Que sont les parties communes spéciales et quelles règles s'y appliquent ?

Selon la loi du 10 juillet 1965, l'ensemble du bâtiment ainsi que les terrains d'un immeuble sont considérés comme une propriété indivise puisqu'ils sont communs à l'ensemble des copropriétaires. Cependant, l'article 4 de cette loi introduit une notion importante : en fonction de la taille de la copropriété, certaines parties communes peuvent être considérées comme spécifiques à un bâtiment en particulier. Autrement dit, elles sont dédiées à l'usage exclusif des copropriétaires d'un bâtiment spécifique au sein de la copropriété.

Les parties communes spéciales selon la loi Élan

La loi Élan de novembre 2018 vient compléter la législation en ajoutant de nouveaux articles au règlement de copropriété. Ils apportent des précisions supplémentaires sur la gestion de ces parties communes spéciales qui échappe aux règles de la propriété indivise et sur la répartition des charges de copropriété : 

• L'article 6-4 stipule qu'aucune partie commune spéciale ne peut exister sans qu'elle soit mentionnée dans le règlement de copropriété. Une liste exhaustive des parties communes générales et spéciales est dressée ; 
• Selon les dispositions de l'article 6-2, une assemblée générale spéciale peut être convoquée uniquement par les copropriétaires concernés. En effet, cette assemblée spéciale a autorité sur les seules décisions qui concernent les parties communes spéciales. Le syndic de copropriété devra donc l'organiser, à condition qu'un moins un quart des copropriétaires concernés donne son accord. Le cas échéant, elle ne pourra pas avoir lieu. 

Exemples de parties communes spéciales

Prenons un exemple pour comprendre le statut particulier de ces parties communes dans une copropriété. Sur un terrain appartenant à la même copropriété, trois immeubles collectifs ont été construits. Le portail d'accès à la copropriété ainsi que les espaces verts extérieurs sont considérés comme des parties communes générales. En d'autres termes, ils sont accessibles à l'ensemble des copropriétaires et leur entretien, leur conservation, ainsi que leur administration relèvent de leur responsabilité. 

En revanche, la cage d'escalier, le local à vélo, le local poubelle ainsi que les parkings réservés à un seul des bâtiments sont considérés comme des parties communes spéciales. Ces parties spécifiques à un bâtiment en particulier ne sont accessibles qu'aux copropriétaires de ce bâtiment. Ainsi, seuls les copropriétaires de ce bâtiment seront redevables des charges relatives à l'entretien, à la conservation et à l'administration de ces parties spéciales.

Qui vote pour la définition de parties communes spéciales ? 

Selon la loi Élan, chaque propriétaire vote pour une décision concernant les parties communes spéciales, selon son nombre de tantièmes. Plus un propriétaire détient de tantièmes, plus son poids dans les décisions est important. En revanche, les copropriétaires qui ne sont pas désignés comme utilisateurs de ces parties communes spéciales n'ont aucun pouvoir de vote.

Les décisions peuvent être votées lors d'une assemblée spéciale ou d'une assemblée générale. Dans le second cas, seuls les copropriétaires concernés votent. Dans le cas contraire, les résolutions pourraient être annulées. 

Les charges spéciales regroupent les frais liés au gardiennage, au nettoyage des parties communes et à l'entretien des équipements communs d'un bâtiment en particulier. Elles sont spécifiques à ce bâtiment et sont distinctes des charges communes générales. Ces charges spéciales sont destinées à assurer le bon fonctionnement et la maintenance des parties communes spécifiques.

L'assemblée générale spéciale

Pour modifier le règlement de copropriété, il est nécessaire de convoquer les copropriétaires à une assemblée générale spéciale. Cette convocation est généralement initiée par le syndic de copropriété qui ajoute ce point à l'ordre du jour pour rassembler tous les copropriétaires concernés.

L'assemblée spéciale est l'occasion pour les copropriétaires de discuter et de voter les modifications proposées au règlement de copropriété à la majorité simple. Les frais liés à cette assemblée spéciale, tels que la location de la salle et les honoraires du syndic, sont répartis entre les copropriétaires concernés par les parties spéciales visées par la modification.

Comment les copropriétaires se répartissent-ils les charges générales et spéciales ? 

La classification des parties communes selon la loi du 6 juillet 1989 permet de déterminer les copropriétaires concernés par les charges liées aux parties spéciales. En effet, seuls les copropriétaires qui ont accès à ces parties spéciales sont redevables des charges qui y sont associées. 

Prenons un exemple concret : si des travaux de réparation sont nécessaires sur les interphones d'un bâtiment, seuls les copropriétaires de cet immeuble seront responsables des frais de réparation. Les autres copropriétaires ne seront pas tenus de participer à ces charges spéciales.

Le règlement de copropriété doit prévoir la répartition des charges communes générales, mais aussi de celles affectées aux parties communes spéciales. De cette façon, les confusions et les litiges liés aux charges sont évités et une répartition équitable des coûts entre les copropriétaires concernés est garantie.

La jurisprudence concernant les parties communes spéciales

Conformément aux dispositions de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires peuvent participer au vote de la cession et à la création de parties communes spéciales. Cette jurisprudence s'applique puisque la vente d'un lot de copropriété a pour conséquence de modifier le règlement relatif à tous les bâtiments. Toutefois, le syndic de copropriété a également la possibilité de convoquer uniquement une assemblée générale spéciale.

Les critères de distinction des parties communes générales et spéciales permettent de déterminer si l'ensemble des membres d'une copropriété sont concernés par sa gestion courante. De même que pour les parties communes à usage privatif, la gestion et l'entretien sont spécifiques aux personnes en ayant été désigné responsables.

Copropriétaires : quels travaux dans les parties communes spéciales ? 

Comme pour l'entretien de ces parties communes spéciales, les décisions d'effectuer des travaux concernent uniquement les propriétaires de lots concernés. En d'autres termes, seuls les copropriétaires ayant accès à ces parties spéciales peuvent prendre part au vote. Les travaux d'entretien, de mise en conformité ou d'aménagement sont donc votés à la majorité simple. Cette résolution est donc utile aussi bien pour des travaux de gros œuvre que de transformation de ces parties communes spéciales.