Que sont les parties communes à usage privatif et quelles règles s'y appliquent ?

En principe, les parties communes peuvent être utilisées par l'ensemble des copropriétaires. C'est notamment le cas du hall d'immeuble, de l'ascenseur ou des escaliers. Pourtant, certaines parties communes sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Dans ce cas, ces parties communes à usage privatif ne peuvent être utilisées par les autres occupants de l'immeuble. Il s'agit d'un avantage exclusif pour leur propriétaire, qui peut en profiter pleinement sans avoir à les partager avec les autres. Les normes des parties communes d'un immeuble que sont celles concernant l'électricité, l'éclairage et la prévention d'incendie ne s'appliquent pas aux parties communes privatives.

Quelle est la différence entre privé et privatif ? 

Les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété, comme celles qui sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. De ce fait, elles ne sont pas intégrées dans les parties communes. 

Les parties privées, de leur côté, correspondent au lot de copropriété en lui-même. Pour les aménagements et les travaux dans les parties privées, vous n'aurez pas besoin de convoquer une assemblée générale ou d'obtenir un vote de l'ensemble des copropriétaires. 

Que sont les parties communes spéciales ? Les parties communes spéciales sont des parties de copropriété qui ne dépendent que de certains propriétaires concernant leur gestion courante.

La notion de jouissance exclusive

Les copropriétaires qui ont la possibilité d'utiliser de parties communes spécifiques bénéficient d'un droit de jouissance exclusif. Lorsque vous bénéficiez d'une partie commune à usage privatif, vous ne pouvez pas pour autant en disposer librement. Certaines décisions doivent obtenir un vote préalable lors d'une assemblée générale.

L'encadrement de la loi Élan

Selon l'article 26 de la loi Élan, le droit de jouissance exclusif doit être expressément prévu dans le règlement de copropriété. Une fois cette décision votée, c'est une véritable opportunité qui s'offre à un copropriétaire ! Mais attention, obtenir ce droit n'est pas chose aisée. Il nécessite un vote à la double majorité lors d'une assemblée générale de copropriétaires.

Lorsque le droit de jouissance exclusif est accordé, il est attribué nominativement à un copropriétaire ou rattaché à un lot de copropriété spécifique. Cela signifie que seul le bénéficiaire de ce droit peut en profiter pleinement et en user à sa guise. 

Exemples de parties communes à usage privatif  

En général, les parties communes à usage privatif sont attenantes au lot de copropriété. On peut notamment citer : 

• Un balcon ;
• Une terrasse ;
• Une cour privative ;
• Des loggias ;
• Des combles ;
• Un couloir menant exclusivement à ce lot de copropriété.

Balcon : partie commune ou privative ?

En général, le balcon est considéré comme une partie privative d'une copropriété. Le règlement de copropriété précise si cet espace est réservé à un seul copropriétaire ou si chaque habitant de l'immeuble peut en disposer. 

Selon les décisions prises lors des assemblées générales, le balcon peut être réservé à un seul copropriétaire, offrant ainsi un véritable havre de paix pour se détendre en toute intimité. Cependant, dans d'autres cas, le balcon peut être accessible à tous les habitants de l'immeuble. Cela peut être le cas d'un balcon commun situé à un niveau particulier de l'immeuble, offrant ainsi une vue panoramique à tous les résidents. 

Terrasse : partie commune ou privative ?

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les espaces extérieurs comme les terrasses, jardins ou cours sont considérés comme des parties communes, à moins qu'un titre de jouissance exclusif ne soit délivré. 

En pratique, si le lot de copropriété concerne un local d'habitation ainsi qu'un jardin ou un balcon, des jouissances sont bien souvent accordées. Référez-vous aux dispositions du règlement de copropriété pour savoir précisément quel est leur statut. 

Tout d'abord, il est important de consulter le règlement de copropriété pour vérifier s'il est possible de transformer une partie commune en partie privative. Certains règlements peuvent interdire cette pratique ou imposer des conditions strictes.

L'aménagement d'une partie commune à usage privatif

Si vous disposez d'une partie commune à usage privatif, vous pouvez réaliser certains aménagements, sans avoir besoin d'une autorisation préalable. Toutefois, vous devez vous assurer de ne pas troubler le voisinage. Vous pouvez par exemple installer du mobilier de jardin ou des bacs à fleurs sur votre balcon. 

Les travaux sur des parties communes à usage privatif

Si certains aménagements sont possibles sans accord préalable, la réalisation de travaux requiert toujours un vote à l'assemblée générale des copropriétaires : 

• La majorité absolue si les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble. Vous devrez obtenir l'accord de l'ensemble des copropriétaires pour installation d'une pergola ou d'un abri de jardin ;
• La double majorité si les travaux modifient en profondeur les parties communes. Les travaux de couverture de terrasse et création d'une véranda sont concernés.

Sachez qu'une autorisation préalable du service d'urbanisme est également requise selon l'ampleur des travaux.

Lorsque vous disposez d'un droit de jouissance privatif, certaines règles supplémentaires vous permettent d'acheter ou de vendre cet espace supplémentaire. 

Achat d'une partie commune à usage privatif

Si vous aviez l'usage d'une partie commune pendant 30 ans en continu et sans interruption, vous êtes en droit de l'acheter pour la transformer en partie privative. Pour pouvoir réaliser cette transaction immobilière, vous devez respecter les conditions suivantes : 

• Occuper les locaux de manière paisible : le bien immobilier est acquis de manière licite et sans violence ; 
• L'acquisition a lieu de façon publique : votre volonté d'être propriétaire de cette partie commune est connue de l'ensemble des copropriétaires, tout comme vos projets d'aménagement ; 

La partie commune est réservée à un usage privatif. En revanche, vous ne pouvez pas bénéficier de cette prescription acquisitive si l'occupation de la partie commune résulte de la simple tolérance du syndic de copropriété. 

Vente d'une partie commune à usage privatif

Lorsque le droit de jouissance est attribué nominativement, il ne pourra être cédé à un tiers. Lors d'une vente d'un bien immobilier, l'usage privatif de la partie commune s'arrête.  

En revanche, si ce droit est rattaché au lot de copropriété, il est transmis au nouveau propriétaire en cas de vente. Dès le transfert de propriété, il pourra en disposer à son tour.