Quelles sont les règles de majorité en AG de copropriété ?

La majorité absolue (article 25)

La majorité absolue est définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle correspond à plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents à l’assemblée générale.
Autrement dit, une décision peut être rejetée même si elle obtient la majorité des voix des copropriétaires présents à l’assemblée. Il est néanmoins nécessaire que ce total reste inférieur à la moitié des voix de l’ensemble du syndicat.

Ce mode de calcul concerne les décisions importantes qui impactent durablement la copropriété, sans toutefois nécessiter l’unanimité des membres.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part (tantièmes) dans les parties communes. Ainsi, plus le nombre de tantièmes est élevé, plus le nombre de voix détenues en assemblée est important.

Le second vote en majorité simple (article 24)

Conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution peut faire l'objet d'un second vote lorsqu’elle n’obtient pas la majorité absolue, mais qu’elle recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Ce second vote peut avoir lieu immédiatement, au cours de la même assemblée. Il est alors soumis à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

Si la résolution rejetée concerne des travaux mentionnés dans la section f) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre), une nouvelle convocation en assemblée générale extraordinaire est organisée dans les trois mois. La décision pourra être adoptée à la majorité simple.

Les résolutions soumises à la majorité absolue en copropriété

La majorité absolue de l'article 25 s'applique aux décisions importantes qui ne relèvent ni de la gestion courante (majorité simple) ni de l'unanimité des copropriétaires. Elle s’applique notamment pour :

• La désignation ou la révocation du syndic, qu’il soit professionnel ou non ;
• L’approbation du contrat de syndic et de ses honoraires ;
• La nomination ou la révocation des membres du conseil syndical ;
• L’autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ;
• Les travaux d’aménagement ou d’amélioration de l’immeuble (installation d’un ascenseur, d’un chauffage collectif ou de nouveaux équipements collectifs) ;
• Les interventions visant à renforcer la sécurité de l’immeuble (digicode, interphone ou système de fermeture) ;
• Les travaux imposés par l’Administration (ravalement ou conformité) ;
• L’installation ou la modification d’équipements collectifs de réception ou de communication (antenne, câble, etc.) ;
• La mise en place de compteurs d’eau, d’énergie thermique ou de répartiteurs de charges de chauffage ;
• La décision d’individualiser les contrats de fourniture d’eau ;
• La répartition des coûts liés à certains travaux d’amélioration entre les copropriétaires ;
• La décision de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
• Toute décision modifiant les conditions de jouissance des parties communes (octroi d’un usage privatif à un copropriétaire).

La majorité simple pour les décisions courantes

La majorité simple prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 concerne les décisions de gestion courante. Elle est atteinte lorsque la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés vote en faveur de la résolution. Aucun quorum n'est requis en AG, et les absents ne sont pas comptabilisés.

Elle concerne par exemple : 

• l’approbation des comptes annuels ;
• l’adoption du budget prévisionnel ;
• les travaux d’entretien courant ;
• le quitus de copropriété ;
• la souscription, le renouvellement ou la résiliation d’un contrat de maintenance. 

La double majorité ou le vote à l’unanimité pour les décisions exceptionnelles

La double majorité, prévue à l’article 26, impose un double critère :

• la majorité des copropriétaires sont présents ou représentés ;
• les deux tiers des tantièmes de l’ensemble de la copropriété sont représentés. 

Cette majorité s’applique notamment pour les décisions qui entraînent une modification de l’organisation ou de la destination des lieux : 

• modification de l’usage des parties communes ;
• instauration ou suppression de services collectifs.

Par ailleurs, l’unanimité est exigée pour les résolutions les plus sensibles, notamment :

• la vente d’une partie commune indispensable à la destination de l’immeuble ;
• le changement de destination de l’immeuble ;
• la modification de répartition des charges entre copropriétaires.