Résumé de l’actualité de la Gestion Locative (Juin 2024)

Suite à l’échec indéniable du service “Gérer mes biens immobiliers”, mis en place par l’administration fiscale en 2023, Bercy a essayé de rattraper la situation cette année.
En effet, ce raté s’est traduit par une hausse de 50 % des erreurs liées à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2023.

Le fisc a donc décidé de renforcer les mesures de contrôle et de simplification des démarches de déclaration des biens immobiliers, dont la date butoir était fixée au 30 juin 2024.

La déclaration des biens immobiliers est-elle obligatoire ?

Depuis 2023, il est impératif pour tous les propriétaires de déclarer l'affectation de leurs biens immobiliers sur le site impots.gouv.fr avant le 1er juillet de chaque année. 

Cette obligation légale permet à l'administration fiscale de recenser les biens susceptibles d'être soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ou autres locaux meublés. Cette mesure vise à renforcer la justice fiscale et à optimiser la collecte des impôts locaux.

Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-déclaration ?

Amendes possibles

Si les propriétaires omettent de déclarer leurs biens immobiliers, ils s'exposent à une amende de 150 euros par local non déclaré. Cette sanction est clairement définie par l'article 1770 terdecies du Code général des impôts, qui précise que toute omission ou inexactitude dans la déclaration entraîne également cette amende. 

L'administration fiscale, toutefois, a signalé une approche initialement clémente pour la première année de mise en œuvre, mais attention, cette indulgence ne perdurera pas indéfiniment.

Implications fiscales

La non-déclaration peut aussi avoir des conséquences fiscales importantes, notamment l'imposition incorrecte des propriétés en raison de déclarations manquantes ou erronées. Les propriétaires doivent être conscients que toute erreur ou retard dans la déclaration peut affecter l'exonération de la taxe d'habitation sur la résidence principale et l'imposition des résidences secondaires et des logements vacants. 

En cas de déclaration tardive ou incorrecte, les propriétaires peuvent néanmoins contacter les services fiscaux pour corriger leur situation.

Quel est le bilan actuel des biens déclarés ?

En 2023, 82 % des petits propriétaires (deux biens ou moins) ont réussi à déclarer l'occupation de leurs biens immobiliers. Les propriétaires de plus de 200 logements, tels que les offices HLM, ont eu plus de mal, avec seulement 50 % de succès dans leurs déclarations spécifiques. 

Ce manque de déclarations a entraîné des erreurs significatives, avec plus d'un avis sur sept erroné, nécessitant 600 000 dégrèvements.

Des améliorations au niveau de la procédure de déclaration

Pour y remédier, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) a mis en place des mesures : 

• Un formulaire papier intitulé « Déclaration d’occupation des locaux par le propriétaire » est disponible pour ceux qui ne peuvent pas effectuer la démarche en ligne, téléchargeable sur le site Impots.gouv.fr ou à récupérer dans les centres des finances publiques ;
• Un courrier papier a été envoyé aux multipropriétaires et aux nouveaux acquéreurs de biens immobiliers ;
• Un rappel automatique a été intégré dans le parcours déclaratif de l'impôt sur le revenu ; 
• Le dispositif pour les grands propriétaires a été simplifié.

Des changements prononcés à l’approche de la date butoir 

Pour le millésime 2024, des améliorations ont été observées. 

À trois semaines de la date butoir, 2,6 millions de propriétaires avaient déjà mis à jour l'état d'occupation de leurs biens, avec une baisse de 20 % des appels téléphoniques par rapport à l'an dernier.

Institué pour la première fois en 2015, puis suspendu en 2017 et réintroduit en 2019, l'encadrement des loyers à Paris a pour but de réguler le marché locatif dans la capitale. Ce 1er juillet, comme tous les ans, les plafonds de loyer vont être rehaussés. 

Où trouver les nouveaux plafonds de loyers pour 2024 ?

Ces plafonds concernent les logements vides et meublés, dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail.

Pour s'assurer que les loyers respectent les plafonds fixés par l'encadrement des loyers à Paris, les bailleurs ou les locataires peuvent utiliser le simulateur disponible sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL). 

En y insérant tous les critères du logement, trois types de loyers de référence sont calculés : 

• Un loyer minoré ; 
• Un loyer médian ; 
• Un loyer de référence majoré, correspondant au loyer médian majoré de 20 %.

