SOMMAIRE
- Les particularités de la colocation dans un bail mobilité
- Les garanties que le bailleur peut réclamer
- Bail collectif ou baux individuels ?
Ce qu'il faut retenir
Le bail mobilité permet la colocation, mais n'autorise pas l'ajout d'une clause de solidarité.
La colocation peut être régie par un bail collectif ou des baux individuels.
Des contrats de location individuels sont plus adaptés à la colocation en bail mobilité puisque l'ajout d'une clause de solidarité est interdit.
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Le bail mobilité autorise la colocation. Cette location de courte durée peut prendre la forme de baux de location individuels multiples signés avec chacun des locataires ou d'un contrat collectif signé par tous les colocataires. Il existe un certain nombre de conditions à respecter qui visent à protéger le bailleur et les locataires.
Quelles sont les particularités de la colocation dans le cadre d'un bail mobilité ?
Clause de solidarité interdite pour les colocataires
La loi Élan interdit au bailleur l'ajout d'une clause de solidarité dans le bail mobilité. En d'autres termes, chaque colocataire est responsable du montant de son loyer et du coût de ses charges. Si l'un des colocataires quitte le logement sans s'être acquitté des montants dont il est redevable, le bailleur ne peut pas se retourner contre les autres colocataires pour être payé.
Le propriétaire doit par conséquent faire signer un contrat individuel à chaque colocataire ou un contrat unique (sans clause de solidarité) dans lequel mentionner la part de loyer et de charges incombant à chacun.
Durée de la location plafonnée à 10 mois
Même dans le cadre d'une colocation, les colocataires ne peuvent pas dépasser la durée maximale d'un bail mobilité. Ils ne sont donc pas en mesure de prolonger la location au-delà de 10 mois. Au terme de ces 10 mois, un nouveau contrat doit être signé (bail meublé classique ou autre), ce qui impacte la stabilité de la colocation sur le long terme.
Quelles sont les garanties que le bailleur peut réclamer ?
La colocation régie par un bail mobilité expose le propriétaire à des risques d'impayés. Ce type de location n'autorise pas le dépôt de garantie et l'ajout d'une clause de solidarité. Cependant, le propriétaire a toujours la possibilité de réclamer des garanties à savoir :
La caution solidaire
Le bailleur peut réclamer à chaque locataire qu'un tiers se porte caution du paiement des loyers et des charges en cas de défaillance. En bail mobilité, la caution, qui peut être une personne physique ou morale, doit alors signer un acte de cautionnement au début du contrat.
Dans la majorité des cas, le bailleur demande une caution solidaire. Ici, le terme « caution solidaire » signifie que le garant du colocataire est sollicité immédiatement dès le premier impayé. Elle se distingue de la caution simple qui n'intervient que dans un second temps, lorsque le locataire a déjà été sollicité sans succès.
La caution solidaire de chaque colocataire est responsable uniquement du montant de l'occupant pour lequel il s'engage.
La garantie Visale
La garantie Visale en bail mobilité (caution gratuite de l'État) n'est possible que lorsque les colocataires et le logement remplissent les conditions d'éligibilité du dispositif. Elles portent notamment sur la situation personnelle du locataire et les caractéristiques du logement.
On distingue 2 situations en fonction du nombre de colocataires :
- Lorsque deux colocataires (de la même famille ou non) signent un même bail : ils bénéficient de la garantie Visale colocation si au moins l'un d'entre eux y est éligible. Le demandeur est le colocataire éligible, l'autre colocataire est cotitulaire. Le « ménage » est éligible dans la limite d'un loyer maximum. Le montant du loyer maximum est calculé en fonction des revenus des deux colocataires.
- Lorsque la colocation concerne plus de deux occupants : la garantie Visale n'est applicable que si chacun d'eux a signé un bail distinct. La garantie couvre alors la part de loyer de chaque colocataire.
L'encadrement des loyers en bail mobilité est soumis à une règlementation basée sur les baux de location meublée.
Faut-il opter pour un contrat unique ou des baux individuels ?
Dans le cadre d'une colocation, le propriétaire peut faire signer aux occupants :
- Soit un bail mobilité unique ;
- Soit plusieurs contrats individuels, c'est-à-dire un par colocataire.
Dans les deux cas, les demandes d'APL en bail mobilité se font de manière individuelle.
Le bail mobilité unique (aussi dit collectif)
Tous les colocataires répondant aux critères d'éligibilité du bail mobilité signent un bail commun. Lorsque l'un d'eux quitte la colocation, et qu'il est remplacé par un nouvel occupant, le nouvel arrivant doit signer un avenant au bail initial.
Voici un exemple de rédaction d'avenant :
AVENANT DE REMPLACEMENT D'UN COLOCATAIRE EN BAIL MOBILITÉ
Le propriétaire bailleur convient d'ajouter comme titulaire du bail initial en date du [date du bail initial], à compter du [date], [nom et prénom du nouveau colocataire], né à [lieu de naissance], le [date de naissance].
Ce dernier s'engage à respecter toutes les clauses et conditions du bail initial ci-dessus visé.
[Nom et prénom du nouveau colocataire] remplace [nom et prénom de l'ancien locataire], lequel a donné congé en date du [date de la notification de congé] pour quitter les lieux le [date de départ de l'ancien occupant].
[Nom du nouveau colocataire] justifie d'un droit au bail mobilité par le motif suivant : [motif justifiant le droit au bail mobilité].
Le bien objet du présent avenant concerne [description des espaces privatifs et communs mis à disposition du colocataire telle qu'elle figure dans le bail initial].
Le montant du loyer s'élève à la somme de [en lettres et en chiffres]. Il doit être payé [modalités de paiement].
Le nouveau colocataire reconnaît avoir été informé qu'il n'existe aucune solidarité entre les colocataires ni entre leurs cautions.
Par ailleurs, le bailleur lui rappelle qu'il n'a pas le droit de lui réclamer de dépôt de garantie.
Les contrats de location individuels
Dans cette situation, chaque colocataire signe un bail mobilité distinct. Lors du départ de l'un d'eux, le bail de celui-ci prend fin. Le nouvel occupant signe un bail individuel établi à son nom.
Le bail doit mentionner les détails des parties privatives et des parties communes du logement loué, notamment :
- Surface habitable en m² ;
- Nombre de pièces principales ;
- Caractéristiques et équipement de la chambre privative louée ;
- Pièces communes accessibles au locataire (salon, cuisine, salle de bains…) ;
- Services proposés aux locataires (Netflix, internet…).
Les baux individuels semblent plus adaptés à la colocation dans le cadre d'un bail mobilité. Puisque l'ajout d'une clause de solidarité est interdite, un bail collectif perd son intérêt. Etant donné la durée limitée de la location, disposer de plusieurs contrats distincts serait plus pratique pour l'arrivée de nouveaux colocataires.
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