Locataire insolvable : que faire en cas de loyer impayé ?

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est dans l'obligation de régler le loyer et les charges, conformément aux termes convenus dans le bail d'habitation. En tant que bailleur, vous êtes donc en droit de réclamer les loyers lorsque le locataire est insolvable. 

Lorsque le locataire ne règle pas le montant du loyer à la date prévue, vous pouvez lui adresser :

• Une relance pour loyer impayé par sms ; 
• Une relance pour loyer impayé par mail ;
• Une lettre de commandement de payer.

En agissant dès le premier impayé, vous évitez que la dette s'installe et avec elle les difficultés à la recouvrer. Il peut arriver qu'un locataire éprouve des difficultés et ne respecte pas la date de paiement du loyer. Dans ce cas, vous pouvez contacter le locataire et convenir d'une nouvelle date mieux calibrée

Les premières mesures amiables en cas de non-paiement du loyer

Une simple lettre peut suffire pour rappeler ses obligations au locataire. Si malgré cette démarche, le loyer n'est toujours pas réglé, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure de payer le loyer sous 8 jours. Dans cette lettre recommandée avec accusé de réception, vous préciserez qu'en l'absence de règlement, vous pourrez entamer des poursuites judiciaires. 

La mise en place d'un plan d'apurement de la dette

Si le locataire indique qu'il rencontre des difficultés financières passagères, vous pouvez lui proposer de mettre en place un plan d'apurement de sa dette locative. Ce document précise le montant qui sera versé chaque mois en plus du loyer pour s'acquitter entièrement de ces impayés. 

Arriéré de loyer : Se retourner vers la caution

Pour vous prémunir contre les impayés de loyer, votre contrat de bail peut prévoir une caution. Ce garant s'engage à payer la dette du locataire si ce dernier est en défaut de paiement. 

Deux types de cautions existent avec leur fonctionnement spécifique lorsque le locataire se trouve en situation de loyers impayés : 

• La caution simple : si le locataire ne paye pas son loyer, vous devez dans un premier temps lui transmettre un commandement de payer par huissier. Si la dette n'est pas réglée dans un délai de 2 mois, vous pouvez vous retourner vers le garant ;
• La caution solidaire : dès le premier impayé de loyer, vous pouvez vous retourner vers la caution pour que le garant régularise la situation. 

Faire jouer la garantie loyers impayés

Afin de sécuriser vos revenus locatifs, vous avez la possibilité de souscrire une garantie loyer impayés (GLI).  Si votre locataire est insolvable, vous devez envoyer une mise en demeure au locataire et une déclaration de sinistre à l'assureur. 

Loyer impayé : la saisie des biens par un huissier

Afin de récupérer les sommes dues, le bailleur peut faire appel à un huissier pour procéder à une saisie conservatoire des biens du locataire. Mais à partir de quelle somme un huissier intervient-il ?

Si le débiteur n'a toujours pas réglé les sommes dues, le propriétaire peut engager une action en paiement auprès du tribunal judiciaire. La saisie conservatoire devient exécutoire. Cette mesure peut conserver les meubles ou les comptes bancaires du locataire, à hauteur de la dette locative. 

Obtenir une injonction de payer 

Lorsque le locataire et le garant sont insolvables, vous pouvez saisir un juge du tribunal judiciaire ou de proximité pour obtenir une injonction de payer. Une fois obtenue, vous disposez de six mois pour la transmettre au locataire via un commissaire de justice.

Procédure loyer impayé : demander la résiliation du bail

Lorsque le locataire est insolvable, vous avez la possibilité de demander son expulsion. Le bail d’habitation contient certainement une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique en cas d'impayés. Si la dette locative n'est pas réglée dans les deux mois qui suivent la réception d'un commandement de payer, la procédure d'expulsion pour loyers impayés est entamée. Si le locataire paye les sommes dues, la clause résolutoire est suspendue et le bail n'est pas résilié. 

Lorsque le garant est insolvable, vous n'avez pas la possibilité de faire jouer la caution pour récupérer les arriérés de loyer. Vous serez donc dans l'obligation de faire appel à un commissaire de justice afin d'obtenir un commandement de payer. 

Même si le locataire est expulsé, vous pouvez toujours réclamer la dette locative composée des : 

• Loyers impayés constitués avant et après la procédure d'expulsion ; 
• Indemnités d'occupation correspondant à la dette locative constituée entre le prononcé de l'expulsion par le juge et son exécution par l'huissier de justice. 

La procédure d’expulsion ne rend pas caduc le recours en justice pour le recouvrement des loyers impayés. 

En ce qui concerne la dette locative, son délai de prescription est fixé à 3 ans. Vous pouvez donc réclamer les sommes dues pendant les 3 années qui suivent son exigibilité.