Pré-état des lieux : définition et fonctionnement de cette visite de conseil

Appelé également visite conseil, le pré-état des lieux est utilisé à l’origine dans le secteur HLM par les bailleurs sociaux. Il vous permet de faire constater l’état du logement avant l’état des lieux de sortie. Ainsi, vous pouvez effectuer les réparations nécessaires pour remettre en état le logement (notamment par un grand ménage avant l'état des lieux de sortie ou encore un coup de peinture pour l'état des lieux de sortie) et récupérer l’intégralité du dépôt de garantie le jour de la remise des clés. 

Beaucoup moins formel que l’état des lieux de sortie, il est très apprécié par le locataire, car il permet d’éviter les mauvaises surprises comme les vices cachés lors de l'état des lieux de sortie, mais également par le propriétaire qui peut mieux gérer son logement.

Le pré-état des lieux est fortement recommandé pour éviter les conflits et les désaccords lors de l’état des lieux de sortie. Ce document est intéressant pour le locataire et pour le propriétaire. En effet, il permet au locataire de constater les réparations ou les remplacements à effectuer, et de bénéficier de plus de temps pour les réaliser. Il peut aussi anticiper le coût des réparations locatives qui seront peut-être à faire après son départ et mieux maîtriser son budget.

Pour le bailleur, le pré-état des lieux permet d'organiser les travaux à sa charge. Et il peut aussi remettre son bien à la location plus rapidement.

Le principe est le même que pour un état des lieux de sortie, mais il est moins formel. Il s’agit d’une pré-visite pour anticiper d’éventuelles réparations dans le logement. Le propriétaire ou l’agence immobilière mandatée par ce dernier va réaliser une inspection minutieuse de toutes les pièces du logement ainsi que des équipements mis à disposition. Pour garantir l'objectivité de la visite, la personne en charge de la pré-visite et le locataire doivent avoir un exemplaire de l'état des lieux d'entrée pour pouvoir comparer. 

Au cours de cette visite de pré-état des lieux, le propriétaire doit vous signaler les réparations qui sont à votre charge. Attention, l'usure normale due à l'usage du temps ne doit pas être confondue avec des dégradations locatives. Généralement, vous disposez d'un mois environ pour remettre le logement en état à compter du pré-état des lieux.

Quels sont les réparations à la charge du locataire ?

Le décret du 26 août 1987 définit la liste des réparations locatives à votre charge.

Il s’agit principalement de réparations et de travaux d’entretien à l’intérieur du logement qui relèvent de la responsabilité et des devoirs du locataire concernant l'état des lieux de sortie. Ainsi, en tant que le locataire, vous devez assumer :

• L’entretien des équipements indiqués dans l’état des lieux d’entrée comme le réfrigérateur, les plaques de cuisson, le mobilier, etc... ;
• L’entretien des revêtements : plafond, murs et sol ;
• Les réparations minimes liées à la plomberie, l’électricité ou le chauffage.

Et pour le propriétaire ? 

Tous les autres travaux sont à la charge du propriétaire. Il s’agit généralement des gros travaux tels que le remplacement de la chaudière à gaz ou encore le changement des équipements (douche, toilettes, etc…). Voici les principaux travaux qui incombent le propriétaire : 

• Les réparations à faire en urgence ;
• Les travaux de mise aux normes ;
• L’entretien des parties communes ;
• Les travaux liés à la rénovation énergétiques

En général, le pré-état des lieux est fixé au moins un mois avant l’état des lieux de sortie. Le locataire ou le bailleur peuvent en faire la demande. Ensuite, une fois lettre de demande de résiliation du contrat de bail a été réceptionnée par le propriétaire, les deux parties peuvent organiser un rendez-vous et fixer la date du pré-état des lieux.

Non, seul l'état des lieux d'entrée et de sortie sont obligatoires. Un pré-état des lieux ou visite conseil n’a aucune valeur juridique et la loi n'oblige pas les propriétaires à le réaliser.

Il n’existe aucune trame spécifique ni aucun modèle établi pour effectuer un pré-état des lieux, puisque cette visite conseil est informelle et n’a aucune valeur juridique. Tous les formats sont donc possible, aussi bien à l’écrit qu’à l’oral.

Le locataire doit réaliser les réparations demandées par le propriétaire. Il dispose d’un mois pour remettre le logement en état. Le prochain rendez-vous fixé est donc l'état des lieux de sortie obligatoire. Il est effectué par le propriétaire et en présence du locataire. En cas d’absence du locataire, le propriétaire peut faire appel à un huissier pour l'état des lieux de sortie. Au cours de ce contrôle d’état du logement, le propriétaire vérifie que le locataire a bien effectué les réparations demandées. Le cas contraire, il peut retenir la caution.