A partir de quand y a-t-il prescription de la dette locative ?

Une dette locative représente une somme d'argent due par un locataire à un bailleur. Il peut s'agir d'arriérés de loyers ou de charges impayées. Le propriétaire peut engager des démarches pour recouvrer cette dette, mais seulement jusqu'à ce que la dette soit prescrite. Ainsi, la prescription d'une dette locative désigne la période légale au-delà de laquelle le propriétaire ne peut plus exiger le paiement de la créance.

Cependant, la prescription n'annule pas la dette. Celle-ci continue à exister du point de vue moral et comptable, mais elle devient juridiquement non exigible.

Le principe de la prescription remplit plusieurs objectifs :

• Encourager les bailleurs à traiter les impayés rapidement, sans laisser les dettes s'accumuler sans raison ;
• Fluidifier les relations entre propriétaire et locataire ;
• Permettre au locataire de repartir sur des bases saines, sans être bloqué par des dettes antérieures.

Découvrons maintenant au bout de combien de temps les dettes locatives sont prescrites.

3 ans de délai de recouvrement pour les loyers impayés

La loi Alur du 27 mars 2014 a revu à la baisse le délai de prescription des dettes locatives. L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur, établit que "toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit". Désormais, les loyers impayés sont donc soumis à un délai de prescription de trois ans.

Le délai de prescription du loyer impayé débute à partir de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé. Par exemple, supposons que le contrat de location impose le paiement du loyer le 5 de chaque mois. Si le loyer dû le 5 décembre 2024 n'est pas payé, la dette ne sera prescrite que le 5 décembre 2027. Durant cette période, le bailleur peut engager des démarches pour réclamer les sommes dues.

Quel délai de prescription pour les charges locatives récupérables ?

Les charges locatives impayées sont soumises au même délai de prescription de trois ans. Là encore, le délai de prescription est compté à partir de la date d'exigibilité des charges récupérables. En général, il s'agit de la date de présentation du décompte des charges par le bailleur.

Par exemple, imaginons que le propriétaire transmet le décompte des charges de l'année 2023 le 15 mai 2024. Il peut légalement en réclamer le paiement jusqu'au 15 mai 2027.

Notons au passage que le délai de prescription s'applique aussi aux dettes du propriétaire. Ainsi, si le locataire a payé trop de charges, il dispose de trois ans pour demander au bailleur de lui rembourser le trop-perçu.

1 an de délai pour faire la révision annuelle du loyer

La révision du loyer n'est pas considérée comme une dette locative à proprement parler. Il s'agit du droit qu'a le propriétaire d'augmenter le loyer sur la base des variations de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La révision du loyer à une date fixée (en général la date anniversaire du bail) doit faire l'objet d'une clause dans le contrat de location.

Là encore, la législation prévoit un délai maximal pour réviser le loyer. Si le bailleur oublie de demander la révision à la date prévue dans le contrat de location, il peut encore le faire sous un délai d'un an. Passé ce délai, la révision du loyer est prescrite.

Certains événements ou situations spécifiques peuvent interrompre ou suspendre la prescription d’une dette locative.

Interruption de la prescription par une action du bailleur

Le délai de prescription est interrompu si le bailleur engage des démarches concrètes pour réclamer la dette, comme :

• Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Lancer une procédure judiciaire pour le recouvrement des créances ;
• Transmettre un acte via un commissaire de justice (anciennement appelé huissier), par exemple une injonction de payer.

Chaque action engagée par le bailleur remet le compteur à zéro et le délai de prescription repart pour trois ans.

Suspension de la prescription par une procédure collective

Si le locataire est placé sous procédure de surendettement ou en faillite personnelle, le délai de prescription de ses dettes locatives peut être suspendu jusqu’à la fin de la procédure. Cela permet de protéger le locataire, sans faire perdre ses droits au propriétaire.

Prolongation de la prescription en cas de fraude ou de dissimulation

Le délai de prescription est remis en cause si le locataire a volontairement caché des informations au bailleur ou s'il a falsifié des documents pour éviter de payer. Dans ce cas, les tribunaux évaluent la situation au cas par cas. Ils peuvent décider de redémarrer le délai de prescription de trois ans à partir du moment où la fraude est découverte.

Une fois que la dette locative est prescrite sur le plan juridique, le bailleur ne peut plus engager de procédure judiciaire pour obtenir le paiement. Toutefois, rien n'empêche le propriétaire de rechercher un accord amiable avec le créancier. Il peut solliciter un paiement volontaire en soulignant l'intérêt de préserver de bonnes relations ou de maintenir une bonne réputation sur le marché locatif. En contrepartie, le bailleur peut lui proposer un échéancier de paiement ou une remise partielle de la dette. Néanmoins, le locataire n'a aucune obligation d'accepter de payer.