Que faire en cas de loyer impayé par un locataire en détresse ?

Avant d'entamer toute procédure, il est essentiel d'établir un dialogue avec le locataire pour comprendre les raisons de l'impayé. Les causes peuvent être multiples : perte d'emploi, accident, divorce, maladie, etc. Une communication bienveillante peut permettre de trouver une solution amiable et éviter une escalade conflictuelle.

Si le locataire est de bonne foi et manifeste une volonté réelle de s'acquitter de sa dette, le bailleur peut lui proposer un plan d'apurement. Cet accord écrit précise les modalités de remboursement : montant des échéances, durée du plan et date limite de règlement.

Cette solution présente plusieurs avantages : elle permet au locataire d’éviter une procédure contentieuse coûteuse et au bailleur d’augmenter ses chances de récupérer les loyers impayés sans passer par une action judiciaire longue et incertaine. Pour officialiser cet engagement, il est recommandé de formaliser l’accord par écrit, idéalement avec l’aide d’un conciliateur ou d’un huissier.

En cas de loyers impayés, il peut être judicieux d'orienter le locataire vers un travailleur social. Celui-ci pourra solliciter des aides au logement pour prendre en charge une partie des arriérés de loyers. Le travailleur social peut solliciter :

• Action logement pour les salariés du secteur privé et les demandeurs d'emploi ;
• Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour demander une aide financière permettant le maintien dans le logement. Le FSL est versé au bailleur et déduit du montant des loyers impayés.

Une collaboration entre le propriétaire et ces structures peut permettre de trouver des solutions bénéfiques pour toutes les parties.

Le bailleur doit également vérifier si le locataire dispose d'une garantie locative susceptible de couvrir une partie de l'impayé. Si une caution a été prévue dans le contrat de location, le propriétaire peut se tourner vers elle pour récupérer les loyers impayés. De même, si une assurance loyers impayés a été souscrite, il faut déclarer l'impayé le plus tôt possible pour enclencher l'indemnisation.

Si aucune solution amiable n'est trouvée et que la situation perdure, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit rappeler au locataire ses obligations et lui accorder un délai pour régulariser la situation.

Si le locataire ne régularise toujours pas sa situation, il est possible d'engager une procédure judiciaire en plusieurs étapes :

• Commandement de payer : Adressé par un huissier, ce document donne au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa dette.
• Assignation en justice : Si le loyer reste impayé, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail de location et l'expulsion du locataire.
• Exécution de l'expulsion : Une fois la décision judiciaire rendue, l'huissier peut procéder à l'expulsion du locataire, sauf pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars).

Pour lutter contre les situations d'impayés de loyer, le gouvernement a mis en place un numéro vert : SOS loyers impayés (0 805 160 075). Ce service, gratuit depuis un poste fixe, permet aux bailleurs et locataires d’obtenir des conseils juridiques et des informations sur les recours possibles.

Lorsque le locataire de bonne foi devient insolvable, il peut solliciter la commission de surendettement. Pour cela, il est nécessaire de remplir un dossier de surendettement, seul ou par le biais d'un travailleur social. C'est la Banque de France qui se prononce sur la recevabilité ou non du dossier de surendettement.

En cas de refus, il est possible de contester la décision qui est alors tranchée par le juge des contentieux de la protection. En cas de recevabilité, le dossier de surendettement entraîne le rétablissement des aides au logement versées par la CAF. Le juge peut également prononcer la suspension des mesures d'expulsion.