Que faire en cas de dégât des eaux ?

Lorsqu'un dégât des eaux survient dans un logement loué, il est souvent complexe de savoir qui doit prendre en charge les travaux nécessaires. La responsabilité dépend de la cause de la fuite d'eau. 

Agir rapidement va être primordial afin d’être indemnisé dans les meilleurs délais par votre assurance habitation. Revue des étapes clés et des procédures à respecter afin de résoudre au plus vite cet incident et d'être indemnisé pour les dommages. 

Dès que vous constatez une anomalie ressemblant à des dégâts des eaux sur votre plafond, vos murs ou à même le sol, la première chose à faire est de couper toute source d’arrivée d’eau. Et couper l’électricité est vivement conseillé ! Cela fait, cherchez l’origine du sinistre.

Une fuite d'eau liée à la vétusté de la plomberie

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en tant que propriétaire-bailleur, vous êtes tenu de fournir un logement en bon état d'usage à votre locataire. 

Lorsque le plombier détermine qu'une fuite d'eau est due à la vétusté du logement et de ses équipements, vous devez prendre en charge la réparation et la remise en état des installations dans l'appartement loué. 

Une fuite liée à un manque d'entretien du logement

Parmi les obligations du locataire, l'entretien courant du logement est primordial, tout comme les petites réparations locatives. Le décret du 26 août 1987 dresse une liste précise des travaux qui lui incombent. Si la fuite d'eau est due à un défaut d'entretien ou à la négligence du locataire, il sera donc considéré comme responsable.

Une fois que la responsabilité est établie, vous savez qui doit effectuer la déclaration de dégât des eaux à la compagnie d'assurance. La convention IRSI (Convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) facilite la gestion des sinistres en indiquant quelle assurance prend en charge les frais de remise en état du logement. 

Le locataire est responsable de la fuite d'eau

Lorsque le locataire est reconnu responsable du dégât des eaux, il procède à la déclaration du sinistre à sa compagnie d'assurance dans les 5 jours qui suivent la découverte des dommages. Grâce à son assurance multirisques habitation, les dommages causés dans son logement et aux voisins sont pris en charge. 

Le propriétaire est responsable de la fuite d'eau

Dans ce cas, vous êtes tenu de déclarer le sinistre à votre assurance propriétaire non-occupant. Les dommages dans l'appartement seront pris en charge conformément à votre contrat d'assurance habitation. Les frais de réparation et l'indemnisation selon la valeur des biens seront couverts par votre assureur. 

Lorsque la responsabilité n'est pas définie

Lorsque la cause de la fuite n'est pas définie, il est complexe de savoir qui est responsable de ce dégât des eaux. Dans ce cas de figure, la déclaration et l'indemnisation fonctionnent de la façon suivante : 

• Une recherche de fuite est programmée afin de déterminer le problème de plomberie à l'origine de ce dégât des eaux en location. Dans ce cas, le locataire se charge de faire appel à un plombier ainsi que les frais associés. La compagnie d'assurance se charge ensuite de l'indemnisation selon le rapport d'expertise ; 
• Un voisin est responsable des dommages causés dans le logement. Un constat amiable de dégât des eaux est dressé afin que son assurance prenne en charge les frais de réparation ; 
• Le dégât des eaux provient des parties communes : le constat amiable est rempli avec le syndic de copropriété. Ensuite, la convention IRSI s'applique pour l'indemnisation des dégâts matériels. 

La souscription d'une assurance habitation par le locataire est obligatoire. Il doit, en principe, envoyer au bailleur une attestation par an ou à chaque renouvellement de bail.

Ainsi un dégât des eaux est généralement couvert par l'assurance habitation. En cas de sinistre, voici la procédure à suivre par le locataire :

• Faire appel à un plombier pour chercher et réparer la fuite ;
• Contacter le(s) voisin(s) et vérifier les dégâts causés par le sinistre dans leur logement ;
• Faire un constat à l’amiable si besoin (en 2 exemplaires minimum) ;
• Informer directement le propriétaire pour d’éventuels remboursements et/ou prise en charge si l’incident relève de sa responsabilité ;
• Déclarer le dégât des eaux à son assurance habitation.

Il est important de garder toute pièce justifiant les biens endommagés et les dégâts causés par la fuite. Cela sera utile pour l’expert qui sera mandaté pour examiner le dossier. Ce document vous permettra de faire un compte-rendu de l’évènement, à savoir :

• Le lieu du sinistre ;
• Les circonstances ;
• La cause des dégâts des eaux ;
• La nature des dommages (logements touchés,...) ;
• Les coordonnées des personnes concernées, ainsi que leur assureur respectif.

