Pourquoi les propriétaires refusent la Garantie Visale ?

Lors de la signature du bail, le propriétaire peut exiger la mise en place d'un garant. Pour autant, rien ne l'oblige à accepter la garantie Visale. Les propriétaires sont très attachés à la caution par une personne physique. Pourtant, cette solution présente de nombreux risques car la situation professionnelle d'un particulier est amenée à évoluer. Rien n'indique que le garant pour assumer les dettes locatives en cas de besoin. 

Assurance Visale : une couverture limitée des dégradations locatives

La garantie Visale prend en compte les impayés de loyers et de charges pendant toute la durée du bail. En ce qui concerne les dégradations locatives, les règles instaurées par Action Logement ne garantissent pas une prise en charge totale. En effet, une indemnisation est prévue uniquement si le montant des travaux dépasse le montant du dépôt de garantie (découvrez notre article dédié au dépôt de garantie Visale). De plus, le montant de cette indemnisation est limité à deux mois de loyer charges comprises et la demande d'indemnisation doit être faite séparément.

Face aux difficultés pour obtenir une prise en charge des dégradations locatives, les propriétaires préfèrent se tourner vers une assurance loyer impayé. Cette assurance spécifique, souvent appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), offre une protection plus étendue en couvrant à la fois les impayés de loyers et les dégradations locatives.

La Visale Action Logement est entièrement dématérialisée 

Action Logement a imaginé une garantie Visale entièrement dématérialisée afin d'être plus pratique à gérer pour les locataires et les bailleurs. Dans les faits, ce choix peut gêner certains propriétaires qui préfèrent avoir un véritable interlocuteur en cas de problème. Certains bailleurs apprécient d'avoir un contact humain avec qui échanger et qui peut les assister en cas de difficultés liées au bail ou à la garantie.

La dématérialisation peut parfois donner une impression d'éloignement ou de manque de support direct. Certains propriétaires peuvent donc préférer une approche plus traditionnelle avec un interlocuteur physique pour les accompagner tout au long du processus et répondre à leurs questions ou préoccupations.

Si le dispositif est bien connue des locataires, les bailleurs connaissent souvent peu le fonctionnement de la Garantie Visale. Entièrement gratuite, cette caution est proposée par l'organisme Action Logement  œuvre pour faciliter l'accès au logement depuis 1953. 

En quoi la garantie Visale est-elle avantageuse pour les bailleurs ?

Les bailleurs cherchent avant tout à sélectionner un locataire solvable. Dans le cadre du dispositif Visale, cette démarche est largement simplifiée : 

• Action Logement se charge de vérifier les documents du locataire et de s'assurer que les critères d'éligibilité sont bien respectés ; 
• Le contrat de cautionnement peut être obtenu en seulement quelques minutes sur le site visale.fr. La mise en œuvre d'une caution physique demande davantage de démarches administratives. 

Comment sont gérés les impayés dans le cadre de la garantie Visale ? 

Dès le premier impayé de loyer, le bailleur déclare la situation sur son espace Visale dans un délai de 30 jours. Conformément au contrat de cautionnement, Action Logement verse les loyers et charges impayés au propriétaire lorsque la procédure suivante est respectée : 

• Après la validation de la quittance subrogative, le paiement de la dette locative est versé sur le compte du bailleur. À chaque nouvel impayé, un paiement mensuel est réalisé par Action Logement ; 
• Dans le cadre du visa Visale, Action Logement se charge de la procédure de recouvrement auprès du locataire. Un plan de remboursement échelonné peut notamment être mis en place pour rembourser les sommes versées au bailleur. 

Les bailleurs se tournent plus volontiers vers un garant physique ou une assurance loyer impayé compte tenu du taux d'effort du locataire. Le taux d'effort représente le rapport entre les ressources du locataire et le loyer, plus il est élevé, moins les ressources du locataire ont besoin d'être importantes. Alors qu'il se situe entre 25 et 33 % dans la majorité des cas, la garantie Visale accepte jusqu'à 50 % de taux d'effort. Pour un bailleur, il s'agit d'un risque trop élevé pour des locataires qui ont souvent des revenus modestes. Avec un tel taux d'effort, les difficultés financières peuvent se cumuler. 

Est-ce que la garantie Visale est fiable ?

Mise en place en 2018, la garantie Visale a déjà pu indemniser des milliers de bailleurs. En effet, cette caution proposée par Action Logement couvre jusqu'à 36 mensualités maximum pendant toute la durée du bail ou de son renouvellement. Ce dispositif a donc fait ses preuves en France en permettant l'accès au logement dans le parc privé tout en sécurisant les revenus locatifs.

Cependant, le traitement des impayés par cet organisme peut paraître long pour des bailleurs qui ne perçoivent plus les revenus locatifs habituels. Contrairement à une assurance loyer impayé qui va chercher à accélérer l'expulsion d'un mauvais payeur, la garantie Visale repose sur un autre type de fonctionnement. 

Le garant physique et la caution solidaire

Le recours à un garant physique s'avère plus économique pour le propriétaire et le locataire. Une fois que l'acte de caution solidaire est signé, le bailleur peut se tourner vers le garant pour obtenir le paiement des dettes locatives. 

Cependant, ce garant de la location n'est pas à l'abri contre les aléas de la vie comme un divorce, un décès ou un licenciement. Ces événements peuvent affecter la situation financière du garant et compromettre sa capacité à couvrir les loyers impayés de la part du locataire. Dès lors, les risques augmentent puisque ce garant ne sera pas en mesure de couvrir les loyers impayés de la part du locataire. Le dispositif Visale, de son côté, dépend d'un organisme solide qui n'est pas soumis à des changements de situation professionnelle ou financière. 

Quels profils de garants recherchent les propriétaires ?

Avant de signer un bail de location, les propriétaires étudient la qualité des garants pour sélectionner le bon candidat. De faibles revenus peuvent décourager. De plus, les bailleurs préfèrent des personnes qui possèdent des liens directs avec le locataire car ils seront davantage disposés à respecter leur engagement.

Bien entendu, le taux d'effort et le reste à vivre du garant sont analysés par les bailleurs. La règle du revenu trois fois supérieur au montant du loyer reste valable. Dans les faits, face à l'augmentation des loyers dans les grandes villes, rares sont les garants qui sont en mesure de respecter ces critères d'éligibilité. Dans ce cas, le recours à la garantie Visale reste la seule alternative possible. 

Les agences immobilières travaillent en tant que mandataires immobiliers, elles se chargent donc de toutes les démarches au nom des propriétaires. Dans ce cadre, elles vont chercher à sécuriser leurs revenus locatifs. 

La garantie Visale est dans les fait souvent acceptée sauf si le bailleur exige de recourir à un garant physique. L'agence immobilière sélectionne le dossier d'un locataire en mesure de présenter des garanties solides et de nombreuses agences ont conscience de la fiabilité de la garantie Visale et sont donc disposées à l'accepter après avoir présenté ses atouts au propriétaire.