
• La mise en place de mesures de contrôle et de vérification de la gestion du syndic.