Absence de déclaration du locataire

Vous constatez un dégât des eaux chez votre locataire ou en provenance du voisin, mais l’occupant de votre bien à louer ne veut pas déclarer le sinistre à son assureur. En effectuant une évaluation des dégâts lors de l'état des lieux de sortie, vous pourrez documenter les dommages causés par le dégât des eaux. Cela peut inclure des photographies, des descriptions détaillées et un inventaire des biens endommagés. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité d’évaluer les dégâts causés par la fuite lors de l’état des lieux de sortie et faire en parallèle une déclaration à votre assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Pour un locataire ayant déjà donné son congé

Dans le cas où le dégât des eaux survient alors que le bien est en cours de résiliation du bail, c’est au propriétaire de faire les démarches nécessaires auprès de son assureur pour se faire indemniser, et ce, toujours selon la Convention IRSI. De son côté, le locataire fera de son mieux pour rechercher et arrêter la fuite.

De même en l’absence d’assurance par le locataire, le propriétaire doit déclarer le sinistre à son assurance propriétaire non-occupant, comme indiqué dans la Convention IRSI.

Les assureurs incluent fréquemment des clauses supplémentaires dans leur contrat d'assurance habitation afin de spécifier les modalités d'indemnisation en cas de dommages dans un appartement. Ces clauses complémentaires sont destinées à préciser les conditions, les limites et les exclusions de couverture liées à des situations spécifiques.

Le dégât des eaux provient de chez le voisin

Il est possible que votre voisin fasse la sourde oreille face à vos plaintes relatives à une infiltration d’eau sur vos murs ou des gouttelettes d’eau tombant de votre plafond. Vous avez tenté d’en informer le syndic, mais en vain. Vous pouvez alors l’assigner en référé au tribunal pour qu’un juge leur pousse à effectuer la recherche de la fuite et la réparer.

Le référé est une procédure d'urgence qui permet d'obtenir rapidement une décision judiciaire pour des situations nécessitant une intervention immédiate. En assignant votre voisin en référé, vous demandez au juge de le contredire à effectuer la recherche de la fuite et à procéder à sa réparation.

Dégâts des eaux en location meublée

Pour le cas des locations meublées, le locataire sera tenu de prendre une assurance habitation qui prendra en charge l’indemnisation suite à un dégât des eaux. Dans ce cas, si du mobilier a été touché par le dégât, l’occupant du logement se doit vous tenir informer afin que vous puissiez choisir le nouveau mobilier de remplacement de son choix. Vous pourrez ensuite prendre les mesures nécessaires pour choisir et acquérir de nouveaux meubles. 

Dégâts des eaux en location meublée saisonnière

Ce type de location ne nécessite pas d'assurance tant pour le locataire que le propriétaire en raison de sa qualification en résidence secondaire.

En effet, en cas de sinistre ou de dommage causé au logement ou aux biens du propriétaire, une assurance habitation peut couvrir les frais de réparation ou de remplacement. De plus, cette assurance peut également offrir une responsabilité civile pour couvrir les préjudices potentiels subis aux tiers.

Selon la convention IRSI, les dommages suite à un dégât des eaux sont pris en charge par l'assureur de la personne à l'origine de la fuite. Toutefois, dans certaines situations, il est complexe de savoir qui doit prendre en charge les dommages dans le logement loué. 

La prise en charge des dommages dans le logement dépend de la complexité du problème : 

• Si la recherche de la fuite a nécessité de démolir des éléments qui doivent être remis en état, demandez au prestataire ayant effectué la recherche de bien détailler les coûts de l’intervention car l’assurance n’est pas tenue de les indemniser.
• Si la fuite résulte d’une réparation locative dont le locataire a la charge, ce dernier prendra en charge les frais de réparation.
• Si les dégâts des eaux proviennent de la vétusté des joints du robinet ou de la canalisation par exemple, le locataire peut exercer son plein droit de demander un remboursement auprès du propriétaire.
• Si le logement loué est sinistré, le locataire protégé par l’article 1722 du Code civil a le droit de demander une diminution du loyer de la location, ou entamer la résiliation du bail de location avec un préavis réduit si les dégâts des eaux ont rendu le logement inhabitable.
• Si les dégâts sont réparables, demandez à votre assureur si un logement temporaire peut être pris en charge. D’un autre côté, l’assurance PNO peut indemniser le bailleur en cas de perte de location et les travaux de remise en état suite au sinistre.

Combien rembourse l'assurance pour un dégât eaux ?

Le montant de l'indemnisation dépend de l’importance des dégâts déclarés à l’assureur qui se basera sur les documents remis soit par le(s) victime(s) et/ou son expert, soit par l’expert mandaté par l’assurance. Après étude de votre cas, l’assureur vous enverra le montant de vos indemnités, et en votre accord, celui-ci vous sera versé sous un mois.

Si le montant conclu par votre assureur pour vous dédommager ne vous semble pas correct par rapport à l’importance du dégât causé par le dégât des eaux, vous avez la possibilité de demander une copie du rapport d’expertise par courrier recommandé avec accusé de réception.

À titre d’information, les compagnies d’assurance ne sont pas dans l’obligation de vous l’envoyer et aucune loi ne les y oblige. Vous n’êtes donc pas en droit de l’exiger, mais certains assureurs le procurent de leur plein gré.