État des lieux de sortie et usure normale : qui est responsable des éventuelles dégradations ?

L’état des lieux de sortie est un document à remplir au départ du locataire attestant de l’état dans lequel ce dernier laisse le logement. 

Concrètement, ce document doit mentionner pièce par pièce, équipement par équipement l’état de chaque élément de l’habitation. Le bailleur compare ensuite l’état des lieux de sortie avec l' état des lieux d’entrée pour constater les éventuelles dégradations. 

Attention, il n'est pas possible de faire l’état des lieux de sortie de n'importe quelle manière. 

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise en effet que pour être valable le constat doit respecter plusieurs conditions : 

• L’état des lieux doit être fait au moment où le locataire libère le logement ; 
• Qui doit être présent lors de l'état des lieux de sortie ? La présence du locataire ainsi que du propriétaire ou de son mandataire est indispensable ; 
• Il doit avoir lieu dans de bonnes conditions d’éclairage ; 
• Il doit être édité autant de fois qu’il existe de locataires (découvrez comment faire un état des lieux de sortie en colocation) ; 
• Il doit contenir toutes les mentions obligatoires : date, adresse, identité, description du bien… (consulter l’exemple gratuit en ligne pour encore plus de précisions). 

L'usure locative, souvent appelée état d'usage ou "usure normale", se réfère à la dégradation naturelle et inévitable d'un logement et de ses équipements résultant de leur usage normal par le locataire. Cette notion est importante dans le contexte de la location immobilière car elle permet de distinguer les dégradations dues à l'usage normal du bien de celles résultant de négligences, d'abus ou de dommages volontaires de la part du locataire.

L’usure normale d’un logement est donc différente d’une dégradation du locataire. Plus encore, le bailleur ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie au titre de la vétusté. 

Cela signifie aussi que le montant des réparations reste à la charge du bailleur. Ce dernier se doit de remplacer les équipements détériorés avant l’arrivée d’un nouveau locataire. Rappelons-le, le locataire doit pouvoir jouir paisiblement des lieux loués dès son arrivé et pendant toute la durée du bail. Retrouvez les obligations du bailleur lors de l'état des lieux de sortie. 

Qu'est-ce qui est considéré comme une usure normale ?

Voici quelques exemples de ce qui est généralement considéré comme une usure normale :

• Peinture : Le jaunissement ou la légère décoloration de la peinture sur les murs au fil du temps, ainsi que les petites éraflures ou marques d'usure.
• Revêtements de sol : L'usure naturelle des tapis, des planchers en bois ou du linoléum, comme les rayures légères ou l'usure dans les zones de passage fréquent.
• Meubles et équipements : Pour les logements meublés, une usure raisonnable des meubles, comme l'affaissement léger des coussins ou l'usure des surfaces de travail.
• Quincaillerie : L'usure des poignées de porte, des charnières et des robinets qui peuvent devenir moins brillants ou légèrement lâches avec le temps.
• Fenêtres : Les joints de fenêtre peuvent légèrement se détériorer, et il peut y avoir une usure mineure sur les cadres de fenêtres.
• Appareils électroménagers : Pour les appareils inclus dans la location, comme le réfrigérateur ou la machine à laver, l'usure normale comprend les petites égratignures ou signes d'utilisation sans affecter le fonctionnement global de l'appareil.
• Sanitaires : L'émail des sanitaires (lavabo, baignoire) peut présenter des signes d'usure légère, comme de petites rayures ou une légère décoloration.

De façon générale, tout ce qui relève de l’usure normale ainsi que des détériorations causées par le locataire sont à mentionner dans l’état des lieux de sortie. En fonction de la nature de la dégradation, la responsabilité reviendra alors au locataire ou au propriétaire. 

 Le propriétaire est responsable : 

• De l'usure normale du logement ; 
• Des dégradations survenues après que le locataire signale une grosse réparation laissée en l’état par le propriétaire. 

À l’inverse, sont à la charge du locataire : 

• Les détériorations liées à de la négligence ; 
• Les dégradations causées par un défaut d’entretien (découvrez à ce sujet quels sont les devoirs du locataire lors de l'état des lieux de sortie) ; 
• Un usage anormal de certains équipements présents dans le logement. 

Pour aider au paiement des éventuels dégradations, le locataire peut faire appel à sa caution.

Les dégradations qui peuvent être facturées au locataire sont celles qui vont au-delà de l'usure normale et résultent de négligences, mauvais usages, ou actions volontaires endommageant le bien loué.

Cela inclut, mais n'est pas limité à, des trous dans les murs, des brûlures sur les revêtements de sol, des cassures de vitres, des dégâts sur les équipements fournis avec le logement (comme les appareils électroménagers, si inclus), et toute autre détérioration qui affecte l'intégrité, la fonctionnalité ou l'aspect esthétique du logement de manière significative.

Le locataire est alors responsable de réparer ces dommages ou de couvrir les coûts de réparation, qui peuvent être déduits du dépôt de garantie lors du départ.

En cas de désaccord sur les dégradations et les coûts de réparation, les parties peuvent avoir recours à une médiation ou, en dernier ressort, à une procédure judiciaire pour résoudre le litige.

Est-ce que le locataire doit refaire les peintures ou bien est-ce au propriétaire de le faire ?

La question de savoir si un locataire doit refaire les peintures à la fin de son bail dépend notamment de l'état initial du logement et de l'usage qui en a été fait pendant la période de location.

Forcément, les peintures peuvent se défraîchir dans la durée et les équipements perdre en performance. C’est tout à fait normal.

Découvrez notre article dédié aux travaux de peinture pour l'état des lieux de sortie.

Comment fonctionne une grille de vétusté ? 

Le locataire est tenu à l'entretien du logement et à se remise au propre pour son départ, il y a notamment un grand ménage à faire pour l'état des lieux de sortie. Mais comment distinguer l’usure normale du logement des dégradations imputables au locataire lors de l’état des lieux de sortie ? En vous aidant d’une grille de vétusté. Le tableau mentionne la durée de vie “normale” de chacun des équipements (parquet, peinture, papiers peints, carrelage…). L’application de la grille de vétusté est facultative mais très utile. 

Cela permet d’évaluer et de distinguer ce qui relève de la charge du locataire et ce qui en est exclu. Cette mesure est divisée en quatre catégories : 

1. La durée de vie “théorique” d’un équipement ; 
2. La franchise de l’équipement : il s’agit du délai durant lequel l’équipement n’est pas censé se détériorer naturellement ; 
3. Le taux d’usure moyen par an pour chacun des équipements (le taux d'abattement annuel) ; 
4. Le pourcentage demandé au locataire lors de la remise en état. 

Existe-t-il des grilles de vétusté officielles ? 

Aujourd’hui il n’existe aucune grille de vétusté officielle. Il revient au bailleur la tâche de la réaliser. Néanmoins, certaines de ces grilles d’usure normale ont pu faire l’objet d’un accord collectif.