Quelles sont les parties communes d'une copropriété et quelles règles s'y appliquent ?

Les parties communes sont les espaces d'un immeuble collectif ou d'une copropriété destinés à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou des copropriétaires d'un même lotissement.

C'est quoi les parties communes ?

La loi du 10 juillet 1965 dresse la liste des parties communes en copropriété : 

• Le gros œuvre de l'immeuble : la toiture, les fondations et les façades ; 
• Les réseaux d'eau et électricité ; 
• Les gaines et têtes de cheminée ; 
• Les espaces verts, voies d'accès ainsi que les terrasses ou cours accessibles à tous les copropriétaires ; 
• Les accès aux bâtiments tels que les corridors et les passages ; 
• Les équipements communs dans la copropriété comme les ascenseurs, les compteurs, les installations d'eau et le chauffage ; 
• Les garde-corps et les barres d'appuis.

Le règlement de copropriété précise l'ensemble des parties communes de l'immeuble. Les charges correspondantes sont réparties entre les copropriétaires, proportionnellement à leur quote-part. Elles sont nécessaires pour assurer l'entretien, la réparation et la gestion des parties communes, et contribuent à maintenir la valeur de l'immeuble.

Comment savoir s'il s'agit d'une partie commune ou privative ? 

Les parties communes à usage privatif contrairement aux parties communes, sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Vous avez le droit exclusif d'en jouir et de les utiliser selon vos besoins et vos préférences.

Ces parties privatives peuvent désigner un jardin, un couloir ou encore une terrasse. Dans ce cas, vous êtes en charge de leur entretien et vous assumez les frais seul. Ce droit de jouissance exclusif est prévu dans le règlement de copropriété ou décidé lors d'une assemblée générale de copropriété. 

Quelles sont les parties communes générales ?

Les parties communes générales sont partagées par tous les copropriétaires d'un immeuble en fonction des quotes-parts. Ces espaces sont donc la propriété de tous, contrairement aux parties spéciales. Les frais liés à leur entretien sont donc partagés entre tous les propriétaires d'un lot de copropriété. La gestion des parties communes générales nécessite donc une collaboration et une implication de la part de tous les copropriétaires, afin de maintenir ces espaces en bon état et de préserver le bien-être de l'ensemble de la copropriété.

Quelles sont les parties communes spéciales ? 

Les parties communes spéciales désignent des parties de l'immeuble qui sont réservées à seulement quelques copropriétaires. Ces parties communes spéciales offrent souvent des avantages et des commodités supplémentaires à ces copropriétaires privilégiés. Par exemple, un local à vélo sécurisé peut être mis à disposition de certains copropriétaires afin d'y ranger leurs vélos en toute tranquillité. Un jardin ou une terrasse peut être réservé à quelques résidents pour qu'ils puissent profiter d'un espace extérieur agréable.

Les parties communes sont la propriété des copropriétaires. Chaque propriétaire de cette copropriété est donc tenu de : 

• Prendre en charge les frais liés à l'entretien et au nettoyage des parties communes, calculés proportionnellement à la quote-part détenue ; 
• Donner votre accord pour la réalisation de travaux puis les financer. En effet, lorsque des travaux sont nécessaires pour préserver la qualité, la sécurité ou l'esthétique suite à des dégradations des parties communes, il est souvent nécessaire d'obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. De plus, en tant que copropriétaire, vous êtes également tenu de participer financièrement à ces travaux en fonction de votre quote-part dans la copropriété.

Même s'il n'en est pas propriétaire, le syndic de copropriété est responsable des parties communes de l'immeuble qu'il administre. À ce titre, il remplit plusieurs obligations. 

