Que faire en cas d'occupation illégale des parties communes ?

L'article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit les espaces communs comme "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux". Les parties communes d'une copropriété correspondent donc aux espaces partagés par l'ensemble des occupants de l'immeuble ou par un groupe d'entre eux.

La loi cite quelques exemples d'espaces réputés parties communes (sauf dispositions contraires spécifiques dans le règlement de copropriété). Ainsi, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, les locaux des services communs, les passages et corridors sont généralement des parties communes.

L'usage des parties communes est qualifié d'abusif lorsqu'il est contraire à leur destination ou au règlement de copropriété. On parle alors d'occupation illégale des parties communes.

Voici quelques exemples d'occupation illicite des parties communes :

• Stockage non autorisé : entrepôt d'objets personnels dans un couloir ou une cage d'escalier, par exemple un vélo, des meubles ou des cartons ;
• Utilisation privative abusive : transformation d'une partie commune en espace privatif, par exemple en installant une porte ou en transformant une place de parking en box ;
• Squat : installation temporaire ou permanente d'individus dans un hall ou une cave ;
• Attroupement : occupation illicite qui nuit volontairement à la libre circulation des personnes, au bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté, ou à la tranquillité des lieux.
• Organisation d'événements gênants : fêtes ou rassemblements causant des nuisances aux autres propriétaires.

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 encadre les conditions d'utilisation des parties communes. On y trouve notamment les articles suivants :

• Article 8 : Le règlement de copropriété "détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance". C'est donc le règlement de copropriété qui définit les conditions d'utilisation normale des parties communes.
• Article 9 : "Chaque copropriétaire (...) use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble." L'usage abusif ou la privatisation non autorisée des parties communes est donc interdit.
• Article 26 : Si un propriétaire souhaite déroger aux règles d'utilisation établies dans le règlement de copropriété, il doit obtenir l'accord des autres copropriétaires lors d'une assemblée générale. Cette démarche est obligatoire pour "la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes". Les décisions doivent être prises "à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix".

À défaut d'un accord obtenu auprès des autres copropriétaires, toute occupation des espaces communs non conforme au règlement de copropriété est donc considérée comme abusive.

En cas d'occupation illégale des parties communes, il convient en premier lieu d'essayer de résoudre le problème à l'amiable. L'objectif est de maintenir de bonnes relations de voisinage et d'éviter les procédures longues et coûteuses.

La première étape consiste à identifier l'auteur de l'occupation. Il peut s'agir d'un copropriétaire, d'un locataire ou d'un tiers inconnu. Il est aussi conseillé de commencer à collecter des preuves, par exemple en prenant des photos, pour documenter la situation.

Il faut alors engager un dialogue direct avec l'auteur de l'occupation. Cette conversation a pour but de lui rappeler courtoisement que son usage des parties communes est contraire au règlement de copropriété. Si l'infraction se poursuit, le problème peut être porté au bailleur (si l'occupant est un locataire). 

Ensuite, le syndic doit aussi être informé du problème. Le plaignant doit lui transmettre un rapport précis en décrivant la situation et en fournissant les preuves collectées. En tant que représentant légal de la copropriété, le syndic a l'autorité pour rappeler les règles collectives aux occupants de l'immeuble. Il pourra donc mettre en demeure l'auteur de l'occupation abusive, lui rappeler ses obligations ainsi que les risques encourus en cas de non-respect.

Enfin, si le litige persiste, il peut être mis à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée générale peut voter des mesures pour tenter de résoudre le problème. Par exemple, elle peut décider d'installer des équipements dissuasifs pour la protection des parties communes. Elle peut aussi voter la poursuite d'une action en justice. En fonction du type de litige, la décision est prise à la majorité simple des voix ou à la majorité qualifiée, conformément aux articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Si les démarches amiables ont échoué, des actions en justice peuvent être nécessaires pour retrouver la jouissance paisible des parties communes.

Déjà, l'article L272-3 du Code de la sécurité intérieure autorise un copropriétaire à "faire appel à la police ou à la gendarmerie nationales ou à la police municipale pour rétablir la jouissance paisible de ces lieux". Ce droit peut être exercé "en cas d'occupation des espaces communs du bâti par des personnes qui entravent l'accès et la libre circulation des locataires ou empêchent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté ou nuisent à la tranquillité des lieux".

Le syndic peut engager un avocat et intenter une action en justice au nom de la copropriété, à condition que cette décision ait été approuvée lors de l'assemblée générale. Au préalable, il est préférable d'établir un constat d'huissier qui décrit la nature de l'occupation, les nuisances et les éventuels dommages causés. Ce document officiel constitue une preuve puissante pour appuyer la procédure judiciaire.

En cas de préjudice personnel, un copropriétaire peut aussi saisir la justice en son nom propre. Il doit alors informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par ailleurs, le syndic est aussi en droit d'exécuter une procédure en référé en cas d'urgence, même sans le vote préalable des copropriétaires. Cette procédure est prévue si l'occupation nécessite une intervention immédiate des services de secours. C'est le cas, par exemple, si l'occupation illicite bloque l'accès à une issue de secours.

Enfin, des sanctions spécifiques sont prévues en cas d'attroupement dans les parties communes. L'article L272-4 du Code de la sécurité intérieure sanctionne cette infraction de deux mois d'emprisonnement et de 3 750 € d'amende. La peine est portée à six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende si l'attroupement est accompagné de voies de fait ou de menaces.