Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Avril 2024)

Comme vous le savez, il est obligatoire de réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique allant de A à G) pour la vente ou la location d’un bien immobilier. L’objectif est de promouvoir l'efficacité énergétique et d'éliminer les "passoires thermiques" classées F ou G. Pour rappel, ces dernières seront progressivement interdites à la location et à la vente.

Cependant les conditions actuelles du DPE défavorisent les logements ayant une surface inférieure à 40m². C’est pourquoi, à compter du 1er juillet 2024, les règles de ce dispositif vont évoluer afin de rendre le DPE plus équitable pour les petites surfaces.

Impossible pour les bailleurs de louer correctement les petites surfaces

Plus de 18 ans après l’instauration du DPE, le constat est sans appel. Plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire (taille du ballon entre autres) pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants. Ainsi, plus de 27 % des petits biens, ceux de moins de 40m², soient considérés comme des passoires thermiques, ce qui ne reflète pas la réalité. 

Pourquoi un assouplissement du DPE était devenu nécessaire pour les petites surfaces ?

Nous en parlions en décembre et en février derniers, l'assouplissement du DPE pour les petites surfaces représente donc une bonne nouvelle pour leurs propriétaires.

En effet, plusieurs biais ont été identifiés, tels que la prédominance du poids attribué à l'eau chaude sanitaire, la taille variable des logements, ou encore le nombre d'occupants. 

Si la méthode de calcul va rester inchangée, afin d'atténuer l'impact de ces inégalités, un coefficient de pondération a été introduit, se basant sur la taille des logements. 

Grâce à cet ajustement, la précision du calcul est significativement améliorée, assurant ainsi une évaluation plus juste et représentative de la consommation énergétique.

Quelles conséquences pour les surfaces inférieures à 40m² ?

Ainsi, à partir du 1er juillet 2024, cette nouvelle méthodologie devrait réduire le nombre de petites propriétés classées F ou G, ce qui facilitera la vente ou la location de ces appartements autrefois considérés comme des passoires énergétiques.

Concrètement, ces modifications apportées au DPE devraient permettre à environ 140 000 petites propriétés d'éviter la classification de passoire thermique, ce qui représente 15% des petites surfaces.

Une étiquette DPE enfin équitable

Autre bonne nouvelle, cette mise à jour se fera automatiquement. Si le DPE de votre logement de 40m² ou moins a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, il n'est pas nécessaire de consulter à nouveau un diagnostiqueur immobilier. 

À partir du 1er juillet prochain, vous pourrez obtenir gratuitement une attestation numérique de votre nouvelle classification énergétique directement sur le site de l’Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l’audit de l'Agence de la transition écologique (Ademe).

L'attestation remplacera « l’étiquette initiale » du DPE mais ne remettra pas en question les analyses et calculs déjà effectués pour ce diagnostic. Ainsi, la validité de l'attestation expirera en même temps que celle du DPE d'origine. 

Enfin, grâce à cette meilleure classification énergétique, les propriétaires de petits logements pourront repousser des travaux de rénovation énergétique coûteux qui auraient été nécessaires sous l'ancien système de classification.

Prudence cependant, le calendrier d’interdiction de mise en location des logements mal notés au DPE reste en vigueur. Cet assouplissement doit donc être considéré par les bailleurs comme un délai supplémentaire pour la réalisation des travaux de rénovation.

Depuis l’instauration de l’encadrement des loyers à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier en 2018, les effets de cette mesure sont mitigés. L’encadrement des loyers vise à protéger les locataires contre les hausses excessives de loyer. Il limite ainsi la capacité des propriétaires à augmenter les prix de manière arbitraire. Les loyers sont plafonnés en fonction de critères tels que la localisation géographique, la taille du logement et les caractéristiques spécifiques du bien. 

Baisse, stabilisation voire hausse des loyers... Quels sont les effets de l’encadrement de loyers sur les grandes villes françaises ?

D'une ville à l'autre les résultats du dispositif sont plus ou moins concluants :

Stabilisation des loyers médians à Paris et Lille

À Paris, depuis la réintroduction de l'encadrement, les loyers médians ont montré une tendance à la stabilisation, passant de 23,6 €/m² en 2018 à 24,9 €/m² en 2022.

À Lille, l'augmentation des loyers médians a été modérée, avec une hausse de seulement 0,5 €/m² durant la même période.

Augmentation contenue des loyers médians à Lyon, Bordeaux et Montpellier

Ces villes ont connu des augmentations de loyers médians légèrement supérieures à Lille, avec une hausse de 0,7 €/m² depuis 2018.

