Peut-on contester un état des lieux de sortie après signature et si oui comment ?

État des lieux signé avec erreurs ou omissions

Même signé par les deux parties, un état des lieux peut être contesté si des éléments ont été oubliés ou mal évalués. C’est souvent le cas lorsqu’un dégât n’a pas été relevé ou qu’un défaut a été minimisé par inadvertance. Si le bailleur s’aperçoit après coup d’un problème manifeste non mentionné dans le document, une contestation peut être envisagée, à condition de réunir des preuves solides (photos, devis, témoignages…).

Refus du locataire de signer le document

Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le document peut quand même être établi unilatéralement, mais il perd en force probante. La signature manquante peut être interprétée comme un désaccord. Le bailleur a alors tout intérêt à faire constater l’état du logement par un tiers impartial (huissier ou témoin) pour pouvoir contester ou justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Désaccord sur les dégradations

Les désaccords entourant l'état des lieux de sortie concernent souvent les dégradations. En effet, ces dégradations doivent être distinguées des signes de vétusté qui elles sont de la responsabilité du bailleur. Par exemple, une moquette usée par le temps ne peut pas donner lieu à retenue, mais des brûlures de cigarette, si. Si le bailleur estime que certaines dégradations ont été à tort qualifiées d’usure normale dans l’état des lieux, il peut contester l’interprétation retenue.

Formuler la contestation par écrit au locataire

La première étape consiste à notifier le locataire par écrit (courrier recommandé avec AR) en exposant clairement les éléments contestés, preuves à l’appui. Il est important de rester factuel et d’indiquer les conséquences envisagées (retenue sur dépôt de garantie, recours amiable ou judiciaire).

Saisir un huissier pour un constat contradictoire

Si le logement est encore accessible, un huissier peut être mandaté pour réaliser l'état des lieux de sortie. Cela permet de figer la situation de manière neutre et officielle, surtout si le bailleur soupçonne une dégradation non relevée initialement. Ce constat pourra servir de base pour un recours ou une négociation avec le locataire.

Recourir à la commission départementale de conciliation

En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement. Elle organise une rencontre entre les parties pour tenter de trouver un accord à l’amiable. Cette démarche est souvent un préalable utile avant toute action en justice, notamment pour les litiges inférieurs à 5 000 €.

La loi ne fixe pas de délai précis pour contester un état des lieux de sortie, mais il est fortement recommandé d’agir rapidement après la signature. Dans la pratique, la contestation doit intervenir avant la restitution du dépôt de garantie soit :

• Dans un délai maximal de un mois si aucun dégât n’est constaté ;
• Ou deux mois s’il y a des retenues justifiées.

Un dépassement de ce délai sans justification risque de jouer en défaveur du bailleur.

Si la tentative de conciliation échoue, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien. Ce recours est particulièrement utile si le locataire conteste les retenues sur dépôt de garantie ou si le désaccord porte sur des sommes importantes. La procédure peut être menée avec ou sans avocat, selon le montant du litige.

Le juge s’appuiera sur l’ensemble des éléments fournis par le bailleur. Pour être recevables, les preuves doivent être précises et datées. Le bailleur peut fournir :

• États des lieux d’entrée et de sortie ;
• Photos ou vidéos horodatées ;
• Devis de professionnels ;
• Constats d’huissier ;
• Echanges écrits avec le locataire ;
• Grille de vétusté annexé au bail de location.

Sans preuves claires, la contestation a peu de chances d’aboutir. D’où l’importance d’un état des lieux initial rigoureux et d’un suivi méthodique du dossier de location.