Comment réagir en cas de dégradation des parties communes ? Que dit la jurisprudence ?

En général, la responsabilité des parties communes d'une copropriété est attribuée au syndic des copropriétaires. Il a en effet la responsabilité d'assurer l'entretien courant, la conservation et l'administration des parties communes conformément aux dispositions légales du règlement de copropriété. Il se charge donc de la réparation et la maintenance des parties communes, la souscription d'assurances, la gestion des contrats de services ou encore la réalisation de travaux nécessaires.

Quelles sont les obligations du locataire en lien avec le contrat du location ?

Tout locataire d'un logement en copropriété est lié au bailleur par un contrat de location. Il est donc tenu de respecter les différentes clauses relatives au respect des parties privatives et communes et à la prise en charge des éventuels dommages causés. Ainsi, lors de l'état des lieux de sortie, vous pouvez effectuer une retenue sur le dépôt de garantie en cas de dégradations. 

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes pendant la période du bail de location. Pour éviter ces frais, il doit prouver que ces dégradations ont été causés par le bailleur, un tiers ou font suite à un cas de force majeure. 

Qu'elle soit intentionnelle ou non-intentionnelle, toute dégradation des parties communes génère des frais. Parmi ces parties communes, le locataire doit respecter les lieux suivants : 

• Les voies d'accès ; 
• Les parkings communs ; 
• Les espaces verts ; 
• Les ascenseurs et autres équipements communs ; 
• Les escaliers et couloirs ; 
• Les réseaux électriques et canalisations. 

Pour qu'il puisse identifier les parties communes et privatives, vous devez remettre un exemplaire du règlement intérieur de copropriété à votre locataire. Ce document sera annexé au contrat de location.

Le bailleur est-il responsable des dommages causés par le locataire sur les parties communes ? 

Lorsqu'un locataire est responsable de dégradations dans les parties communes, le syndic de copropriété se tournera vers vous pour obtenir une réparation. En effet, vous agissez en qualité de représentant de votre locataire vis-à-vis du syndic et des autres copropriétaires. 

Si le syndicat de copropriété parvient à établir la responsabilité du locataire dans la dégradation des parties communes, il sera tenu d'assumer les frais de réalisation des travaux. Si la personne à l'origine des désordres n'est pas clairement identifiée, vous devrez assumer les charges des travaux de réparation, tout comme les autres copropriétaires. 

La loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire doit user et jouir de son lot privatif et des parties communes sans porter atteinte au droit des autres copropriétaires. Dégradation de la cage d'escalier pendant un emménagement, porte d'entrée de l'immeuble,...

Constater les dégâts et identifier le responsable

Lorsque vous constatez des dégradations dans les parties communes, vous pouvez en faire mention au copropriétaire responsable. L'identification rapide de l'auteur des dégradations permet de régler le problème à l'amiable. 

Obtenir des devis d'experts

Conformément à ses obligations, le syndic de copropriété s'assure que l'immeuble est bien entretenu et en bon état. Pour éviter tout problème de sécurité, il peut donc demander l'intervention d'un huissier de justice pour recenser les travaux à effectuer puis procéder à la désignation d'un expert pour obtenir un devis précis. 

Lancer une procédure judiciaire

Si le responsable des dégradations n'est pas identifié, le syndic de copropriété peut lancer une procédure judiciaire en déposant une plainte contre X. Bien que les dégradations ne puissent pas être prises en charge par leur responsable, cette action évite que le syndic de copropriété soit considéré comme responsable de négligence. 

Le tribunal peut également être saisi si l'auteur des dégradations refuse de payer le devis présenté par le syndic de copropriété. Le tribunal d'instance intervient pour tout litige inférieur à 10 000 €, tandis que le tribunal de grande instance intervient pour un devis supérieur à 10 000€. 

Tout comme le locataire, le copropriétaire peut disposer librement des parties communes et privatives sous condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Vous êtes notamment responsable des dommages causés lors de la réalisation de travaux. Dans ce cas, vous devez réparation au syndic de copropriété. 

La réalisation de travaux qui affectent les parties communes

Par exemple, la jurisprudence fait appel à la responsabilité générale des copropriétaires notamment dans le cas de problèmes d'infiltration dans les parties communes suite à des travaux dans les parties communes. Des fissures dans les escaliers peuvent également survenir suite à la réalisation de travaux conséquents. 

Par ailleurs, votre responsabilité est bien entendu engagée si vous n'avez pas pu exécuter des travaux sans nuisances pour les autres copropriétaires. Les troubles anormaux de voisinage ou les problèmes de nettoyage des parties communes peuvent aussi mener à des litiges. 

L'envoi d'une lettre en cas de dégradations des parties communes

Le syndic de copropriété, ainsi que le copropriétaire qui a subi un préjudice, peuvent transmettre une lettre recommandée avec avis de réception pour obtenir réparation. En effet, les copropriétaires concernés ont droit au versement d'une indemnité. 

Le vandalisme sur un bien appartenant à autrui fait partie des dégradations. Prenons quelques exemples pour mieux comprendre quels sont les actes de vandalisme courants : 

• Une vitre brisée dans un couloir ou dans une cage d'escalier ; 
• Un portail d'entrée ou un digicode cassé ; 
• Des tags sur les murs ; 
• Des boîtes aux lettres cassées. 

L'auteur d'un acte d'un vandalisme s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 € d'amende et à 7 ans emprisonnement. Lorsque l'acte de vandalisme a lieu dans les parties communes, le syndic de copropriété se charge de la procédure. 

Porter plainte contre X

Le syndic de copropriété porte plainte auprès du commissariat. Bien souvent, l'auteur de ces faits n'est pas connu. La plainte sera donc contre X. 

Effectuer un constat d'huissier

Même si cette étape est facultative, le syndic de copropriété peut faire appel à un huissier de justice pour constater l'acte de vandalisme. Un procès-verbal de constat est donc établi et des photos peuvent y être ajoutées. 

Déclarer l'acte de vandalisme à l'assurance

Pour déclarer l'acte de vandalisme, le récépissé de dépôt de plainte est transmis à la compagnie d'assurance. Le constat de l'huissier de justice et les photos peuvent compléter la demande d'indemnisation. 

Payer les réparations

Le paiement de la réparation des dégâts causés dans les parties communes incombe à l'auteur des faits s'il est connu. Qu'il soit copropriétaire ou locataire, une mise en demeure de réparer les dégâts et de réaliser des travaux de remise en état lui sera envoyée. Si cette demande reste sans réponse, le syndic de copropriété pourra porter plainte pour obtenir le versement de dommages et intérêts pour le préjudice subi. 

Si l'auteur des faits n'est pas connu, l'assurance de la copropriété prendra en charge une partie ou la totalité des frais de réparation des dégâts occasionnés. Le reste à charge est assumé par l'ensemble des copropriétaires.

Les copropriétaires qui entreposent les déchets et ne respectent pas la règlementation du local poubelle et les poussettes dans les parties communes sont responsables d'incivilités. Certains locataires peu scrupuleux peuvent également jeter des détritus dans le hall d'entrée ou dans l'ascenseur. 

Dans ce cas de figure, le syndic de copropriété transmet un rappel à l'ordre à l'occupant concerné en lui demandant expressément de respecter le règlement intérieur. Lorsque ces incivilités sont commises par un locataire, la faute du bailleur peut être retenue. Vous devez en effet prendre les mesures nécessaires pour que ces agissements cessent.