SOMMAIRE
- Qui est responsable des parties communes ?
- L'importance du règlement de copropriété
- Non-respect des parties communes par le locataire
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Les parties communes d'une copropriété sont des espaces accessibles à tous les copropriétaires.
Le propriétaire est responsable du comportement de son locataire et peut agir en cas de non-respect.
Avant de passer par les recours judiciaires, le propriétaire peut adresser une note à son locataire (cf modèle de lettre).
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Les parties communes d'une copropriété correspondent aux espaces de l'immeuble accessibles à tous les copropriétaires. À ce titre, il relève de la responsabilité du locataire de respecter certaines règles pour les maintenir en bon état d’usage. Malheureusement ces mesures ne sont pas toujours appliquées et les incivilités se retrouvent souvent à l'origine de contentieux entre voisins. Comment faire lorsqu’un locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ? Quels sont les recours du propriétaire pour faire cesser le trouble ?
Qui est responsable des parties communes dans une copropriété ?
Dans une copropriété, la gestion des parties communes est partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété :
- Le syndicat des copropriétaires : il est composé de l'ensemble des copropriétaires, son objectif principal est la préservation et l'amélioration de l'immeuble ;
- Le syndic de copropriété : c’est une entité physique ou morale chargée de la gestion administrative et financière de l'immeuble en copropriété.
Quelle est l'importance du règlement de copropriété ?
Les principes de base dans un règlement de copropriété (entretien, nettoyage ...)
La cohabitation en copropriété exige le respect de certaines règles, toutes regroupées dans un règlement de copropriété.
Voici les mesures les plus fréquentes que l’on peut y retrouver :
- Montrer du respect envers le travail de l'agent d'entretien ;
- Nettoyer les salissures causées dans l’espace commun ;
- Ne pas fumer dans les parties communes ni détériorer les équipements communs ;
- Disposer des déchets dans des sacs fermés ;
- Ramasser les déjections des animaux (pour les propriétaires d’animaux de compagnie).
Quand peut-on dire qu’un locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ? Quelles sont les incivilités ?
À l’inverse, la dégradation des parties communes peut créer des conflits entre copropriétaires. Font notamment partie des infractions les plus courantes :
- Un comportement agressif envers les autres résidents de l'immeuble ();
- Des activités musicales répétées à de nombreuses reprises et tard dans la nuit (Cour d'appel de Paris le 30 octobre 2013 n° 12/11038) ;
- L'occupation illégale d'une partie commune ;
- La réalisation de travaux affectant la structure de l'immeuble ;
- Le stockage d'affaires personnelles dans les parties communes (vélos, poussettes dans le hall d'entrée…) ;
- Des déchets laissés dans les parties communes ou sur le palier.
Comment réagir face au non-respect des parties communes du locataire ?
Rédiger au locataire une note de respect des parties communes
À quoi sert la lettre d’avertissement de non-respect des parties communes?
Lorsque des incivilités causées par le locataire sont constatées, le bailleur doit en premier lieu chercher une solution amiable. Cette dernière consiste à :
- Rappeler au locataire ses obligations ;
- Signifier formellement le trouble au locataire en lui adressant une mise en demeure.
L’envoi du courrier en recommandé avec accusé de réception est à privilégier, de même que l'intervention d'un conciliateur de justice peut être envisagée pour qui souhaite être accompagné dans sa démarche.
Comment rédiger une lettre de respect des parties communes ?
Voici un exemple de note qu’un propriétaire peut rédiger en guise de rappel à l’ordre de respect des parties communes à son locataire.
LETTRE TYPE DE RÉSILIATION PAR LE PROPRIÉTAIRE
Nom & Prénom de l'expéditeur
Adresse de l'expéditeur
Nom & Prénom du destinataire
Adresse du destinataire
Objet : Demande de respect des parties communes
Monsieur ou Madame……….
En tant que locataire du logement situé au [indiquer l'adresse du logement], vous avez souscrit aux règles énoncées dans le règlement de copropriété.
Je souhaite par la présente vous rappeler l'importance de préserver et de respecter les parties communes, qui sont essentielles pour assurer un environnement de qualité et des services accessibles à tous les copropriétaires.
Je vous invite donc à relire attentivement vos obligations en matière de respect des parties communes, en particulier en ce qui concerne [préciser l'objet principal de la rédaction de cette lettre : ordures, encombrement, etc.].
Si vos actions ne sont pas conformes aux exigences du règlement, je me réserve le droit d'entamer des démarches officielles auprès des autorités compétentes pour faire respecter ces règles.
Je compte sur votre sens civique pour éviter d'en arriver à cette extrémité.
Sincères salutations.
Fait à…………. [lieu], le………….[date]
Signature
Adresser au locataire un congé pour motif légitime et sérieux
Si la tentative de résolution à l'amiable échoue et que les violations du règlement persistent, une autre solution consiste pour le propriétaire à adresser à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux.
Attention tout de même, ce préavis ne peut être donné qu'à la fin du bail et doit être envoyé au moins 6 mois avant la date d'échéance. De même, si le locataire conteste le congé devant le tribunal, le propriétaire doit apporter la preuve de la légitimité du motif invoqué. C'est au juge que reviendra alors de décider si le motif est effectivement légitime et sérieux.
Intégrer une clause suspensive dans le contrat de location
La clause de résiliation pour nuisances est une clause suspensive permettant au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de non-respect du locataire de ses obligations. Autrement dit, en cas de nuisances dans les parties communes causées par le locataire, le bailleur peut faire valoir la clause de résiliation de plein droit.
Si la clause simplifie le processus de résiliation du bien, cependant, pour être applicable, les troubles doivent être établis par un tribunal.
- Avec une clause de résiliation : le bailleur fait constater les nuisances en saisissant le tribunal pour obtenir rapidement la résiliation du bail.
- Sans clause de résiliation : le propriétaire doit assigner le locataire par le biais d'un acte d'huissier puis demander la résiliation du bail et, le cas échéant, l'expulsion du locataire selon la décision de justice.
FAQ
Quelle sanction pour non-respect du règlement de copropriété ou usage abusif des espaces communs pour le locataire ?
En cas de non-respect du règlement de copropriété par un locataire, le propriétaire peut engager une action en justice en assignant son locataire par acte d'huissier devant le tribunal compétent afin de résoudre le problème.
La cave est-elle une partie commune ou privative de l'immeuble ?
En général, la cave est classée comme une partie commune à usage privatif. Mais il est important de consulter le règlement de copropriété afin de confirmer si la cave est effectivement considérée comme une partie privative ou commune.
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