Peut-on refuser de signer un état des lieux établi par un huissier et pourquoi ?

Un état des lieux doit être contradictoire pour être légalement valable. En d'autres termes, il doit être réalisé en présence du propriétaire bailleur et du locataire, et signé par eux. Cette situation n'est possible que lorsque les parties sont d'accord sur l'état du logement, et les responsabilités de chacun.

Par ailleurs, que vous soyez locataire ou propriétaire, qu'il s'agisse d'un état des lieux à la remise des clés ou lors de leur restitution, que vous ayez ou non un différend avec votre locataire ou votre bailleur, vous pouvez réclamer l'intervention d'un commissaire de justice (anciennement appelé huissier). 

Intervention de l'huissier à la demande conjointe du bailleur et du locataire

La présence de l'huissier n'est pas obligatoire si les deux parties sont présentes, et s'il n'existe pas de contentieux ou de désaccord sur l'état des lieux de sortie entre elles.

Cependant, le concours de ce professionnel est un gage de qualité, de sécurité et d'impartialité tant pour le propriétaire que pour le locataire. Le commissaire de justice est un officier public ministériel. Sa seule intervention confère donc au document toute sa valeur juridique. 

Son expertise lui permet de rédiger un constat du logement juste, précis et détaillé.

En cas de litige, le constat établi par huissier dispose d'une force probante qui fera foi devant les tribunaux. 

Recours à un huissier lorsque l'une des parties ne peut être présente à l'état des lieux

Si l'une des parties ne peut être présente le jour de l'état des lieux, le commissaire de justice intervient pour rédiger le document. L'état des lieux est valable malgré l'absence du bailleur ou du locataire.

Il reste cependant conseillé aux deux parties de se rendre disponibles ce jour-là. En effet, chacun a la liberté d'inscrire sur le constat de l'huissier (comme sur l'état des lieux amiable) toutes remarques ou observations jugées utiles.

Constat litigieux par huissier 

Dès lors qu'un litige apparaît, il est indispensable de mandater un professionnel du droit pour établir l'état des lieux alors appelé constat litigieux ou constat locatif loi de 1989.

Les litiges surviennent généralement lorsque les deux parties ne s'entendent pas sur les responsabilités en matière de dégradations ou de vices cachés sur l'état des lieux de sortie, ou lorsque l'une d'elles refuse d'établir le document.

Le compte rendu émis par l'huissier est incontestable.

Le constat et les éventuelles photos prises par l'officier public permettent de distinguer la vétusté du logement et des équipements en application d'une grille de vétusté, et les dégradations causées par le locataire.

L'état des lieux de sortie avec huissier requiert plusieurs étapes :

• Le professionnel prend connaissance de la situation, et convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la date du constat locatif.
• Toutes les parties se rendent sur les lieux pour effectuer la visite du logement. 
• Le compte rendu est signé par le locataire et le bailleur au terme de la visite.
• L'huissier délivre une copie du document à chacun, soit en main propre, soit par lettre recommandée.

Il a lieu même si l'une des parties ne se rend pas à la convocation.

Tarif d'un constat locatif par huissier

Les coûts pour un état des lieux de sortie sont variables, en effet, le tarif de l'état des lieux amiable est libre et celui du constat litigieux est réglementé par l'arrêté du 26 février 2016. Il dépend de la superficie du logement  :

• De 0 à 50 m2 : 131,50 € ;
• De 51 à 150 m2 : 153,20 € ;
• Au-delà : 229,81 €.

Il convient d'ajouter le coût des lettres de convocation (17,88 €) et frais de déplacement (9,20 €).

Redevable du coût de l'état des lieux de l'huissier

Concours de l'huissier requis à l'amiable par les deux parties

Lorsque l'état des lieux est établi par un huissier à la demande des deux parties, sans qu'il n'existe aucun litige, les honoraires sont dus par le propriétaire bailleur.

Intervention de l'huissier à la suite d'un litige

Si l'état des lieux de sortie est établi par un huissier à la demande de l'une des parties à cause d'un désaccord, les frais sont partagés par le propriétaire et le locataire à hauteur de moitié chacun.

Vous pouvez refuser de signer l'état des lieux, qu'il soit établi avec ou sans huissier. Cependant, les conséquences ne sont pas identiques dans les deux cas.

Refus de signer l'état des lieux de sortie amiable (sans huissier)

Refus du propriétaire

L'état des lieux de sortie amiable doit être approuvé par le propriétaire et le locataire. En l'absence de l'une des signatures, le document n'est pas valable. 

Le locataire peut réclamer l'intervention d'un commissaire de justice.

Par ailleurs, si le bailleur refuse d'établir l'état des lieux, il est tenu de restituer l'intégralité de la caution après l'état des lieux, le locataire étant alors supposé avoir restitué le logement en bon état.

Refus du locataire

Si l'état des lieux est réalisé avec le locataire, le document est valide même si ce dernier refuse de le signer.

En revanche, si le locataire refuse d'établir l'état des lieux, le propriétaire n'a alors qu'une seule option, celle de mandater un huissier de justice. 

Si le locataire est en désaccord avec les informations du document, il est préférable qu'il ne le signe pas. Il peut, dans un tel cas, contester l'état des lieux de sortie.

D'autres cas peuvent se présenter :

Abandon de domicile

Lorsque le locataire est parti du logement sans établir d'état des lieux, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice sans attendre.

Les démarches lui permettant de récupérer son bien sont réglementées après le départ du locataire sans préavis ni état des lieux.

Absence du locataire ou du propriétaire

Si l'une des parties ne peut être présente le jour du rendez-vous fixé pour l'état des lieux, elle peut se faire représenter par un tiers (généralement par un agent immobilier pour le bailleur ou par un huissier). À défaut, le document est inopposable à la partie absente.

Pour rappel, si le bailleur n'est ni présent ni représenté, il sera tenu de restituer l'intégralité du dépôt de garantie à son locataire, 

Refus de signer le constat locatif de l'huissier

L'état des lieux établi par un commissaire de justice (huissier) est opposable aux parties présentes ou non, ayant signé le document ou non.

C'est pourquoi il vous est tout à fait possible de refuser de signer l'état des lieux de sortie établi par le professionnel. Cela n'aura cependant aucune conséquence sur sa validité.  

Pour formaliser votre désaccord, il est conseillé d'annoter vos réserves et observations sur le document.