Malgré l'encadrement, les loyers restent sous pression en raison de la forte demande, notamment dans les secteurs étudiants.

Impact sur l'offre de location

Le nombre de biens disponibles a diminué de manière significative entre 2021 et 2024 :

• Paris : le nombre de logements disponibles a diminué de moitié ;
• Lille : la diminution du nombre de logements disponibles est d’environ un tiers ;
• Montpellier : la diminution est également d’un tiers environ ;
• Lyon : le nombre de logements disponibles a diminué d’un quart ;
• Bordeaux : une diminution de 40 % des biens disponibles à la location a été constatée.

Préférence pour les appartements meublés

La régulation a accéléré la tendance vers la location d'appartements meublés, qui peuvent se louer à un prix plus élevé. À Paris, ces appartements représentent désormais un quart du marché locatif.

Effets mitigés sur les prix abusifs

Bien que l'encadrement ait contribué à une forte réduction du nombre de logements avec un loyer abusif, le problème persiste : 28% des locations dépassent toujours le plafond fixé, avec un excédent médian de 186 €.

Finalement, l’encadrement des loyers revêt un effet contre productif qui incite les bailleurs à se tourner vers des locations meublées de tourisme type Airbnb pour conserver ou améliorer leurs marges. Ce sont ainsi moins de logements qui sont disponibles à la location en résidence principale, ce qui entraîne une hausse des tensions locatives, suivie par une hausse des loyers en conséquence. Le problème est donc loin d’être réglé. L'encadrement des loyers a-t-il donc un réel effet positif pour quiconque (locataire comme bailleur) ? Jusqu'ici rien n'est moins sûr.

Selon le baromètre de l’ONSE 2021, 30 millions d’installations électriques datent de 2006. Or, 85 % des installations électriques datant de plus de 15 ans comportent une anomalie. Concernant ainsi près de 25,5 millions de résidences, les dangers d'incendie et d'électrocution sont bien réels. Pour éviter d'en arriver là, il est essentiel de savoir identifier une installation non conforme et quelles obligations y sont rattachées.

Quelles sont les normes et les obligations des bailleurs concernant les installations électriques ?

S’agissant d'électricité, une seule norme fait loi en France : la NF C 15-100. Cette norme réglemente les bâtiments neufs et les installations neuves des bâtiments existants dans le cadre d’une rénovation totale, de modifications et d’extensions du logement. Elle vise à garantir sécurité et conformité. Elle précise notamment un certain nombre de points d'éclairage, de prises de courant et le type de circuits installés dans chaque pièce.

La norme NF C 15-100 ne concerne donc pas directement les bâtiments existants ne faisant pas l’objet d’une rénovation totale. En effet, les exigences strictes de la norme ne s’appliquent pas de manière rétroactive pour les installations existantes.

Toutefois, tout ajout ou modification majeure de l'installation électrique dans un logement existant doit se conformer aux normes en vigueur au moment de l'intervention. Cela inclut le respect des prescriptions de la NF C 15-100 pour ces éléments modifiés ou ajoutés, tels que le nombre et la répartition des prises de courant, les points d'éclairage, ou encore la configuration des circuits électriques dans chaque pièce.

Comment savoir si son logement est conforme ?

Pour vérifier la conformité de son logement, les propriétaires doivent s'assurer que l'installation électrique possède, a minima : 

• Un appareil de commande et de protection de l’installation générale ;
• Un système différentiel ;
• Un dispositif de protection contre les changements d’intensité ;
• Une liaison équipotentielle adaptée aux pièces d’eau ;
• L’absence d’équipements électriques vétustes ;
• Des fils conducteurs protégés.

Ces dispositifs de protection sont essentiels pour prévenir les risques d'incendie et d'électrocution.

Et pourtant, la réalité en quelques chiffres …

83% des installations électriques dans les logements français datant d'avant 2010 ne sont pas aux normes, d’après le baromètre 2024 de l’Observatoire national de la sécurité électrique.

Environ 90% des installations électriques dans les parties communes des immeubles d’habitation datant de plus de 15 ans présentent au moins une anomalie électrique. À savoir qu’il n’existe pas de diagnostic électrique obligatoire pour les parties communes. 

Parmi les principales anomalies détectées dans le baromètre Promotelec, les plus concernés sont les défauts de prise de terre (64%) et des matériels électriques vétustes ou inadaptés (46%). 

Quelles sont les sanctions et les risques encourus par les bailleurs en cas de non conformité des installations électriques ?