Critères de calcul

Afin de déterminer les nouveaux plafonds, la DRIHL prend en compte les critères suivants.

Location meublée ou non meublée

Les logements meublés peuvent généralement prétendre à des loyers plus élevés que les locations vides, en raison des commodités supplémentaires fournies (mobilier, appareils électroménagers, équipements de cuisine, etc).

Époque de construction

On distingue ici quatre époques permettant de catégoriser les bâtiments : 

• Avant 1946 : souvent très prisés pour leur charme historique et leur architecture, malgré des coûts potentiels de rénovation pour mettre aux normes actuelles ;
• Entre 1946 et 1970 : moins cher que les immeubles plus anciens, les loyers peuvent varier en fonction de l'état de la rénovation et des améliorations apportées ;
• Entre 1971 et 1990 : les loyers souvent modérés, reflétant l'amélioration de la qualité de construction mais sans le charme des bâtiments plus anciens ;
• Depuis 1991 : les loyers peuvent être plus élevés en raison des équipements modernes et de l'efficacité énergétique. 

Nombre de pièces

Le nombre de pièces et le type de logement (studio, T1, T2, T3 ou T4 et plus, etc) influencent directement le loyer de référence à Paris.

Plus un appartement a de pièces, plus le loyer de référence est généralement élevé.

Localisation

Des variations significatives des loyers de référence existent entre les différents arrondissements et même entre les quartiers d'un même arrondissement.

Le simulateur sur le site de DRIHL met à disposition une carte interactive facilitant la localisation d'une adresse, faisant ressortir une valeur indicative des loyers de référence.

Dans quel cas un complément de loyer peut être demandé ?

Bien que le “caractère exceptionnel” d’un bien ne soit pas compris dans le calcul du loyer de référence, les bailleurs parisiens peuvent ajouter un complément de loyer si le logement en présente, comme une vue sur la Tour Eiffel ou un confort supérieur à la normale. 

Cependant, cette notion peut être subjective et entraîner des litiges entre bailleurs et locataires. Il est donc conseillé de documenter toutes les communications et d'utiliser des courriers recommandés avec accusé de réception pour formaliser les échanges. Cela garantit une trace écrite essentielle en cas de litige ultérieur.

Les conséquences pour le propriétaire et les recours pour le locataire en cas de dépassement des plafonds

Comment contester son loyer ?

Si un locataire estime que le loyer est abusif, y compris tout complément, il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans les trois mois suivant la signature du bail de location. 

Le propriétaire doit alors justifier le complément de loyer. Si la conciliation échoue, le locataire peut porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection pour demander une réduction ou l'annulation du complément de loyer​​.

La procédure de signalement des dépassements de loyers

En cas de dépassement des plafonds de loyers, les locataires peuvent signaler les abus via une plateforme en ligne mise en place par la mairie de Paris. Ce signalement peut être fait jusqu'à trois ans après la signature du bail. 

La mairie de Paris a le pouvoir de sanctionner les propriétaires avec des amendes allant jusqu'à 5 000 euros pour non-respect de l'encadrement des loyers​​.

En 2023, la mairie de Paris a reçu 1 631 signalements de loyers abusifs, montrant une vigilance accrue des locataires et un engagement renforcé des autorités locales à faire respecter l'encadrement des loyers​​.

Le bail mobilité, né de la loi Elan, était conçu à l'origine comme une réponse innovante aux besoins de logement temporaire (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité…).

Pourtant, il semble que ce type de bail a été détourné de son intention première en faveur d'une logique commerciale, éloignant ainsi de nombreux locataires de la possibilité d’accéder plus simplement à la location temporaire, comme initialement envisagé.

Une hausse importante et récente des dérives

Comment les JO 2024 ont accéléré la spéculation immobilière

Avec la perspective des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024, qui s'annoncent comme un événement majeur, la demande de logements temporaires a explosé dans la région francilienne. 

Cette hausse de demande a entraîné une augmentation significative des loyers, parfois jusqu'à 500% dans les quartiers les plus prisés de Paris. Certains propriétaires, attirés par des revenus supplémentaires, se tournent de plus en plus vers des plateformes de location à court terme comme AirBnB, ou utilisent le bail mobilité pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, exacerbant ainsi le phénomène de spéculation immobilière.

