Tout savoir sur le fonctionnement et la gestion des parties communes dans un immeuble

La loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété définit comme les parties communes comme les parties des bâtiments dont l'usage et l'utilité concernent tous les copropriétaires d'un immeuble, qu'il soit collectif ou individuel.

Le règlement de copropriété détaille les parties communes dans le bâtiment collectif : 

• Le sol de la copropriété ;
• Les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement communs, les canalisations traversent des locaux privatifs ;
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• Les locaux des services communs ;
• Les couloirs et corridors ;
• Tout élément incorporé dans les parties communes (réseau électrique, ascenseurs, chaudière, chauffage collectif, etc)

De nouvelles parties communes avec la loi Élan

Afin de faire évoluer la législation, la loi Élan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 complète cette définition. Désormais, les éléments du gros œuvre suivant sont également considérés comme des parties communes : 

• Les solives ;
• Les barres d'appuis ;
• Les garde-corps.

Cette évolution a été nécessaire pour répondre aux évolutions de la construction qui visent une meilleure protection des occupants d'un immeuble.

Pour déterminer la nature d'une partie d'un bâtiment, recherchez qui aura l'usage de cet espace : 

• Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Ces parties privatives sont sous la responsabilité exclusive du copropriétaire et ne peuvent pas être utilisées par d'autres personnes sans son autorisation ; 
• Les parties communes profitent à l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble collectif. Ces espaces sont sous la responsabilité collective des copropriétaires, qui doivent veiller à leur entretien et leur maintenance. Les coûts liés à l'entretien et la réparation des parties communes sont répartis entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Les parties communes spéciales (particulières)

Selon l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, certaines parties communes sont spécifiques à un bâtiment en particulier. Après un vote à la majorité en assemblée générale, elles sont affectées à seulement quelques copropriétaires. Elles sont donc considérées comme des parties communes spéciales.

Un parking ou un local à vélos peut entrer dans cette catégorie. Dans ce cas, seuls les copropriétaires concernés sont tenus à l'entretien de ces parties communes. 

Le droit de jouissance des parties communes 

Les parties communes ont un usage collectif dans la majorité des copropriétés. Cependant, dans certains cas, un droit de jouissance exclusif peut être attribué à un seul copropriétaire. Différente d'une partie commune spéciale, elle est réservée à une seule personne. Cette décision est prise en assemblée générale à la double majorité ou prévue par le règlement de copropriété. 

Si un seul copropriétaire a accès à un jardin ou à des combles, il jouit de parties communes à usage privatif. Dans ce cas, le copropriétaire concerné assume seul les frais d'entretien. 

Au sein d'une copropriété, les parties communes sont gérées par le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat est constitué de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, qui se réunissent en assemblée générale pour prendre les décisions relatives à la gestion de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires est responsable de l'entretien, de la conservation et de la réparation des parties communes de l'immeuble. À ce titre, il respecte un certain nombre d'obligations : 

• Tenir un contrat d'entretien afin de maintenir l'immeuble en parfait état ; 
• Réaliser des travaux d'entretien en les réalisant directement ou en les externalisant ; 
• Organiser une expertise afin d'éviter tout défaut de conformité dans les parties communes ; 
• Entretenir régulièrement les parties communes. 

Le syndicat de copropriété peut déléguer la gestion et l'entretien des parties communes à un syndic professionnel, qui agira en son nom. Le syndic est alors chargé de la gestion courante de la copropriété et de la mise en œuvre des décisions prises en assemblée générale.

Parties communes et règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document essentiel qui établit les règles et les obligations qui régissent la copropriété. Il est établi lors de la création de l'immeuble et peut être modifié ultérieurement avec l'accord des copropriétaires.

Le règlement de copropriété précise notamment la liste des parties communes de l'immeuble, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires en ce qui concerne ces parties communes. Il peut également préciser les modalités de gestion, d'entretien et de répartition des charges liées aux parties communes.

En général, le règlement de copropriété distingue les parties communes générales, qui profitent à l'ensemble des copropriétaires, des parties communes spéciales, qui sont réservées à l'usage exclusif de certains copropriétaires : 

• Les parties communes générales sont gérées par le syndicat des copropriétaires, qui est chargé de les entretenir et de les réparer. Les dépenses liées à l'entretien et à la réparation des parties communes générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ;
• Les parties communes spéciales sont gérées par les copropriétaires qui en ont l'usage exclusif. Ils sont responsables de leur entretien et de leur réparation, et les dépenses correspondantes sont à leur charge exclusive.