Les diagnostics des parties communes de copropriété

Pour être en conformité avec la loi, le syndic de copropriété se charge de faire réaliser ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour les parties communes : 

• La mise en copropriété : selon la loi SRU du 13 décembre 2000, ce document est obligatoire pour tout immeuble construit il y a plus de 15 ans. Il renseigne sur l'état des murs, des huisseries, de la toiture, des conduites et canalisations afin de veiller à la sécurité des habitants ; 
• Le constat de risque d'exposition du plomb (CREP) pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Un diagnostiqueur certifié doit analyser les parties communes et déterminer celles qui peuvent contenir des traces de plomb ; 
• Le diagnostic amiante pour les copropriétés dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce rapport indique la présence de cet élément nocif dans les parties communes ; 
• Le diagnostic de performance énergétique ou la réalisation d'un audit énergétique afin de déterminer quels sont les travaux nécessaires pour améliorer la performance de l'immeuble ; 
• Le carnet d'entretien de la copropriété qui renseigne sur les derniers travaux réalisés et l'échéancier de ceux à venir, les contrats entretien en cours ainsi que les contrats assurances dommages-ouvrages contractés.

L'entretien régulier des parties communes de la copropriété

Le syndic de copropriété se charge de l'entretien des parties communes. Cela peut inclure :

• Le nettoyage des espaces communs tels que les halls d'entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, ainsi que l'entretien des équipements collectifs tels que l'éclairage, les systèmes de ventilation, les interphones, etc ; 
• L'entretien des espaces verts, des cours et des allées.

Les travaux d'entretien nécessaires

Les travaux d'entretien des parties communes permettent de les conserver en bon état et de maintenir les normes à respecter dans les parties communes. Cela peut impliquer la réparation, la rénovation ou le remplacement des éléments dégradés ou défectueux des parties communes, tels que les revêtements de sol, les murs, les plafonds, les installations électriques, etc.

Pour les gros travaux, le syndic de copropriété doit les faire voter à la majorité simple à la prochaine assemblée générale de copropriété. Cette étape est indispensable pour la réfection de la toiture, la réparation de l'ascenseur ou le remplacement des équipements de chauffage. 

Le règlement de copropriété pour les parties communes

Le règlement de copropriété indique que chaque propriétaire est libre circuler et d'utiliser les parties communes de l'immeuble. Bien entendu, quelques règles s'imposent pour respecter ses voisins : 

• Évitez de garer les vélos et poussettes dans les couloirs et corridors pour ne pas gêner la circulation ; 
• Ne laissez pas vos ordures ménagères sur le palier et respecter la règlementation du local poubelle, pour ne pas incommoder le voisinage ; 
• Respectez la propreté des parties communes. 

Pour éviter les litiges, vous devez vous référer au règlement intérieur de l'immeuble. Le syndic de copropriété veille au respect de ces règles et rappelle à l'ordre en cas d'infraction.

L'encombrement des parties communes en copropriété

Selon l'article 9 du 10 juillet 1965, la jouissance des parties communes est libre, Pour autant, elle ne doit pas remettre en question les droits et la tranquillité des autres copropriétaires. Un usage est donc considéré comme abusif lorsque les termes du règlement de copropriété ne sont pas respectés. Ce document peut justement comporter des clauses sur les interdictions d'entreposage et d'encombrement des parties communes. 

L'encombrement et l'accaparement des parties communes sont considérées comme des infractions au règlement de copropriété. Si vous souhaitez utiliser une partie commune d'une façon qui n'est pas indiquée dans le règlementent de copropriétaires, vous devez présenter ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. 

Les travaux dans les parties communes d'un immeuble

Le syndic de copropriété peut également estimer que l'installation d'une cloison dans les parties communes correspond à un usage abusif. En effet, les travaux restent soumis à un accord de l'ensemble des copropriétaires. 

Pour pouvoir utiliser ces parties communes comme souhaité, vous devez obtenir la double majorité. Dans le cas contraire, l'article 1222 du Code de procédure civile précise que vous ne pourrez pas obtenir d'exceptions aux règles. Si vous avez utilisé les parties communes sans autorisation, vous devrez les remettre en état. Dans le cas contraire, vous pourrez avoir à verser des dommages et intérêts.