Les 5 points à connaitre avant la signature d'un bail de location

La première règle précise que le contrat de location est un document écrit et signé afin de matérialiser l’accord entre les deux parties. Il peut être un bail notarié ou être un bail sous seing privé. À noter également que cette obligation vise toutes les locations en résidence principale, aussi bien vides que meublées. 

En France la jurisprudence admet tout de même la possibilité de conclure un bail verbal. Même si dans les faits, ce type d’accord entraîne des risques considérables et est fortement déconseillé. En tant que propriétaire, sans bail signé, il est par exemple impossible de réviser le loyer. 

La validité d’un bail d'habitation est également conditionnée à l'ajout de mentions obligatoires. Pour que le contrat soit recevable, les renseignements suivants doivent donc figurer : 

• Le nom des parties (propriétaire et locataire) ; 
• L’adresse du logement ; 
• Un descriptif détaillé du bien (nombre de pièces, la destination de chacune, etc.) ; 
• La surface habitable ; 
• La description des annexes (garage, véranda, etc.) ; 
• La date de démarrage et de fin du contrat ; 
• Les règles à savoir en matière reconduction de l’accord ; 
• Les conditions de résiliation du contrat (annuler un bail signé)  ; 
• Le montant du loyer ; 
• Le prix des charges ; 
• Les conditions de versement (chèques, espèces …) ; 
• Les modalités de paiement du loyer (paiement à terme échu ou à terme à échoir, virement mensuel, trimestriel …) ; 
• Le montant du dépôt de garantie ; 
• Une clause relative à la réévaluation du loyer. 

À ces différents éléments, vous pouvez également intégrer une clause résolutoire rattachée au non-paiement du loyer. Concrètement, cela signifie que si le locataire cesse de payer ses mensualités, vous avez toujours la possibilité de résilier le bail.

La notice d'information reprend la plupart de ces éléments afin de les formaliser et doit être annexée au bail de location.

Existe-t-il des mentions interdites ?

Tout comme certaines mentions sont indispensables au bail de location, il existe des clauses qui à l’inverse sont interdites. Par exemple, un propriétaire ne peut pas imposer à son locataire la souscription d’une assurance habitation auprès d’un assureur en particulier ou bien lui interdire d’héberger des personnes chez lui. Ces clauses seront alors considérées comme nulles et non écrites.

Une clause interdisant au locataire de détenir un animal de compagnie (en dehors de la 1re catégorie des chiens dangereux) est également réputée nulle et non écrite. Le propriétaire bailleur ne peut pas interdire au locataire d’avoir un animal de compagnie. En revanche, le locataire sera tenu responsable si l’animal trouble ensuite le voisinage ou dégrade le bien. 

En plus des éléments précités, d'autres informations sont à notifier non pas dans le contrat, mais en annexes du bail de location cette fois. Pour que votre contrat de location soit valable, vous devrez donc joindre les documents suivants : 

• Le dossier de diagnostics techniques (ERP,  électricité et gaz,  DPE, diagnostic plomb, amiante …) ;
• L’état des lieux d’entrée rempli et signé par les deux parties (locataire et propriétaire) ; 
• Le règlement de copropriété ; 
• Si le logement est meublé : un inventaire des équipements présents doit également être mentionné.  

De son côté, le locataire doit également ajouter : 

• Une attestation d’assurance habitation : si le locataire n’obtempère pas ou tarde à vous transmettre le document, voici un modèle de demande d’attestation d’assurance à lui adresser ;  
• Le courrier de cautionnement dûment rempli par le cautionnaire (la signature électronique est désormais autorisée). 

Le bail de location engage aussi bien le propriétaire bailleur que le locataire. Mais lorsque plusieurs personnes sont concernées (couple marié, colocation ,…) qui doit signer et parapher le contrat ?

Du côté des propriétaires, voici la règle :

• Les propriétaires sont un couple marié : une seule signature est nécessaire ; 
• Le bien est en indivision : l’ensemble des bailleurs doivent signer le contrat. 

Du côté des locataires, le fonctionnement est similaire: 

• Les locataires sont un couple marié (ou pacsé) : une signature suffit, la situation maritale rend automatiquement les deux époux cotitulaires du bail ; 
• Les locataires sont en concubinage ou colocataires : chaque membre du couple ou de la colocation doit signer le bail. 
• Le locataire est un proche du propriétaire (comment louer à un membre de sa famille) : il est toujours nécessaire de signer un contrat de location.

Si un seul des concubins signe le bail, il devient alors l’unique titulaire du contrat de location.

Ainsi lorsque les locataires sont en concubinage ou bien en colocation, il est préférable de faire figurer les deux noms sur le bail. 

Si le locataire décède ou abandonne son logement, il est possible sous certaines conditions d'organiser une reprise de bail.

La durée d'un bail de location vide

En matière de location vide, la durée du bail est en principe de 3 ans (6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale). Il est néanmoins toujours possible de conclure un contrat de location non meublé plus long sous certaines conditions.

La durée d'une location meublée

En ce qui concerne la location meublée, cette dernière doit à minima être conclue pour une durée légale de 1 an. Ici encore propriétaire et locataire peuvent convenir d'un commun accord d'un délai plus long s'ils le souhaitent (sans dépasser les 30 ans). Il est aussi possible pour un propriétaire de louer une chambre chez l'habitant dans le cadre d'un bail meublé, étudiant ou d'un contrat de bail mobilité.

La durée de locations en baux commerciaux

Les bails ou les baux ? Les baux commerciaux s'échelonnent généralement sur une durée minimale de 9 ans mais certains types de baux tels que le bail précaire permettent de réduire cette durée à 3 ans maximum. De même il est possible de louer à une entreprise via le bail société qui est une forme du bail civil et dispose de beaucoup d'avantages.

Par ailleurs, le bail emphytéotique est un contrat d'une durée variant de 18 ans à 99 ans. Le locataire réalise des travaux d'amélioration pour augmenter la valeur du bien.

Quand a lieu la signature du bail ?

La signature du bail doit intervenir à un moment bien précis : avant l’état des lieux d’entrée. Cela peut être le même jour ou bien avant. Pourquoi ? Tout d’abord parce qu'un locataire qui entre dans les lieux sans avoir signé le bail au préalable n’est pas tenu au paiement du loyer. Ce dernier est uniquement engagé à compter du moment où il signe le contrat.

De même, la signature du bail permet de “bloquer” le logement. Le propriétaire a donc la certitude de mettre son bien en location. A savoir qu'il n'existe pas de délai légal spécifique entre la visite du bien et la signature du bail.

Pour résumer, le propriétaire d’un logement doit fixer certains délais avant la mise en location de son bien, à savoir : 

• La date de signature du bail (avant la réalisation de l’état des lieux) ; 
• La date de réalisation de l’état des lieux ; 
• La date de remise des clés. 

Le bail de location prend effet après avoir réaliser de toutes ces étapes mais la date de prise d'effet du bail court à compter de l'entrée du locataire dans les lieux.