SOMMAIRE
- Fiscalité LMNP appliquée au bail mobilité
- Fiscalité LMP appliquée au bail mobilité
Ce qu'il faut retenir
Le bail mobilité suit les règles fiscales du logement meublé classique, relevant du régime micro-BIC ou du réel.
Pour le régime micro-BIC, un abattement de 50 % est appliqué automatiquement sur les loyers.
Le régime au réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le mobilier du bien loué.
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Le bail mobilité est soumis aux mêmes règles fiscales qu’une location meublée classique. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que le bailleur soit en LMNP ou en LMP.
Si opter pour un bail mobilité n’a aucune incidence sur le régime fiscal des recettes locatives, comment le bailleur doit-il s'y prendre ?
Fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) appliquée au bail mobilité
Dans le cadre d'un bail mobilité en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
Ce régime forfaitaire s'applique si les recettes annuelles issues de la location meublée, charges comprises, n'excèdent pas 77 700 €.
Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, couvrant les charges liées à l'activité locative. Aucune déduction supplémentaire de charges (intérêts d'emprunt, travaux, réparations…) n'est possible.
Pour déclarer ses revenus issus de location meublée :
- Déposez une déclaration n° 2042-C-PRO complémentaire à votre déclaration de revenus n° 2042 ;
- Sur les lignes 5ND, 50D ou 5 PD : indiquez le montant total des sommes encaissées (loyers, charges récupérables perçues et provisions sur charges) ;
- L'abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 euros) est appliqué automatiquement.
Le régime au réel
Le régime réel s'applique dans deux situations :
- Automatiquement si les revenus locatifs annuels dépassent 77 700 € (seuil réévalué chaque année).
- Sur option, en formulant une demande auprès de l'administration fiscale avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (formulaire n° 2042).
Ce régime permet :
- La déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances…).
- L’amortissement du mobilier et des équipements du bien loué meublé en bail mobilité
- Le report des déficits sur les revenus locatifs pendant 10 ans.
Obligations déclaratives (régime réel)
En qualité de loueur en meublé non professionnel au régime réel :
- Si un comptable spécialisé et agréé, dit « viseur », est sollicité, le montant du bénéfice calculé doit être indiqué sur la déclaration n° 2031 (cases 5NA, 5OA ou 5PA ou cases 5EY, 5FY).
- Si aucun comptable n'est sollicité, le montant du bénéfice doit être indiqué dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK.
De plus, il faut indiquer :
- Le montant des déficits de l'année dans les cases 5NY à 5PZ.
- Le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures dans les cases 5GA à 5GJ.
Les amortissements pratiqués durant la période de location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure vise à aligner le traitement fiscal des loueurs en meublé non professionnels sur celui des autres contribuables et pourrait augmenter significativement l'imposition lors de la revente du bien.
Fiscalité du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) appliquée au bail mobilité
Un bailleur entre dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'il remplit ces trois conditions :
- Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé.
- Percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles.
- Générer des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).
Si le bailleur est soumis au régime réel (simplifié ou normal), il peut imputer les déficits d’exploitation sur son revenu global, sans limitation.
Par ailleurs, les locations meublées professionnelles dont les recettes annuelles ne dépassent pas 32 100 € sont exonérées de TVA.
Impôts et taxes du bail mobilité
Comme toutes les locations meublées, le bail mobilité est soumis aux impôts et taxes suivants :
Cotisation foncière des entreprises (CFE)
L’activité de location meublée, y compris sous bail mobilité, est soumise à la CFE, sauf en cas d'exonération, notamment si :
- Les loyers et charges encaissés ne dépassent pas 5 000 € par an ;
- La location est occasionnelle ;
- Le bien loué est une partie de la résidence principale du bailleur.
Taxes foncières
Comme pour toute location, la taxe foncière reste due par le propriétaire.
Taxe d'habitation
Elle est due par l’occupant au 1er janvier de l’année.
Si le logement est vacant ou occupé par un locataire temporaire qui n’y établit pas sa résidence principale, c’est au bailleur de la régler.
CSG et autres contributions sociales
Les revenus issus de la location meublée sont soumis à :
- La contribution sociale généralisée (CSG) ;
- Le prélèvement de solidarité ;
- La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).
L'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.
Exonérations
Deux cas permettent d’échapper à l’impôt sur les loyers perçus sous bail mobilité :
- Location d'une chambre de la résidence principale sous bail mobilité : exonération si le loyer respecte un plafond raisonnable (192 €/m²/an en Île-de-France et 142 €/m²/an en province en 2022).
- Location sous forme de chambre d'hôtes ou Airbnb : exonération si les revenus annuels ne dépassent pas 760 €.
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