Peut-on aborder une question non inscrite à l’ordre du jour d'une AG de copropriété ?

Pour être adoptée, chaque décision qui concerne l'immeuble doit obtenir la majorité des voix des copropriétaires selon leur quote-part. La seule exception concerne la survenue d'un sinistre ou d'un évènement mettant en péril la sécurité des habitants et la conservation de l'immeuble. Dans ce cas, le syndic peut mettre en œuvre des décisions de sauvegarde, sans accord préalable de l'AG.

En dehors de cette exception, voici les résolutions obligatoirement abordées en AG :

• Désignation ou renouvellement du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire de séance ;
• Élection ou renouvellement des membres du conseil syndical ;
• Approbation des comptes présentés par le syndic ;
• Vote du budget prévisionnel ;
• Quitus de copropriété (validant la bonne gestion du syndic sur l'exercice écoulé) ;
• Signature d'un contrat avec un nouveau syndic ou renouvellement ;
• Constitution d'une provision pour travaux et détermination des appels de fonds ;
• Modalités de mise en concurrence des marchés ;
• Questions diverses.

Selon les besoins, les questions suivantes peuvent être abordées au cours d'une assemblée générale (AGO ou AGE) :

• La réalisation de travaux en parties communes (installation d'un ascenseur pour faciliter l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite...) ;
• La modification du règlement de copropriété ;
• L'autorisation à donner à un copropriétaire pour réaliser des travaux en parties privatives qui affectent les parties communes (changement des fenêtres...).

En Assemblée générale il est tout à fait possible de solliciter la parole à tout moment auprès du syndic de copropriété. En effet, les AG sont un espace privilégié pour débattre des sujets relatifs à la vie de l'immeuble dans leur ensemble. Chaque copropriétaire peut interroger le syndic sur des questions inscrites à l'ordre du jour.

En fin d'AG, la résolution intitulée "questions diverses" permet d'aborder tout sujet qui n'ont pas été évoqués pendant la tenue de l'assemblée.

Selon l'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne peut statuer que sur des projets de résolution figurant à l'ordre du jour. De nombreuses jurisprudences de la cour de cassation sont venues confirmer cette loi.

Ainsi, il n'est pas possible d'adopter une résolution, même si elle fait l'objet d'un vote, lorsque celle-ci ne figure pas explicitement à l'ordre du jour. Également, une résolution figurant sur la convocation ne peut être complétée par une autre question si elle n'est pas clairement inscrite à l'ordre du jour.

Chaque copropriétaire peut effectuer une demande d'inscription d'une question spécifique à l'ordre du jour. Pour cela, il doit adresser sa demande au syndic afin qu'elle soit portée sur la convocation de l'AG. Pour garder une trace de la demande, il est préférable de l'adresser par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la convocation a déjà été envoyée aux propriétaires, cette question sera portée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

À l’issue de l'assemblée générale, le syndic de copropriété dispose d'un mois pour transmettre le procès-verbal au syndicat des copropriétaires. Ce procès-verbal retrace la somme des voix réunie pour chaque résolution et le résultat du vote. Chaque copropriétaire peut effectuer une contestation d'une ou plusieurs décisions dans un délai de deux mois suite à la notification du procès-verbal.

Pour cela, il faut solliciter le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) du lieu de situation de l'immeuble. Ce recours nécessite la prise d'un avocat et doit être intenté contre le syndicat des copropriétaires. Il appartient au juge de trancher et d'acter ou non la nullité des décisions contestées.

En cas de contestation abusive, le copropriétaire peut être condamné au versement de dommages et intérêts.