Quels sont les biens non soumis au DPE et qu'est-ce que cela veut dire ?

Définition

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue l'un des éléments essentiels du dossier de diagnostic technique (DDT) requis pour toute transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location.

L'étiquette énergétique inscrite sur le DPE résume la consommation en électricité et gaz ainsi que les émissions de gaz à effet de serre du logement. Elle doit être clairement mentionnée dans l'annonce immobilière du bien immobilier, le compromis de vente et l'acte de vente définitif.
Le DPE permet aussi d'identifier les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique du bien.

La durée de validité du DPE étant de 10 ans, il s'applique à tous les bâtiments clos ou couverts, sauf les biens identifiés par la mention « non soumis à DPE ».

Mode de calcul du diagnostic de performance énergétique

Pour évaluer la performance énergétique d'un logement, le diagnostiqueur certifié peut utiliser l'une des 2 méthodes suivantes, selon qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un bien dépendant d'un immeuble collectif :

1. Méthode conventionnelle (DPE 3CL) : cette technique implique l'utilisation d'un logiciel spécialisé pour collecter et analyser diverses informations relatives au bien. Les données enregistrées concernent l'isolation, les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et d'éclairage. Le programme calcule alors la consommation totale d'énergie, les émissions de gaz à effet de serre et les coûts énergétiques annuels.
2. Méthode réelle (DPE sur facture) : le diagnostiqueur calcule les valeurs moyennes d'après les factures d'énergie réelles des trois dernières années. Les calculs concernent la consommation d'énergie, les émissions de gaz et les dépenses énergétiques annuelles. Cette méthode est basée sur les utilisations énergétiques réelles du logement.

Acquisition sans DPE ou DPE erroné : sanctions

Le propriétaire bailleur doit délivrer au locataire un DPE conforme à la réglementation en vigueur. S'il ne présente pas ce document, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) considère qu'il y a fraude. Le propriétaire encourt alors une amende allant jusqu'à 300 000 € et une peine de prison pouvant aller jusqu'à 2 ans.

En outre, si le DPE délivré contient des informations fausses, les conséquences sont les suivantes :

• Dans le cadre d'une vente, l'acquéreur peut réclamer une diminution du prix de vente ou l'annulation de l'acquisition.
• Une location sans DPE est sanctionnée, le propriétaire peut être contraint de réaliser les améliorations énergétiques nécessaires, de baisser le montant du loyer ou d'accepter l'annulation du bail (bail caduc sans DPE).

Dans tous les cas, le diagnostiqueur est légalement responsable de tout préjudice résultant d'erreurs dans les informations fournies par le DPE. Cette responsabilité peut entraîner le versement de dommages et intérêts aux parties lésées.

Conformément à l'article R126-15 du Code de la construction, certains types de biens immobiliers sont dispensés de présenter un DPE lors d'une transaction immobilière :

• Les constructions provisoires : elles sont définies comme des structures temporaires, dont la durée d'utilisation ne dépasse pas 2 ans. Elles concernent par exemple des maisons témoins, des pavillons d'exposition et des constructions modulaires utilisées pour le stockage de matériaux ou la gestion administrative durant les travaux de construction.
• Les bâtiments indépendants : cette catégorie couvre les constructions légères, telles que les bureaux de jardin, les bungalows, les mobil-homes, les tiny house, les cabanes ou abris de jardin et les chalets démontables ou fixes. Pour bénéficier de l'exemption de DPE, ces structures doivent présenter une superficie totale de plancher inférieure ou égale à 50 m² conformément à l'article R 111-22 du Code de l'urbanisme. 
• Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel : ils sont exemptés de DPE s'ils ne servent pas d'habitation, et si leur consommation d'énergie (chauffage, refroidissement ou production d'eau chaude) est faible. 
• Les lieux de culte : synagogues, églises, mosquées, temples…
• Les bâtiments classés monuments historiques et tous bâtiments inscrits à l'inventaire des monuments historiques.
• Les bâtiments non chauffés : les édifices ou parties d'édifices qui n'ont pas de dispositif de refroidissement et ne sont pas chauffés ou ceux dont le seul moyen de chauffage est une cheminée à foyer ouvert. 
• Les résidences saisonnières : les bâtiments résidentiels occupés moins de 4 mois par an de manière consécutive ou non.

Il est important de noter que, bien que dispensés de DPE, les propriétaires de ces bâtiments doivent assurer leur conformité avec les normes de performance énergétique réglementaires en vigueur.

Bien non soumis à DPE

Un bien « non soumis à DPE » est totalement exempté de l'obligation de présenter un diagnostic de performance énergétique lors d'une transaction immobilière. Cette catégorie inclut des bâtiments qui, en raison de leur nature, ne requièrent pas de DPE selon la législation en vigueur.

DPE vierge 

Un « DPE vierge » (ou DPE blanc) concerne un bien soumis à l'obligation de DPE, mais pour lequel il n'est pas possible de fournir une estimation précise de la consommation énergétique pour diverses raisons :

• L'absence de factures d'électricité des 3 dernières années : cette situation peut se présenter lorsque le logement était inhabité, qu'il s'agit d'une construction neuve, ou que le bien était chauffé exclusivement au bois.
• L'impossibilité d’appliquer la méthode de calcul standard : il s'agit généralement de maisons construites avant le 1er janvier 1948 pour lesquelles les modèles théoriques de consommation énergétique ne sont pas adaptés.

Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, l'utilisation d'un DPE vierge pour la vente ou la location d'un logement est interdite. En effet, un bien présentant un DPE vierge est désormais considéré comme « indécent » si les données énergétiques conformes aux normes en vigueur ne sont pas disponibles. 

Selon la nouvelle réglementation, dès la première reconduction tacite du bail postérieure au 1er janvier 2023, le bien doit faire l'objet d'un nouveau DPE (non vierge) pour attester de sa décence.

Pour faciliter la transition vers la nouvelle réglementation du DPE, des mesures transitoires ont été instaurées par le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 : 

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont désormais plus valides.
• Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valides jusqu’au 31 décembre 2024.