Comment réagir efficacement en cas d'encombrement des parties communes par un locataire ?

La loi du 10 juillet 1965 énonce le principe selon lequel chaque copropriétaire a le droit d'utiliser et de jouir librement de son lot privatif ainsi que des parties communes, tout en respectant les droits des autres copropriétaires. Par conséquent, lorsqu'un voisin, qu'il soit copropriétaire ou locataire, cause des dommages aux parties communes, il est responsable du préjudice personnel et de sa remise en état.

Les dégradations les plus courantes concernent :

• L'encombrement ou l'appropriation des parties communes par le stockage d'objets encombrants (poussettes, vélos, etc., qui entravent les passages communs) ; 
• Les dépôts d'ordures dans les parties communes (porte d'entrée, palier, cour intérieure...) ; 
• L'aménagement de combles sans autorisation préalable des autres copropriétaires ; 
• La réalisation de construction sans autorisation ; 
• etc. 

Ces comportements peuvent générer des tensions et des conflits au sein de la copropriété, c'est pourquoi ils sont répréhensibles. 

Étape 1 : L’identification du locataire responsable des incivilités 

Lorsqu’un copropriétaire de l'immeuble repère des dommages causés dans les parties communes, il est recommandé, si possible, d'entrer en contact directement avec le locataire fautif. En informant directement le responsable, l'objectif est de résoudre rapidement le problème de manière amiable.

Dans la plupart des cas, l'usage abusif des parties communes ne résulte pas d'une intention de nuire. Souvent, une simple discussion avec la personne concernée, lui expliquant que son comportement perturbe le voisinage, suffit à résoudre la situation. 

De même, la responsabilité du paiement des réparations des dommages survenus dans les parties communes incombe à l'auteur des faits, s'il est identifié. Qu'il s'agisse d'un copropriétaire ou d'un locataire, une mise en demeure de procéder aux réparations et à la restauration des lieux sera envoyée à cette personne.

Étape 2 : L’information au syndic pour non respect de l'espace commun

En l'absence de réaction du locataire, la seconde étape consiste à informer le syndic de la situation. Ce dernier est en effet responsable de faire respecter le règlement de copropriété et doit assurer la tranquillité au sein de l'immeuble. À ce titre, il dispose de différents moyens pour faire cesser le trouble, notamment : 

• Afficher une note à l'entrée de la résidence relative aux incivilités ; 
• Discuter avec la personne responsable de l'usage abusif des parties communes ; 
• Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au locataire fautif (le document doit préciser la raison du conflit et les désagréments causés, tout en fixant une date limite pour que le responsable retire ses effets personnels des parties communes) ; 
• Entreprendre des actions à l'encontre du propriétaire bailleur, qui est tenu personnellement responsable de la gêne occasionnée. 

Étape 3 : La mise en demeure du locataire 

Une fois informé du comportement nuisible de son locataire, le propriétaire est tenu de le mettre en demeure de cesser ces agissements. Cette mise en demeure doit être effectuée par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte établi par un commissaire de justice. Le courrier vient notamment détailler précisément les faits incriminés, rappeler ce qui est prévu par le règlement de copropriété et être accompagné de documents justificatifs (les plaintes des voisins concernant l'usage abusif des parties communes par exemple).

Étape 4 : La résiliation du bail 

Si les nuisances persistent malgré la mise en demeure, le propriétaire peut alors envisager la résiliation du bail (à condition que le contrat comporte une clause spécifique prévue à cet effet). 

Le bailleur a également la possibilité de saisir le tribunal compétent pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Enfin, dans le cas où la fin du bail est proche, le propriétaire peut adresser un préavis au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance, fondé sur l'existence des nuisances et justifiant ainsi la résiliation du contrat de location pour motif légitime et sérieux.