Le résumé de l'actualité locative pour octobre 2023

La fiscalité de la location meublée va subir des changements importants dès 2024. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2024 prévoit des amendements visant à limiter les avantages fiscaux de la location saisonnière.

Le but : encourager les propriétaires à revenir vers la location traditionnelle pour réduire l'impact des meublés touristiques sur le marché de la location longue durée.

Les raisons derrière le ciblage des meublés touristiques

Les meublés touristiques, notamment via Airbnb, sont accusés de contribuer à la diminution du nombre de logements disponibles pour les résidents à l’année dans les zones tendues. Cette problématique a été abordée en début d'année 2023 par une proposition de loi trans-partisane (PL1176) visant à encadrer davantage la location des meublés de tourisme.

Cette proposition a inspiré les amendements du PLF 2024, qui visent donc à réduire les avantages fiscaux accordés aux meublés de tourisme classés.

Qui est concerné par les changements fiscaux ?

Les changements fiscaux prévus dans le PLF 2024 concernent uniquement les meublés de tourisme autrement appelés locations saisonnières. Les meublés de tourisme sont des logements loués meublés à une clientèle touristique, et leur durée de location ne doit pas excéder 90 jours ou 12 semaines consécutifs. Les chambres d'hôtes et les gîtes ruraux ne sont pas affectés par ces modifications fiscales.

Les impacts fiscaux à prévoir pour la location saisonnière

L'une des principales mesures avancées concerne donc la réduction des avantages fiscaux du régime micro-BIC. Actuellement, les propriétaires de meublés de tourisme bénéficient d'un abattement forfaitaire de 71% au régime micro-BIC jusqu'à 188 700 € de loyers perçus. 

Cependant, l'amendement adopté prévoit de réduire cet abattement à 50% pour les meublés de tourisme classés et à seulement 30% pour les meublés non classés ou classés moins de trois étoiles.

Les nouvelles obligations de performance énergétique

En plus des changements fiscaux, la proposition de loi PL1176 prévoit également de soumettre la location des meublés de tourisme aux mêmes obligations de performance énergétique que les locations vides ou meublées classiques. 

Cela signifie que les propriétaires de meublés de tourisme devront se conformer aux règles en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) et de restrictions sur la location des logements classés F à partir de 2025.

Le changement d'usage des meublés de tourisme

Un autre aspect important de la proposition de loi PL1176 concerne le changement d'usage des meublés de tourisme. Les élus locaux des zones tendues auront la possibilité d'imposer un régime de changement d'usage, ce qui pourrait limiter la mise en place des locations meublées touristiques.

Par exemple, une autorisation de changement d'usage serait nécessaire pour louer un meublé de tourisme ou sa résidence principale au-delà de 120 jours par an.

La réintégration des amortissements déduits lors de la vente d'un meublé de tourisme

Enfin, un autre aspect important du PLF 2024 concerne la réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value immobilière pour les propriétaires de meublés de tourisme.

Durant la location, on considère que le bien se déprécie, justifiant ainsi la déduction des amortissements des revenus issus de la location. 

En revanche, lors de la revente, on estime que la valeur du bien n'a pas diminué, et c'est le prix d'acquisition qui est pris en compte, indépendamment des amortissements déjà déduits.

Actuellement, lorsque les propriétaires réalisent une plus-value en vendant leur bien immobilier, ils doivent s'acquitter d'une taxe sur cette plus-value. Le montant de cette taxe est calculé en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant du bénéfice réalisé, la période de détention du bien ou encore la réalisation de travaux d'aménagement. Le gouvernement souhaite aujourd’hui modifier ce mode de calcul, jugé trop favorable pour les propriétaires.

Cette mesure pourrait donc entraîner une augmentation de la taxe sur les plus-values immobilières pour les propriétaires de logements meublés de tourisme. Cela pourrait dissuader certains propriétaires de mettre leur bien en location meublée et ainsi réduire l'offre de logements meublés sur le marché locatif.

Incertitudes concernant la portée de la réforme

Il convient de noter qu'il existe encore certaines incertitudes quant à la portée exacte de cette réforme. En effet, deux textes ont été présentés par les députés, comportant certaines différences. Le premier texte vise tous les propriétaires de locations meublées en LMNP, qu'il s'agisse de meublés touristiques ou de locations à long terme. Le second texte se limite quant à lui aux propriétaires de locations saisonnières de courte durée. Il reste donc à voir quelle option sera définitivement retenue lors du prochain vote.