Le décret n°87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité (notamment sur le gaz et l’électricité d’un logement) précise que “ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs”.

Ainsi, le bailleur doit s’assurer que les installations électriques de son logement ne constituent pas une mise en danger de la vie d’autrui. Sachant que la mise en danger de la vie d’autrui est un délit qui peut conduire son auteur à un an d'emprisonnement et 15 000 euros d'amende. 

À titre d’exemple, un arrêt de la Cour de Cassation du 2 mai 2018 (Cass. crim., 2 mai 2018, n° 17-82.727) a conduit un propriétaire à 8 mois avec sursis, pour installation électrique non conforme aux normes du logement loué.

En principe, dans les cas d’installations électriques potentiellement dangereuses, le locataire est en droit d’obliger le propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité à ses frais car cela relève également d’un critère de décence du logement. 

En pratique, le locataire doit d'abord informer le propriétaire de ces problèmes par écrit, en décrivant clairement les anomalies et en demandant leur correction. Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le locataire peut alors se tourner vers les autorités locales ou la commission départementale de conciliation pour obtenir de l'aide et faire avancer le dossier. Cette démarche peut aboutir à une médiation ou, si nécessaire, à une action en justice pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux.

La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cette réduction ne s’applique que s'ils achètent un bien à rénover dans certaines zones définies et qu'ils y effectuent des travaux de rénovation. Ce dispositif mis en place en 2019 est similaire au dispositif Pinel, mais il est spécifiquement conçu pour les logements anciens.

Le dispositif Denormandie a été reconduit pour trois ans jusqu'à fin 2026. Mais dans quelle ville investir et quels sont les critères à respecter ?

1. Quelle réduction d'impôt avec l'investissement locatif Denormandie ?

L'avantage fiscal offert par la loi Denormandie est une réduction d'impôt sur le revenu calculée en fonction du montant des travaux réalisés. Cette réduction peut aller jusqu'à 21% du coût total de l'opération. Elle peut être répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de l'engagement de location. 

Pour un investissement sur 12 ans, l'avantage fiscal peut atteindre jusqu'à 63 000 €. Cette réduction correspond à 12% du coût de revient de l'opération (prix d’achat plus travaux) dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². 

2. Quelles sont les villes concernées par le Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s'applique dans près de 1 700 communes réparties en France métropolitaine et en outre-mer. 

Parmi la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie, on trouve des villes franciliennes situées dans les départements de l’Essonne, de Seine-et-Marne et des Yvelines. Des communes telles que Étampes, Fontainebleau, Goussainville, Mantes-la-Jolie, Meaux, Rambouillet ou encore Trappes sont éligibles, certaines étant en zones tendues, offrant ainsi une diversité d'opportunités d'investissement. Ou encore des villes comme Rambouillet dans les Yvelines, située à seulement 60 kilomètres de Paris. 

Il est essentiel de vérifier régulièrement cette liste, car elle peut évoluer en fonction des besoins de chaque commune et des décisions des autorités locales.

3. Quelles sont les conditions d’éligibilité pour investir en Denormandie ?

Des conditions d’éligibilité sont fixées par la loi et doivent être respectées par les investisseurs pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie : 

• Le logement a été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 ;
• Le bien immobilier se situe dans une ville éligible au dispositif Denormandie ;
• Le montant de l'investissement est limité à 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable ;
• Le propriétaire doit améliorer les performances énergétiques du bien de 20 % minimum (30 % pour les logements individuels) ;
• Le propriétaire doit fournir les DPE avant et après avoir réalisé les travaux ;
• Le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement des travaux ;
• L'investisseur doit s'engager à louer le bien en non meublé ;
• Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire ;
• Les loyers perçus sont plafonnés ;
• La durée de l'engagement de location doit être de 6, 9 ou 12 ans.

4. Quels sont les types de travaux réalisables pour profiter du dispositif ?

Pour être éligible, le propriétaire doit effectuer des travaux dans le logement. À savoir que ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

Il est ainsi nécessaire d’effectuer au moins 2 types de travaux parmi :

• Un changement de chaudière ;
• L’isolation des combles, des murs, ou des fenêtres ;
• Un changement du système de production d’eau chaude.

Ces travaux doivent permettre d’obtenir à minima une note E dans le DPE.

Il est également possible de créer de nouvelles surfaces habitables (balcons, terrasses, caves d’un minimum de 2 m², ou garage) et de moderniser, assainir, ou aménager des surfaces  pour les rendre habitables, comme des combles, ou des pièces non aménagées.