Le bail mobilité en passe de devenir un nouveau bail saisonnier

Si un très grand nombre de propriétaires utilisent le bail mobilité comme il se doit, on déplore une hausse des cas de détournement.
Le réseau Lodgis, spécialisé dans la location meublée, aurait constaté une hausse de 2,8 points des baux mobilité (1er trimestre 2024 par rapport à l’an dernier) et une forte augmentation du nombre de propriétaires les sollicitant pour un “projet de location JO”. 

Certains propriétaires utilisent même abusivement ce dispositif lorsque les locataires ne répondent pas aux critères d'éligibilité (personnes en CDI) en exigeant le paiement de huit mois de loyer d'avance.

Des voix qui s’élèvent pour un meilleur encadrement de ce bail

Les points de vue des associations

L'association Alda, active depuis 2020, a mis en place une cellule d'investigation pour traquer ces baux frauduleux et sensibiliser les propriétaires aux conséquences légales de telles pratiques.

L'association CLCV quant à elle, souligne que certains propriétaires détournent le bail mobilité pour éviter l'encadrement des loyers à Paris, en déclarant faussement les logements comme résidences secondaires des locataires. 

Enfin, la Fondation Abbé Pierre ajoute que sans moyens de contrôle adéquats, ces contrats dérogatoires au droit commun participent à démanteler la protection des locataires.

L'avenir du bail mobilité

Afin que le bail mobilité serve véritablement les populations en mobilité temporaire, ainsi que les propriétaires qui l’utilisent à bon escient, il est crucial de réexaminer et d'adapter ses conditions d'application. 

Cela inclut la limitation de la durée du bail à 10 mois sans possibilité de renouvellement automatique pour le même locataire, afin d'éviter les détournements vers des locations de longue durée déguisées.

Il est également essentiel que le bail mobilité soit clairement défini pour ne cibler que les personnes éligibles, telles que les étudiants et les professionnels en mission temporaire.

Le mois dernier, BailFacile vous a informé sur la loi “Anti AirBnB” qui venait d’être adoptée au Sénat. Cette loi était attendue en Commission mixte paritaire (CMP) au début du mois de juin. Cependant, la récente dissolution de l’Assemblée Nationale a complètement rebattu les cartes. Le projet, qui visait à encadrer les meublés de tourisme de type AirBnB, est désormais en suspens.
En attendant les prochaines élections législatives prévues pour le 30 juin et le 7 juillet prochains, des questions se posent quant à l'avenir de cette loi et à son impact potentiel sur le secteur immobilier . 

L'impact de la dissolution de l'Assemblée Nationale sur la loi

Pour rappel, actuellement, l'avantage fiscal permettant de réduire la base d'imposition est de 71%, plafonné à 188 700 euros de revenus locatifs annuels pour les locations meublées touristiques, comparé à 30% pour les locations classiques. 

La proposition de loi, amendée au Sénat, proposait de réduire cet avantage à 50% pour les meublés classés, avec un plafond de 77 700 euros de chiffre d'affaires annuels, et à 30% pour les meublés non classés, limités à 23 000 euros de chiffre d'affaires annuels.
Toutefois, la dissolution de l'Assemblée nationale du 9 juin dernier entraîne une interruption immédiate du processus législatif mais aussi une annulation de l’ensemble des débats.
Pour voir le jour, le projet devra donc être mis à l’ordre du jour par la future majorité et les débats reprendront depuis le début.

Incertitudes ou opportunités à saisir pour les propriétaires ?

Si la dissolution de l'Assemblée nationale ne signe pas la fin du projet de loi AirBnB, elle laisse le marché des meublés touristiques dans une incertitude réglementaire. 

Cette situation survient à un moment critique, alors que Paris se prépare à accueillir les Jeux Olympiques de 2024, augmentant la demande sur les locations de courte durée. Les propriétaires pourraient être tentés de louer leurs appartements à des tarifs plus élevés pendant cet événement, profitant du flou juridique actuel. 

Cependant, il est crucial de se demander jusqu'où ils peuvent aller sans risquer des sanctions futures si la régulation est renforcée après la fin de l'événement. Ainsi, la question de la fixation des prix de location et des droits des locataires reste ouverte, nécessitant une attention particulière des autorités pour garantir un marché équilibré et équitable pour tous.