Le balcon en copropriété est-il une partie commune ou privative ?

Pour répondre à cette question, il convient de savoir comment sont définies les parties communes et privatives en copropriété, et ce que dit la loi sur le statut du balcon.

Qu'est-ce qu'une partie commune ou privative en copropriété ?

Les parties communes sont des éléments destinés à l'usage collectif. On comprend aisément que les voies d'accès, les escaliers ou encore les locaux techniques sont des parties communes de l'immeuble puisque tous les occupants en profitent.

D'autres parties communes sont moins évidentes. Par exemple, la façade et le gros œuvre du bâtiment sont aussi considérés comme des parties communes. Ces éléments appartiennent à tous les copropriétaires, qui en partagent l'entretien et les réparations.

Les parties privatives, quant à elles, sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Les appartements sont évidemment des parties privatives, tout comme leurs éventuelles annexes comme les caves privatives.

Le balcon est-il une partie commune à usage privatif ?

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties du bâtiment "affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" constituent des parties communes. Cela englobe les éléments nécessaires à la solidité ou à l'aspect extérieur de l'immeuble comme les balcons et les terrasses. En effet, la dalle du balcon est généralement construite dans le prolongement des planchers de l'immeuble, et fait donc partie intégrante du gros œuvre de l'édifice.

Toutefois, un balcon est généralement réservé à l'usage exclusif du propriétaire du logement auquel il est rattaché. Vu sous cet angle, le balcon pourrait être considéré comme une partie privative.

En fait, ces deux notions sont compatibles. Les balcons en copropriété bénéficient souvent d'un statut hybride basé sur la distinction entre la structure et l'usage :

• La structure du balcon englobe la dalle, le garde-corps ou encore l'étanchéité. Ces éléments sont des parties communes. Ils influencent directement l'apparence de la copropriété, ainsi que la sécurité des occupants et des tiers.
• L'usage du balcon est accordé à un copropriétaire qui bénéficie de la jouissance privative de l'espace. Il peut donc choisir l'aménagement du balcon et installer des meubles ou des plantes, dans le respect des règles imposées par la copropriété.

En résumé, le balcon est généralement une partie commune à jouissance privative. Mais attention, cette interprétation des textes n'est pas universelle.

Le statut du balcon est fixé par le règlement de copropriété

Dans la pratique, c'est le règlement de copropriété qui détermine si les balcons d'un immeuble relèvent des parties communes ou privatives. Les copropriétés décident habituellement que l'ouvrage porteur horizontal du balcon constitue une partie commune, tandis que la partie superficielle est privative.

Toutefois, un règlement de copropriété peut aussi établir que l'ensemble du balcon, y compris la dalle, est considéré comme une partie privative.

Il est donc essentiel de consulter le règlement de copropriété pour savoir si un balcon est une partie commune ou privative. Ce document de référence devrait également préciser le partage des responsabilités en matière d'entretien, d'usage et de réparation.

En l'absence de mention claire, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique : "Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (...) le gros œuvre des bâtiments (...)."

La prise en charge de l’entretien et de la rénovation d'un balcon en copropriété dépend de la nature des travaux à effectuer.

L'entretien courant incombe généralement au propriétaire qui bénéficie de la jouissance privative du balcon. Cela peut inclure :

• Le nettoyage régulier de la dalle ou du revêtement de sol à l'intérieur du balcon ;
• L'entretien des garde-corps ;
• L'application d'une protection sur les surfaces en bois pour éviter la dégradation ;
• La réparation de dégâts mineurs liés à l'usage quotidien, comme le remplacement d'un carrelage cassé.

En revanche, les réparations structurelles relèvent habituellement de la responsabilité de la copropriété. Cela couvre les travaux de réparation du gros œuvre, des garde-corps ou de l'étanchéité. Toutefois, si le copropriétaire qui bénéficie de l'usage exclusif du balcon ne respecte pas les règles d’usage prévues dans le règlement de copropriété, sa responsabilité peut être engagée.

Lors de l'achat d'un appartement avec balcon en copropriété, le statut du balcon mérite l'attention de l'acquéreur. Ce dernier devrait consulter le règlement de copropriété pour déterminer si le balcon est une partie commune à jouissance privative ou une partie privative. Cette précision a des implications directes sur les droits et obligations du futur propriétaire.

Si le balcon est une partie commune à jouissance privative, le propriétaire n'est responsable que de l'entretien courant. Mais,  si le balcon est une partie privative, il doit aussi prendre en charge les rénovations affectant la structure ou la façade du balcon. Cela est particulièrement important si le balcon semble en mauvais état, ce qui pourrait engendrer des dépenses considérables.

Enfin, l'acheteur potentiel devrait recueillir quelques informations avant d'acheter un logement avec balcon en copropriété. Des travaux concernant les balcons ont-ils déjà été votés ? Qui doit prendre en charge les coûts des travaux ? Les balcons font-ils souvent l'objet de litiges ou de débats dans l'immeuble ? Clarifier ces points permettra à l'acquéreur d'éviter les mauvaises surprises et de profiter pleinement de son balcon.