Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés après une expulsion ?

Avant d'entamer des démarches de recouvrement des loyers impayés après l'expulsion, le bailleur créancier doit rassembler tous les éléments de preuve de non-paiement des loyers. Cela inclut notamment les lettres de relance, les mises en demeure et toute autre correspondance échangée avec le locataire concernant les arriérés de loyer.

Le propriétaire doit aussi être en possession de la décision de justice ordonnant l'expulsion. Ce document prouve la légalité de la procédure d'expulsion et la reconnaissance de la dette par le tribunal.

À ce stade, le montant de la dette du locataire va probablement bien au-delà des loyers impayés qui ont conduit à son expulsion. Il comprend généralement :

• Les loyers impayés pendant la période de location et pendant la procédure d'expulsion ;
• Les indemnités d'occupation, c'est-à-dire les loyers impayés entre la décision d'expulsion et son exécution effective par un huissier de justice ;
• Les frais de procédure (mise en demeure, frais de justice...) ;
• Les honoraires d'avocat et d'huissier ;
• Les intérêts de retard sur les loyers impayés.

L'ensemble de ces créances doit être dûment documenté.

Il est courant qu'un locataire en situation d'impayé disparaisse sans laisser d'adresse, surtout s'il n'a pas quitté le logement de son plein gré. Il est pourtant important que le propriétaire connaisse la nouvelle adresse du locataire. En effet, la procédure de recouvrement implique d'envoyer des documents officiels par courrier, par exemple une mise en demeure ou un commandement de payer aux fins de saisie-vente. Le propriétaire peut donc engager un commissaire de justice pour réaliser une enquête d'adresse.

Si la dette est inférieure à 5 000 euros, la procédure judiciaire doit obligatoirement être précédée d'une tentative de résolution amiable (art. 750-1 du Code de procédure civile). Plusieurs options peuvent être envisagées, comme :

• Proposer au locataire un plan de remboursement échelonné ;
• Lui envoyer une mise en demeure pour demander le paiement des loyers sous un certain délai ;
• Lui envoyer des courriers de relance ;
• Si le contrat de location contient une clause de cautionnement (caution simple ou solidaire), demander le paiement à la personne ou à l'organisme (par exemple la garantie Visale) qui s'est porté garant ;
• Faire appel à un médiateur ou à un conciliateur de justice pour faciliter le dialogue.

Si les solutions amiables échouent, le créancier peut décider d'engager une procédure judiciaire pour recouvrer les loyers impayés après expulsion.

Tout d'abord, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire compétent en matière de litiges locatifs. Il doit lui remettre le dossier comprenant toutes les preuves de la dette locative. Le tribunal fixe ensuite une audience pour entendre les deux parties. Lors de l'audience, le propriétaire expose ses arguments. Il démontre que les loyers n'ont pas été payés et qu'il a essayé toutes les solutions amiables appropriées.

Si le tribunal statue en faveur du bailleur, il émet un titre exécutoire. Ce document est essentiel car il ouvre la voie aux mesures d'exécution forcée pour récupérer les loyers impayés après l'expulsion du locataire. Parmi ces mesures, on compte trois différents types de saisie :

La saisie-vente des biens mobiliers du locataire

La première solution pour récupérer des loyers impayés après l'expulsion du locataire consiste à saisir les meubles du locataire. Pour cela, le bailleur fait appel à un commissaire de justice (anciennement appelé huissier). L'huissier adresse au locataire un commandement de payer aux fins de saisie-vente. Le locataire dispose alors d'un délai de 8 jours pour régler ses dettes, faute de quoi ses meubles seront saisis.

Lors de l'intervention de l'huissier, les meubles saisissables sont récupérés puis mis en vente aux enchères. Le bailleur reçoit le fruit de ces ventes pour rembourser la dette locative. Attention, certains meubles ne peuvent pas être saisis, notamment ceux qui sont nécessaires à la vie courante (table, chaises, lit, etc.) et les objets personnels.

La saisie sur salaire pour recouvrer les loyers impayés

Le propriétaire peut aussi obtenir des prélèvements sur les salaires du locataire pour rembourser sa dette. On parle alors de saisie des rémunérations.

Le bailleur formule sa demande au tribunal judiciaire. Le tribunal s'adresse ensuite directement à l'employeur du locataire en lui envoyant un acte de saisie par courrier recommandé avec accusé de réception. Les sommes dues sont alors récupérées directement auprès de l'employeur, avant même que le salaire ne soit versé au salarié.

La saisie des comptes bancaires pour payer une dette locative

Enfin, la troisième mesure possible consiste à prélever l'argent directement sur le compte bancaire du locataire. C'est la saisie-attribution.

Le bailleur s'adresse cette fois au commissaire de justice, qui doit informer le locataire de la saisie imminente. L'huissier avertit ensuite la banque en lui envoyant un procès-verbal de saisie-attribution. Si la somme demandée est disponible sur le compte, la banque la prélève et la transfère vers le compte du bailleur.

La procédure de recouvrement des loyers impayés se complique si le locataire expulsé est insolvable. L'insolvabilité signifie que le locataire n'a pas les ressources financières suffisantes pour honorer ses dettes. La déclaration d'insolvabilité est faite par le tribunal compétent.

En cas d'insolvabilité du locataire expulsé, le bailleur peut envisager quelques démarches. Tout d'abord, il peut engager un commissaire de justice pour vérifier si le locataire possède des biens saisissables. L'huissier dresse alors un inventaire des éventuels objets saisissables et fait une estimation de leur valeur. coma procédure de saisie-vente peut ensuite être engagée.

Si les biens saisissables sont inexistants ou insuffisants, le bailleur peut faire appel à une société de recouvrement de créances. Ces sociétés spécialisées disposent de ressources et de méthodes efficaces pour recouvrer des dettes auprès de débiteurs insolvables. Ces services peuvent cependant être onéreux.

Si le bailleur a épuisé tous les outils de recouvrement à sa disposition, il ne lui reste plus qu'à déclarer la créance irrécouvrable. Il peut ainsi demander une déduction fiscale des pertes irrécouvrables. Si cette solution n'équivaut pas au paiement des loyers en retard, elle permet au moins d'alléger un peu la charge financière supportée par le propriétaire.