Qu’est-ce qu’un arriéré de loyers et quel est son délai de prescription ?

Définition 

L'arriéré de loyer représente le montant dû par un locataire à son bailleur pour des périodes de location passées.

Durant cet intervalle, le paiement du loyer n'a pas été effectué à la date convenue, généralement à cause de difficultés financières du locataire (perte d'emploi, dépenses imprévues, mauvaise gestion), d'oublis ou de désaccords sur les termes du bail.

Conséquences des dettes locatives

L'accumulation d'arriérés de loyer peut entraîner pour le locataire, outre une détérioration de sa relation avec le bailleur, la résiliation du bail et son expulsion du logement. 

D'autre part, la Caisse d'allocations familiales (ou la MSA) peut décider de suspendre le versement des allocations logement au locataire si l'impayé équivaut à au moins deux fois le montant mensuel du loyer et des charges. 

À noter que le propriétaire n'a pas le droit de réclamer à son locataire des frais ou intérêts en cas de retard de paiement du loyer. Toute clause du contrat de location autorisant le bailleur à appliquer des pénalités pour retard de paiement serait abusive et considérée comme nulle et non avenue devant le tribunal judiciaire.

Conformément à l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à la loi Alur du 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai de 3 ans à compter de la date d'échéance du loyer impayé, pour réclamer le montant des loyers et des charges qui lui sont dus. Ce délai de prescription est valable même si le locataire a quitté le logement.

À titre d'illustration, une dette locative datant de janvier 2024 peut être réclamée jusqu'en janvier 2027.

Étape 1 : Tenter un recouvrement à l’amiable

Avant toute démarche formelle, le bailleur doit privilégier le dialogue. Si le locataire traverse une difficulté passagère, il peut être disposé à convenir d’un échéancier de régularisation. Si la discussion échoue ou si aucun paiement ne survient à une date convenue, il faudra rédiger une lettre de relance.

Cette lettre doit rappeler :

• Le montant exact de l’arriéré ;
• La date limite à laquelle il doit être régularisé ;
• L’existence du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), solution d’aide sociale pouvant être mobilisée par le locataire.

Ce courrier ne constitue pas une mise en demeure, mais permet de conserver une trace écrite pour la suite de la procédure.

Étape 2 : Envoyer une mise en demeure puis un commandement de payer

Si la situation persiste malgré la relance, il faut adresser une mise en demeure au locataire, en courrier recommandé avec accusé de réception. Ce document engage officiellement la responsabilité du locataire et marque un tournant juridique dans la procédure.

Sans réponse dans un délai de 8 jours, le bailleur peut alors solliciter un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Ce document accorde un délai de 6 semaines pour payer la dette sans quoi le bail sera résilié et une action en justice sera engagée.

Le commandement doit être signifié par voie d’huissier (commissaire de justice), et comporter les mentions obligatoires.

Étape 3 : Assigner le locataire en justice

En l’absence de régularisation après le commandement de payer, il faut engager une procédure judiciaire en résiliation de bail et en recouvrement des loyers impayés.

L’assignation se fait par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, devant le tribunal judiciaire compétent. Si le juge donne gain de cause au bailleur, il rend un jugement ordonnant le paiement des loyers dus, et le cas échéant l’expulsion du locataire.

Étape 4 : Contraindre le locataire à s’acquitter de la dette

Une fois un jugement favorable obtenu, il est possible de procéder à son exécution forcée, sous le contrôle d’un commissaire de justice. Le propriétaire peut alors recourir à :

• La saisie sur salaire (le commissaire répartiteur notifie à l’employeur les montants à prélever) ;
• La saisie-vente des biens mobiliers du locataire dans le logement ;
• La saisie des comptes bancaires.

Ces mesures peuvent se cumuler si la dette est élevée. Le bailleur peut également demander des intérêts de retard et le remboursement des frais engagés.

En plus de la procédure classique de recouvrement, plusieurs leviers peuvent être activés pour accélérer le règlement de la dette locative. Ces recours ne remplacent pas les étapes précédentes, mais les complètent. 

Voici les options qui s'offrent au bailleur :

Solliciter la caution locative

Lorsque le locataire dispose d’une caution, le bailleur doit avertir le garant dès les premiers impayés. Cette personne est tenue de régler la dette locative dans les mêmes conditions que le locataire, dans la limite des engagements prévus dans l’acte de caution.

Pour solliciter la caution, le bailleur doit lui transmettre une copie de la mise en demeure envoyée au locataire. Le courrier doit indiquer :

• Le montant exact de l’arriéré et son évolution ;
• Les dates d’échéance des loyers impayés ;
• Le caractère urgent du règlement pour éviter une résiliation du bail ;
• Les conséquences d’un défaut de paiement (procédure judiciaire, frais supplémentaires).

Diriger le locataire vers le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)

Le FSL peut financer en tout ou partie la dette locative si le locataire présente des difficultés financières avérées. Depuis la réforme de 2025, le bailleur doit informer le locataire de cette possibilité dès la première relance amiable.

Le propriétaire ne peut pas déposer une demande de FSL au nom du locataire. Toutefois, il peut :

• Encourager le locataire à déposer une demande de FSL dès les premiers impayés ;
• Fournir rapidement les pièces nécessaires à la constitution d'un dossier ;
• Maintenir un contact régulier avec les travailleurs sociaux ou la collectivité en charge du dossier pour vérifier l’avancement.

Si la demande est acceptée, l’aide est versée directement au bailleur. Cela peut éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, notamment lorsque la solvabilité du locataire est fragile.

Activer la garantie Visale

Si le locataire est bénéficiaire de la garantie Visale, Action Logement peut indemniser le bailleur pour les loyers et charges impayés dans la limite du contrat. Pour cela, le bailleur doit :

• Déclarer l’impayé sur l’espace Visale dès le premier mois de retard ;
• Fournir les justificatifs demandés ;
• Suivre l’instruction du dossier jusqu’au paiement.

Une fois la demande validée, le bailleur perçoit directement les loyers dus d'Action logement, l'organisme engage ensuite le recouvrement auprès du locataire. 

Activer l’assurance loyers impayés (GLI)

Pour les bailleurs ayant souscrit une assurance loyers impayés, il est impératif de déclarer l’impayé dans les délais prévus au contrat, généralement dans les 15 à 30 jours suivant l’échéance impayée.

Voici les formalités à régler :

• Effectuer la déclaration auprès de l’assureur dès le premier mois d’impayé ;
• Fournir le bail, les justificatifs de solvabilité remis par le locataire à son entrée dans les lieux, ainsi que les relances et mises en demeure ;
• Continuer la procédure légale (mise en demeure, commandement), ces démarches étant souvent exigées pour maintenir la garantie.

L’assurance prend ensuite le relais et rembourse les loyers manquants au bailleur, tout en finançant certains frais de procédure.

Si les arriérés de loyer sont irrécouvrables en raison de l'insolvabilité du locataire, le bailleur peut imputer la perte sur ses revenus fonciers. Cette déduction suppose de prouver que toutes les démarches de recouvrement ont été engagées et sont restées infructueuses.

Il faudra alors fournir :

• Le titre exécutoire (jugement) ;
• Les procès-verbaux de carence établis par le commissaire de justice ;
• Toute preuve attestant de l’insolvabilité durable du locataire.

Cette démarche permet de limiter l’impact financier de la dette locative en réduisant l’imposition sur les loyers perçus.