La France fait face à une pénurie croissante de locations dans de nombreuses villes. Alors que le volume des transactions immobilières a déjà connu une baisse, le marché de la location est également touché de manière drastique. La cause initiale ? La remontée des taux d'intérêt, qui a rendu l'accès à la propriété plus difficile pour de nombreux ménages.

La hausse des taux d'intérêt empêche les locataires d’accéder à la propriété

La remontée des taux d'intérêt a eu un impact indirect mais significatif sur le marché de la location en France. En augmentant le coût du crédit immobilier, cette tendance a réduit la capacité d'emprunt des ménages, rendant l'achat d'une résidence principale plus difficile.

Par conséquent, de nombreux locataires qui espéraient devenir propriétaires ont retardé leur projet et ont choisi de rester dans leur logement actuel. Avec moins de roulement entre locataires, le nombre de locations disponibles sur le marché a chuté.

Une baisse des locations disponibles et une hausse du prix des loyers

Cette baisse du nombre de locations a créé une situation de pénurie dans certaines villes, où la demande de logements locatifs reste élevée. Les locataires qui souhaitent déménager ou trouver un nouveau logement rencontrent des difficultés pour trouver une offre correspondant à leurs besoins. Cela a notamment été le cas de nombreux étudiants pour la rentrée 2023. Certains ont même dû renoncer à leurs études faute de logement.

Cette pénurie a également eu un effet sur les prix des loyers en France. Avec une offre limitée et une demande toujours présente, les propriétaires ont été en mesure d'augmenter les loyers, ce qui a rendu la situation encore plus difficile pour les locataires.

Selon une étude récente, les loyers ont augmenté de façon significative dans certaines villes françaises, atteignant des niveaux records. Nice, Paris, Brest et Bordeaux sont ainsi sur le podium des villes dans lesquelles les loyers des studios ont le plus augmenté en un an : +6,6% dans la capitale des Alpes-Maritimes, +6,5% à Paris, et +6,2% pour Brest et Bordeaux.

Des initiatives anti-pénurie qui ne montrent pas encore de résultats

Face à cette pénurie croissante, plusieurs initiatives ont été mises en place pour tenter de remédier à la situation. Les autorités locales et nationales ont lancé des programmes de construction de logements sociaux afin d'augmenter l'offre de logements abordables.

Des incitations fiscales et des mesures pour faciliter l'accès au crédit immobilier (tels que les prêts immobiliers facilités pour l’achat et la rénovation de passoires thermiques) ont également été mises en place pour encourager les investisseurs à acheter des biens destinés à la location.

Cependant, ces mesures prennent du temps à produire des effets concrets, et la pénurie de locations reste encore une réalité. À voir dans le temps si les résultats sont là.

Pour faire face à la crise du logement et au déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, plus de 150 communes passent en « zone tendue ». Avec pour conséquence, un plus grand nombre de foyers éligibles au prêt à taux zéro, ou qui peuvent en profiter à des conditions plus avantageuses.

Pour faire face à la crise du logement, le gouvernement a annoncé le 3 octobre le reclassement en « zone tendue » de 154 communes. Jusqu’ici classées B2 ou C, elles sont désormais étiquetées A ou B1, soit des zones où il existe un profond déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Ce qui signifie qu'un plus grand nombre de foyers sont désormais éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) ou peuvent en bénéficier à des conditions plus avantageuses. 

Pour rappel, le PTZ est un prêt complémentaire au prêt immobilier classique qui permet d'emprunter une somme d'argent sans rembourser d'intérêts. C'est donc un avantage certain pour les candidats à l'achat, d'autant plus que les taux de crédit ont dépassé les 4% pour les emprunts sur 15, 20 ou 25 ans.

Pour les futurs primo-accédants qui souhaitent acheter leur première résidence principale dans l'une de ces communes, comme Arras, Le Mans ou Vannes par exemple, cela signifie qu'ils peuvent désormais prétendre au PTZ à des conditions plus avantageuses. 

Ainsi, pour bénéficier de ce prêt gratuit, il faut non seulement être primo-accédant, mais aussi respecter des conditions liées à la localisation du bien et aux revenus du foyer. Ces conditions varient en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien et du nombre de personnes composant le foyer éligible.

Le montant du PTZ que peuvent toucher les ménages éligibles dépend également de la zone dans laquelle se trouve le bien. En zone B2 et C, ce montant atteint au maximum 20% de la valeur du bien, tandis qu'en zone B1 et A, il peut aller jusqu'à 40% (pour rappel, dans la limite de 74 000 euros en zone A). De plus, le montant maximal de l'opération pris en compte varie également en fonction du zonage.

