Qu’est-ce qu’un arriéré de loyers et quel est son délai de prescription ?

Définition 

L'arriéré de loyer représente le montant dû par un locataire à son bailleur pour des périodes de location passées.

Durant cet intervalle, le paiement du loyer n'a pas été effectué à la date convenue, généralement à cause de difficultés financières du locataire (perte d'emploi, dépenses imprévues, mauvaise gestion), d'oublis ou de désaccords sur les termes du bail.

Conséquences des dettes locatives

L'accumulation d'arriérés de loyer peut entraîner pour le locataire, outre une détérioration de sa relation avec le bailleur, la résiliation du bail et son expulsion du logement. 

D'autre part, la Caisse d'allocations familiales (ou la MSA) peut décider de suspendre le versement des allocations logement au locataire si l'impayé équivaut à au moins deux fois le montant mensuel du loyer et des charges. 

À noter que le propriétaire n'a pas le droit de réclamer à son locataire des frais ou intérêts en cas de retard de paiement du loyer. Toute clause du contrat de location autorisant le bailleur à appliquer des pénalités pour retard de paiement serait abusive et considérée comme nulle et non avenue devant le tribunal judiciaire.

Délai pour le recouvrement des loyers impayés

Conformément à l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à la loi Alur du 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai de 3 ans à compter de la date d'échéance du loyer impayé, pour réclamer le montant des loyers et des charges qui lui sont dus. Ce délai est valable même si le locataire a quitté le logement. 
Par exemple, une dette de loyer datant de janvier 2024 peut être réclamée jusqu'en janvier 2027. 

Délai de prescription des révisions annuelles de loyer

Le propriétaire doit procéder à la révision annuelle du loyer dans le délai de 1 an suivant la date à laquelle le loyer aurait dû être révisé. 

La révision n'est pas rétroactive, elle s'applique à compter de la demande de révision.

Étapes 1 : Les démarches préalables

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire peut faire appel à un conciliateur de justice afin de formaliser avec le locataire un accord sur un étalement de la dette par exemple.

Par ailleurs, avant d'entamer une procédure en recouvrement des arriérés, le propriétaire peut réclamer le montant dû auprès de :

• la caution du locataire ;
• l'organisme Action logement si le locataire bénéficie d'une garantie Visale ;
• son assurance s'il avait souscrit une assurance loyers impayés.

Étapes 2 : La mise en demeure

Le bailleur peut adresser une mise en demeure à son locataire. Cette lettre recommandée avec accusé de réception rappelle formellement au locataire ses obligations et l'avertit des actions légales potentielles en cas de non-paiement. 

La mise en demeure doit détailler les montants dus, les périodes concernées, et accorder un dernier délai pour le règlement des arriérés.

Elle est généralement adressée 20 jours après la date prévue pour le paiement du loyer.

Étapes 3 : L'action en justice

Si les démarches précédentes ne permettent pas de récupérer les sommes dues, le bailleur peut alors engager une action en justice. On distingue 2 cas :

• Soit, le contrat de location contient une clause résolutoire : le bailleur mandate un commissaire de justice pour adresser au locataire un commandement de payer les arriérés sous un délai de deux mois.
  Passé ce délai et en l'absence de remboursement de la dette, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection afin qu'il constate la résiliation du bail de plein droit et prononce l'expulsion du locataire.
• Soit, le bail ne contient pas de clause résolutoire : le bailleur demande au commissaire de justice d'assigner le locataire devant le tribunal d'instance afin qu'il statue sur une potentielle résiliation de bail et une expulsion du locataire.