État des lieux de sortie avec huissier : intérêt, démarches et frais à prévoir

L'état des lieux de sortie permet de vérifier le niveau d'entretien du logement au départ du locataire.

Le bailleur compare alors l'état des lieux d'entrée avec l'état des lieux de sortie. Si l'occupant laisse le bien dans le même état que lorsqu'il en a pris possession, le propriétaire lui restitue son dépôt de garantie intégralement. Dans le cas contraire, il n'en récupère qu'une partie (déduction faire des travaux de remise en état).

La plupart du temps, le document, réalisé à l'amiable en présence du locataire et du propriétaire est gratuit. On parle d'un état des lieux contradictoire, c'est-à-dire, en présence des deux parties (mais qui exactement doit être présent lors d'un état des lieux de sortie ?).

Toutefois, les parties peuvent solliciter l'expertise d'un huissier (désormais appelé commissaire de justice) :

• Soit, à l'amiable, dans le seul but d'éviter tout conflit, ou parce que l'un d'eux ne peut être présent ;
• Soit, pour trouver un accord lorsqu'il existe un litige. 

État des lieux par un huissier à l'amiable

Bailleur et locataire peuvent mandater un commissaire de justice pour établir l'état des lieux d'un logement sans qu'il n'existe aucun litige entre eux. Le professionnel dresse alors un constat amiable.

Il peut être sollicité conjointement par les deux parties ou à la demande unilatérale de l'une d'elles.

Pour un état des lieux conforme et rigoureux

L'intervention du professionnel permet de garantir la conformité du document. Son intervention est impartiale et objective.

L'état des lieux est rédigé dans les règles de l'art, et minimise les risques de différends ultérieurs. En effet, l'huissier est un officier public assermenté. Par conséquent, l'état des lieux qu'il établit ne peut être contesté.

Qui doit être présent lors de l'état des lieux de sortie ? 

La présence du bailleur et du locataire n'est pas légalement obligatoire. Attention, elle est cependant vivement recommandée, notamment pour inscrire des réserves ou toute observation sur l'état des lieux, le cas échéant.

Si l'une des parties ne peut être présente le jour de la signature de l'état des lieux, il est possible de confier la tâche au commissaire de justice. 

Celui-ci établit alors le constat seul ou avec la partie présente.

État des lieux de sortie par un huissier en cas de litige

Lors des situations de conflits et de désaccords sur l'état des lieux de sortie, l'assistance d'un commissaire de justice est nécessaire pour établir un constat litigieux ou constat locatif loi 1989.

Le recours au commissaire de justice peut être demandé par une seule partie. L'autre ne peut s'y opposer.

Lorsque le conflit porte sur l'origine des dommages

Les principaux cas de litiges concernent notamment :

• Des dégradations imputées au locataire, mais réfutées par ce dernier ;
• Des dommages sur des installations liés selon le propriétaire à un mauvais entretien du locataire, alors que celui-ci évoque leur vétusté (état des lieux et usure normale).

Lorsque l'une des parties refuse de signer l'état des lieux

Il arrive que le bailleur ou le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie. La rédaction d'un état des lieux à l'amiable est alors impossible.

Le commissaire de justice est mandaté par l'autre partie, et dresse un constat litigieux. 

Voici les 4 étapes d'un état des lieux de sortie rédigé par un commissaire de justice :

Étape 1 : la convocation du locataire et du bailleur

Le commissaire de justice adresse une convocation au bailleur et au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance.

Il leur précise la date et l'heure du rendez-vous afin qu'ils soient présents.

Si l'une des parties ne répond pas à la convocation, la visite a lieu sans lui.

Étape 2 : la visite du logement 

La rédaction de l'état des lieux est faite par l'officier public. Chaque partie peut inscrire ses observations sur le procès-verbal.

Si le propriétaire bailleur ou le locataire n'est pas présent lors de l'état des lieux, il ne peut invoquer cette absence pour contester le constat de l'huissier de justice.
Le document s'impose aux deux parties présentes ou non.

Étape 3 : la signature de l'état des lieux

L'état des lieux de sortie est dûment signé par les deux parties au terme de la visite. Sachez par ailleurs qu'il est possible de refuser de signer un état des lieux de sortie établi par un huissier.

Toutefois, si l'un d'eux n'est pas présent ou s'il refuse de signer, le document rédigé par l'officier ministériel demeure valide. 

Étape 4 : l'envoi d'un exemplaire du procès-verbal à chaque partie

Une copie de l'état des lieux est remise au propriétaire et au locataire, soit en main propre, soit par envoi recommandé avec accusé de réception.

Dès lors, le bailleur peut prélever sur le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de bail le coût des travaux à prévoir pour les dommages visés dans l'état des lieux.

Si le bien est en bon état (sans dommages relevés), le bailleur restitue l'intégralité du montant au locataire sortant.

Combien coûte un constat d'huissier de justice à l'amiable ?

Dans le cas d'un constat des lieux à l'amiable, les honoraires du professionnel sont libres.

Ils sont à la charge exclusive du propriétaire bailleur.

Montant des frais d'huissier en cas d'intervention imposée par l'une des parties

Le prix d'un constat locatif établi par un huissier dans le cadre d'un litige est réglementé.

Il dépend de la surface du logement. Le paiement se fait à parts égales entre le propriétaire et le locataire. C'est le cas même si l'intervention de l'huissier intervient à la demande d'une seule partie.

Les tarifs en vigueur en 2023 sont les suivants :

Pour obtenir le coût total, il convient d'ajouter aux montants ci-dessus les frais de convocation d'un montant forfaitaire de 17,88 € et les frais de déplacement évalués à 9,20 €.