Le gouvernement français poursuit sa lutte contre les logements dits passoires thermiques, en particulier dans les copropriétés. 

Un projet de loi sera ainsi soumis aux parlementaires au début de l'année 2024. Ce projet de loi est basé sur un rapport qui présente 24 propositions visant à résoudre la problématique des copropriétés en mauvais état.

L'objectif du gouvernement est de finaliser ce projet de loi d'ici la fin de l'année afin que les mesures proposées puissent être adoptées dès le premier trimestre de 2024. 

La lutte contre les logements mal isolés se poursuit

Cette initiative s'inscrit dans un plan global visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à moderniser le parc immobilier français. Actuellement, les loyers des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être augmentés. 

D'ici 2034, ce seront les logements classés E qui seront également interdits à la location. Le gouvernement souhaite ainsi rénover le parc immobilier français, qui représente près de 18 % des émissions de gaz à effet de serre du pays.

Une autre règle vient de s’ajouter : pour être éligible à l'aide MaPrimeRénov', les propriétaires de logements énergivores classés F ou G au DPE devront s'engager à effectuer au moins deux rénovations énergétiques.

Cette mesure vise à encourager les propriétaires à remplacer leur vieille chaudière par une pompe à chaleur et à isoler leurs murs, entre autres travaux. En cas d'exécution d'un seul de ces travaux, l'aide MaPrimeRénov' ne sera versée qu'aux propriétaires dont le DPE se situe entre les classes A et E, excluant ainsi les logements les plus énergivores.

Le PTZ pour les copropriétés : une avancée significative pour la rénovation

Les professionnels de l'immobilier se réjouissent d'une autre initiative du gouvernement visant à faciliter les travaux de rénovation dans les copropriétés. Il s'agit du prêt à taux zéro (PTZ) pour les copropriétés, également appelé "éco-PTZ". Ce prêt permet aux syndicats de copropriétaires de souscrire un emprunt collectif remboursé sur les charges de copropriété.

L'éco-PTZ collectif facilite l'adoption de ces travaux en répartissant les coûts de manière équitable entre les résidents.

Comment fonctionne l'Éco-PTZ dans les copropriétés ?

Jusqu'à présent, chaque copropriétaire devait participer financièrement aux travaux de rénovation énergétique de sa quote-part de copropriété. Cette participation était versée au syndic, qui se chargeait de rembourser l'organisme prêteur via des mensualités constantes.

En cas de vente d'un lot de copropriété ayant bénéficié de l'éco-PTZ, les sommes restant dues par le copropriétaire devenaient immédiatement exigibles. Il était toutefois possible, avec accord entre les parties, de transmettre l'obligation de paiement au nouveau copropriétaire.

L'amendement retenu prévoit que la décision de souscrire un éco-PTZ soit prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux. Le remboursement de l'éco-PTZ sera inclus dans les charges de copropriété, et le risque de défaut sera mutualisé sur l'ensemble des copropriétaires. Cette mesure rassure les banques et permet d'obtenir plus facilement un financement collectif pour les travaux de rénovation.

La trêve hivernale est une période durant laquelle les procédures d'expulsion d'un locataire par un propriétaire sont suspendues. Elle s’étale du 1er novembre 2023 au 31 mars 2024. Pendant cette période, les locataires ne peuvent pas être délogés, même s'ils ont des problèmes de paiement.

Les locataires ont le droit de rester dans leur logement, même si une procédure d'expulsion est en cours. Après la fin de la trêve, si le problème n'a pas été résolu, la procédure d'expulsion locative pourra reprendre et être exécutée par un huissier de justice. 

De plus, les locataires conservent l'alimentation énergétique dans leur logement, même s'ils ne peuvent pas payer leurs factures. En effet, les coupures d’eau, les coupures de gaz et les coupures d’électricité sont interdites pendant la trêve hivernale.

Nous ne vous le souhaitons évidemment pas mais, si vous êtes concerné en tant que propriétaire, vous pouvez entamer une procédure d'expulsion pour loyers impayés pendant la trêve hivernale, mais il est recommandé de le faire le plus tôt possible, car ces procédures sont souvent longues et complexes. Vous pouvez également demander l'intervention de la force publique pour exécuter l'expulsion à partir du 1er avril, à la fin de la trêve hivernale.