Comment sont gérées les parties communes d'une copropriété ? 

Les copropriétaires se réfèrent au règlement de copropriété qui mentionne l'usage des parties communes. En effet, un ensemble de règles s'appliquent : 

• Ne pas gêner la circulation dans les parties communes ; 
• Ne pas laisser des ordures dans ces parties de l'immeuble ; 
• Trier ses déchets ; 
• Respecter la propreté de la copropriété. 

L'usage abusif des parties communes

Lorsque les règles précisées dans le contrat de copropriété ne sont pas respectées, le syndic de copropriété constate un usage abusif des parties communes. Dans ce cas, le syndic de copropriété met en place une procédure en plusieurs étapes : 

• Trouver une solution amiable en rappelant les obligations de chaque copropriétaire. Le but est de trouver un accord satisfaisant pour toutes les parties impliquées ; 
• Mettre en demeure le copropriétaire de respecter le règlement de copropriété. Cette mise en demeure est une forme de rappel à l'ordre, qui peut être assortie de sanctions financières.

L'entretien des parties communes d'un immeuble en copropriété est organisé par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci est responsable de l'entretien, de la conservation et de la réparation des parties communes de l'immeuble.

L'entretien courant

Le syndic de copropriété se charge de l'entretien courant des parties communes afin de conserver l'immeuble en bon état. Par exemple, il coordonne les actions suivantes : 

• Le ménage dans les parties communes ; 
• L'entretien des espaces verts ; 
• La gestion des ordures ménagères.  

Le syndic de copropriété peut être assisté dans ses missions par des prestataires externes, comme des entreprises de nettoyage ou des jardiniers, pour assurer la qualité des prestations et répondre aux besoins spécifiques de l'immeuble.

Les gros travaux

Le syndic de copropriété organise également les gros travaux d'entretien. Au préalable, il doit obtenir l'accord des copropriétaires en assemblée générale. Par exemple, il peut décider de mettre à l'ordre du jour les travaux de copropriété suivants : 

• La réfection de la toiture ; 
• La réparation des portes du couloir ; 
• Le remplacement du système de chauffage collectif.

Les travaux sur parties communes sans autorisation

Les copropriétaires ne sont pas autorisés à réaliser des travaux de copropriété sans accord préalable de l'assemblée générale. Dans le cas contraire, le syndic des copropriétaires dispose de plusieurs recours : 

• Exiger la remise en état des lieux sans délai, afin de préserver la sécurité et la qualité de l'immeuble ; 
• Agir devant le tribunal de grande instance afin de remettre les lieux en état ; 
• Approuver les travaux a posteriori, si les travaux ne présentent pas de risque pour la sécurité de l'immeuble. Dans ce cas, le syndic peut demander le remboursement des frais engagés, ainsi que le respect des règles de copropriété à l'avenir.

La loi Alur du 24 mars 2014 exige que chaque copropriété souscrive une assurance responsabilité civile. Cette obligation vise à protéger les copropriétaires en cas de sinistre et à garantir la réparation rapide des dommages causés. Ainsi, en cas d'incident, la copropriété est couverte et les propriétaires peuvent être indemnisés sans avoir à engager de frais supplémentaires.

Le règlement de copropriété peut également prévoir une garantie étendue aux dommages. Dans ce cas, le syndic de copropriété souscrit une assurance multirisque immeuble. En cas de sinistre, le syndic de copropriété procède à la déclaration auprès de la compagnie d'assurance. 

Lorsqu'un copropriétaire souhaite agrandir son lot, il peut décider d'acheter une partie commune comme des combles, une cave ou un jardin. Pour y parvenir, quelques conditions sont à respecter : 

• Préparer un dossier à présenter au syndic de copropriété qui inscrira ce point à l'ordre du jour de l'assemblée générale ; 
• Fixer un prix d'achat cohérent, basé sur le prix au mètre carré dans le quartier ou dans l'immeuble ; 
• Obtenir l'accord de la copropriété grâce au vote par l'assemblée générale à la double majorité. Si elle donne son accord, un acte authentique de vente est signé chez le notaire. Cet officier public se charge de la publication au registre des conservations des hypothèques. 

Suite à cet achat de parties communes, la réparation des charges de copropriété est revue en conséquence.