Les caves et sous-sols en copropriété sont-elles des parties communes ?

Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, seules les parties d'un immeuble qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou à certain d'entre eux sont considérées comme communes. En cas de doute, le propriétaire peut se conformer au règlement de copropriété ou à l'acte de propriété. 

Les parties privatives d'un immeuble sont celles qui sont réservées à l'usage d'un copropriétaire. Offrant un droit de jouissance exclusif, les caves et sous-sols entrent généralement dans cette catégorie. Dans ce cas de figure, ils apparaitront dans les annexes du bail de location pour en donner l'accès au locataire.

Quels sont les droits sur les parties privatives du lot de copropriété ?

Lorsque les caves et les sous-sols sont considérées comme des parties privées, le copropriétaire peut en jouir librement, à condition de respecter le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble. Il peut donc aménager sa cave comme bon lui semble et y entreposer ses objets personnels. 

Quelles sont les obligations des copropriétaires sur les parties privatives ? 

Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives de l'immeuble ainsi que les conditions de jouissance. En l'occurrence, le copropriétaire doit :

• Respecter la quiétude des autres copropriétaires. Les objets entreposés dans la cave ne doivent donc pas porter atteinte au voisinage ; 
• Laisser l'accès aux parties privatives en cas de travaux d'intérêt collectif décidés en assemblée générale des copropriétaires. Le refus d'accès entraverait la bonne exécution des travaux et engagerait la responsabilité du copropriétaire récalcitrant.
• Entretenir sa cave ou son sous-sol afin de prévenir les risques de dégâts des eaux, d'humidité ou d'infiltrations qui pourraient affecter les parties communes ou les lots voisins.

Le non-respect de ces obligations peut engager la responsabilité du copropriétaire et entraîner des sanctions, voire des réparations à ses frais.

Le règlement de copropriété peut indiquer que des caves et ses sous-sols sont considérés comme des parties communes lorsqu'ils abritent des installations collectives. La présence de la chaufferie, de canalisations collectives ou de compteurs expliquent cette définition. Il en est de même s'ils abritent le local à vélos ou le local poubelles et qu'ils sont donc à l'usage de tous les copropriétaires. 

Lorsque les caves et sous-sols sont considérés comme des parties communes, les frais d'entretien sont répartis entre tous les copropriétaires. Les travaux, de leur côté, sont décidés en assemblée générale. 

Qu'elles soient privatives ou communes, le règlement de copropriété peut établir des restrictions concernant l'usage des caves et sous-sols :

• Respecter la destination de l'immeuble, à savoir d'habitation, commerce ou mixte ; 
• Limiter le stockage d'objets personnels et interdire le stockage de matériaux dangereux ou inflammables ; 
• Interdire les travaux modifiant la structure de l'immeuble ou mettant en péril sa solidité. La création d'ouvertures sur l'extérieur sans autorisation en fait partie ; 
• Proscrire formellement d'encombrer les parties communes et les voies d'accès avec des objets provenant des caves, afin de garantir la libre circulation ; 
• Interdire les activités bruyantes ou les installations susceptibles de générer des nuisances olfactives ou vibratoires.

Des problèmes d'humidité ou d'infiltrations dans les caves et sous-sols peuvent dégrader le bâtiment. Des travaux sont donc nécessaires pour le conserver en bon état. Le règlement de copropriété précise la répartition des coûts de ces travaux : 

• Si les caves et sous-sols sont considérés comme des parties communes, les copropriétaires se partagent les coûts des travaux au prorata de leurs tantièmes ; 
• Si ces espaces sont considérés comme privatifs, le propriétaire du lot auquel ils sont rattachés assumer ces frais.